萬達集團籌資及投資方式的分析

劉婷

摘要：企業財務管理的目標是不斷提高企業的價值，投資作為企業資本運營的啟動點，也是企業進行收益分配的基礎，因此，在做出投資決策時應考慮到投資的方式，明確所采取的投資方式將對企業的財務狀況產生怎樣的影響。本文主要闡述萬達集團所采用的籌資方式、籌資方式存在的問題，對企業的籌資方式的選擇提出一定的建議。

關鍵詞：籌資方式;籌資風險

一、萬達集團籌資方式分析

根據對萬達集團2015-2018年的定期報告數據的分析，萬達集團年平均融資額為463，769.12萬元。

（一）向銀行貸款。在萬達集團的外部籌資中，銀行貸款占比較重。萬達集團與國內銀行保持良好、深度的合作關系。央行金融管理部門金融公司還把萬達列為全國房地產金融改革試點企業，享受“綠色貸款”通道，單筆貸款在5億之內無需審批，兩三天就可以批款，這種金融的審批和支持在中國房地產行業是絕無僅有的。

（二）資產抵押貸款，在萬達已經建成的項目中，資產抵押貸款是比較顯著的現象，例如北京CBD萬達與石景山萬達均采取抵押貸款的方式，盤活資金。

（三）私募。目前已知的私募，有兩筆：①與麥格理在2005年完成的9項商業物業的24%股權轉讓，涉及資金高達23億元。②配合A股首次公開上市進程，與建銀國際已完成的股權私募。

（四）銷售回款。萬達地產第二代產品戰略為“只租不售”，是針對第一代產品銷售情況表現較差而制定的戰略。但是在第二代產品戰略確定后兩年左右的時間，萬達開始轉型升級，轉型之后，企業重視加強銷售回款對于現金流的支撐作用，將銷售回款作為企業發展的內在支撐。

（五）信托籌資。2009 年開始信托融資時，國內信托融資的綜合成本普遍在 12%左右，遠高于萬達此前7%-8%的融資成本。在萬達的信托產品中，大部分為股權信托，其中部分產品披露的信托規模在5億-15億，10只信托產品共計算募集大約78億元。

（六）發行債券。萬達集團股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）（以下簡稱“本期債券”）為首期發行，基礎發行規模為人民幣10億元，可超額配售不超過20億元（含20億元）。本期債券每張面值為人民幣100元，發行價格為100元/張。

二、萬達集團籌資過程中問題分析

（一）負債率較高。在當前，萬達集團采用負債經營方式擴大資金來源，發揮財務杠杠作用，普遍存在著資產負債率較高，貸款過多的問題，萬達集團在輕資產轉型階段，資產負債率下降，但是由于2016年上半年萬達集團采用積極囤地的策略，造成資產負債率上升。資產負債率越高意味著企業面臨的財務風險越大，如果企業實現不了目標利潤，到期債務將無法償還，企業會立即陷入嚴重的財務危機。

（三）從香港退市股權融資難度加大。萬達地產在香港上市，它不僅可以增加萬達集團的流量，還減小了萬達集團的融資壓力，并能解決萬達地產快速發展時融資問題。但是萬達地產在上市后股價卻一直走低，在一年后，萬達地產便從香港退市。很明顯看出，萬達地產在市場中的籌資成本、籌資難度都較高，這說明了萬達的資金鏈較為緊張。

三、改善萬達集團籌資方式的建議

（一）擴大股權融資規模

萬達集團應多嘗試股權融資等其他方式，降低債務融資的融資規模。不僅如此，對于占比較大的客戶預收款，企業應當做好相應的管理，根據自身發展規劃，控制預收款的增長趨勢。

（二）定期推出互聯網金融產品

雖然近年來萬達集團的銀行貸款率有所下降，但該公司在融資過程中對銀行貸款的依賴程度仍然較高。據相關報道表明，香港銀行在2016年拒絕貸款給萬達集團，其重要原因就是萬達集團的負債規模較大，且在未來時間內可能會出現債務危機。另外，國際評級機構對萬達集團的地產項目當前的發展趨勢同樣保持不樂觀的態度，因此對萬達集團的評級下降至負面，在此背景下，萬達集團在經營過程中開始積極拓寬融資渠道和途徑。在2015年時，2015年萬達購并快錢并推出了名為“穩賺1號”的互聯網金融產品，受到了市場的一致好評，一舉為萬達爭取到了50億的巨額資金。由此可見萬達集團應該按照此方向定期的推出一些互聯網金融產品，實現投資者權益和籌資方式開辟的共同發展。

（三）申請A股上市

如果萬達集團能夠在A股市場中順利上市，那么萬達集團推行輕資產模式對于提高企業股價，優化財務指標十分有利，同時可以吸引大量的投資者。只有上市才能募集到成本較低的直接資金，提高企業自有資本;只有上市才能獲得社會資本的支持，才能盡快進行資本的積累。

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