購房遭賣家違約，損失怎么賠？

編輯同志：

我有一個關于房屋買賣合同解除的案例，想咨詢相關問題。

2016年1月，何某與羅某雙方就購買北京市朝陽區某處房屋事宜達成合意，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。同日，何某與羅某雙方還同北京某房產經紀有限公司簽訂了《交易合同》以及《居間服務合同》。

合同簽訂當日，何某向羅某支付了定金70萬元，羅某開具了收據。合同簽訂后，何某將自有的房屋出售，積極為履行合同準備購房款。隨后，何某與羅某曾多次溝通，但羅某一直稱房屋產權證書正在辦理過程中，后羅某明確表示因個人購房資質原因無法取得房屋產權證書，無法為何某辦理該房屋的權屬轉移登記。

此后，雙方對賠償事宜達成一致意見，即羅某向何某賠償180萬元，并返還何某支付的定金70萬元。但隨后，羅某又提出羅某賠償的違約金180萬元中應包含何某已支付的定金70萬元，遭到何某的拒絕。

我的問題是：何某能否請求法院判令解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及要求羅某返還定金、賠償損失？

讀者：賀華

為您釋疑

王洋

北京市盈科律師事務所律師

賀華：

由于近年來房價波動較大，房屋差價損失就成為司法實踐中的一個焦點問題，本案也是二手商品房買賣糾紛中的典型案件。

從客觀方面講，在二手房交易價格攀升過快的情況下，二手房買賣合同簽訂幾天后，房價就可能出現大幅上漲，即所謂的“一天一個價”。這種房地產市場動態交易環境就成為促使不誠信的賣房人萌發失信違約、一房數賣等念頭的客觀誘因。

具體到本案，我認為，一是何某與羅某雙方簽訂的《買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規強制性規定，合法有效。其次，羅某知曉購買涉案房屋時并不具備北京市購房資質，但其與何某簽約時無證據顯示羅某已明確告知何某上述情況，羅某因自身原因未按約定時間取得涉案房屋房產證，導致何某無法實現合同目的，羅某構成違約，應當承擔相應的違約責任，賠償何某的合理損失。第三、建議何某起訴至法院，請求法院判令解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及要求羅某返還定金、賠償房屋差價損失。關于房屋差價損失數額的計算，建議向法院申請對涉案房屋的市場價值進行評估從而確定房屋差價損失。

此外，還要提醒購房人，在房屋買賣交易過程中，如果遇到本案中類似情況，建議及時采取必要的措施來避免損失擴大，以免承擔因己方過失造成的擴大損失。同時也提醒購房人，及時保全相關證據。

【法律鏈接】

《中華人民共和國合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務?！?/p>

《中華人民共和國合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。

《中華人民共和國合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第24條規定：“房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定?！?/p>