房地產開發企業內部控制問題及策略探析

摘要：在國內城市規模快速擴張的過程中，房地產行業也隨著城市的經濟提高在不斷的發展。房地產企業與政府、銀行形成相互依賴、相互依存的關系。房地產發展積極地促進國民消費，但是當前房價過高問題，已經引起黨中央的高度重視，政府出臺一系列嚴格的限價限購房地產產業政策，遏制國內的房地產行業快速增長的勢頭。地產公司需要加強公司內控控制，以此提高公司的穩健經營能力，來應對外界不確定的政策風險和市場風險。

關鍵詞：房地產開發企業;內部控制問題;策略

一、開展內控工作的意義

隨著國內地產行業的快速發展，許多國有地產公司和民營地產公司均加入地產市場中的競爭中。房地產公司為提升企業的凈利潤以及企業在市場中的地位，需要提高自身的內部管理能力，建立完善的內部控制體系。同時，房地產公司還需要培養專業的內控管理人員，來推動公司內控工作的開展，為公司建立一個穩定高效的環境。

房地產公司主要是為社會提供住宅、商業寫字樓等建筑產品，但是在房地產公司的經營過程中，由于項目開發時間長，前期的投入資金量大，并且項目建設過程中會受到外界市場政策等多個因素的影響。因此，外界因素會給房地產公司帶來較大的經營風險。由于房地產公司前期項目資金的投入量大、回收周期長，容易在房地產公司內部產生資金鏈斷裂的風險。房地產公司的經營需要穩健的資金流來供公司開展項目建設。在公司面臨大量外部經營風險，以及內部經營管理不斷涌現財務風險的背景下，公司需要積極地完善內部控制體系，來提升公司的資金管控能力和業務管控能力，為公司的穩健經營提供可靠的保障。同時，高效的內控管理體系也可以促進公司重大決策方向的合理性，有效地幫助房產公司規避金融風險，提高公司的經營質量。

二、內控管理工作存在的問題

（一）預算管理體系不科學

房地產公司在開展項目建設時，需要財務部門為項目設計、項目開發建設以及建筑材料的采購、建筑設備租賃購置等各個工作環節提供預算資金。但是國內的中小型房地產公司由于內部管理不夠科學，導致其預算管理工作無法提升業務的經營質量。預算部門不能夠給各個業務環節制定科學的預算目標，導致預算工作無法指導業務。在實際的項目建設過程中，造成成本過高，壓縮房地產公司的利潤空間，同時，也給房的經營帶來較大的風險。在國內多數的房地產公司內部沒有建立預算管理體系，其中預算工作是由財務部門的會計人員來兼職完成，很少有房地產公司會綜合地考慮項目建設的全過程，來制定滾動預算編制方案。

（二）風險管理意識薄弱

房地產公司的高層領導不注重在公司內部建立系統的風險管理體系，財務部門的工作人員也不注重在財務工作中的風險分析、風險管控，導致公司的業務經營中存在較大的經營風險。國內中小型地產公司內部沒有建立風險管理體系，并且對內控工作中的風險防控工作認知不足。在公司在經營過程中，由于不重視風險管理工作，導致業務經營經常被外界因素干擾，項目建設進度被拖延，也增加額外的項目成本。一線的業務工作人員將風險管理視為形式，不注重在項目建設過程中發現風險問題，這樣就極大地增加地產項目開發中的風險，給公司帶來較大的損失。

（三）員工能力不足

在房地產公司內缺少專業的內部管理人員，導致公司內控能力不強。國內的房地產公司在項目開發建設作業中，一線的施工人員普遍為農民工，他們文化素質不高，對專業現代化項目建設管理知識掌握不足，會直接影響到項目的質量。房地產公司內部員工思想境界不高，會阻礙內控工作的順利開展。在國內的部分中小型房地產公司，內部員工對企業發展的內控體系建設不夠關注，進而導致其在落實內控制度工作方面，積極性不高。員工能力不足導致公司無法順利的推動內控體系建設，給公司的經營帶來較多的風險。

三、應對策略

（一）建立預算管理體系

地產公司經營過程中需要結合項目開展以及項目運作過程中的特征，來制定科學的預算體系。地產行業具有高負債、高投資、高風險的特點，因而公司高層領導需要著重加強預算方案編制工作，要求財務部門需要在每年度為各個業務以及各個項目的開展，提供科學的預算方案和預算目標，以此來實現通過預算管理公司和業務，預算管理人員需要實時地監督業務部門執行預算的具體情況。給各個部門制訂詳細的業務預算計劃，部門有效地落實預算方案，以最大程度上降低公司的項目建設成本，為公司提供更多的經濟利潤，提高公司資金穩定運行的能力。在一線業務部門項目建設完成后，預算管理人員需要對項目建設過程中的各個成本進行系統的分析，檢查項目成本與實際預算的偏差。不僅在項目結束之時，預算管理人員要檢查項目成本的偏差情況，同時還需要在項目建設過程中，預算人員加強對預算成本的實時監督、監控，以保證施工成本在合理的預算范圍內。預算人員通過制定預算目標，為后期的項目建設開展提供科學的財務數據支持。例如，萬科地產公司就通過在公司內部建立科學的預算管理體系以及建立預算的獎懲機制，來督促業務部門執行預算方案，預算人員通過考核業務部門在開展項目建設過程中產生的成本與預算目標的偏離情況，對于已經超過預算目標的業務部門給予一定的懲罰。反之，在預算目標之內，會適當給予一定的獎勵，推動一線業務部門執行預算方案。

（二）建立風險管理機制

在地產公司內部需要組建風險管理部門，以此來為地產公司的項目建設、項目開發、項目設計等工作，制定風險防范措施，盡量避免風險給地產公司的項目開發建設帶來較大的損失。當前國內的信貸政策正在逐步收緊，地產公司未來的發展速度會逐步降低，同時政策的收緊會給地產公司帶來較大的經營風險。因此，公司需要業務部門系統分析國家的房地產政策，研究政策給公司帶來的經營風險。另外，公司還需要提高一些業務操作人員、財務融資管理、投資管理等關鍵性崗位人員的風險防范意識。在地產公司制定長期的發展戰略過程中，需要著重地將風險管理機制融入戰略規劃方案中，以此來提高風險管理在公司經營中的地位。

公司的風險管理部門需要應用新型的管理方法，對公司內控管理機制進行創新。結合公司項目建設施工、原材料采購、倉儲等各個作業環節中的工作內容，來梳理工作環境中的風險，以此來為公司建立：適合業務經營的風險管理機制，推動企業實現穩健經營，提高地產公司的風險防控能力。

（三）建立內控體系

地產公司需要在內部管理部門組織開展內控體系的建設工作，通過給內控部門的員工賦予一定的管理權限，讓其深入到一線的業務部門，來系統地梳理業務存在的問題。內控人員與業務人員進行溝通交流，探討如何解決業務部門以及項目建設過程中的問題，以此來優化公司的內控制度體系。地產公司的內控管理部門需要應用swot的分析方法，來對公司內外部環境進行系統分析，并且研究行業政策以及競爭對手的具體情況。因此，根據公司業務發展過程中存在的不足以及企業潛在的發展機會，來為公司制定科學的內控體系。地產公司需要結合地產項目建設的具體情況，來設置業務發展流程和項目建設施工流程，為一線的業務部門提供科學的業務流程，以規范項目施工人員的施工作業行為。加強公司內部各個部門之間的交流，為業務部門的溝通建立信息溝通平臺，以實現公司信息資源的科學流動。

四、結束語

地產公司開展內控體系建設工作對公司的項目設計、項目開發和施工管理工作具有關鍵性的作用，通過提升公司的內控管理能力，可以提高項目建設質量和施工進度。公司需要組建獨立的內控管理部門，以提高員工的內控管理能力，并著重通過建立完善的內控機制來有效地預防公司項目建設、融資、財務管理等方面的風險，以促進公司高質量的發展，避免外部市場和政策風險給公司內部經營帶來的影響，通過加強內部控制管理，以提高公司的經營管理能力，實現地產公司的高質量發展。

參考文獻：

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作者簡介：

葉守金，南京龍州房地產開發有限公司，江蘇南京。