淺談大數據下房地產土地價值評估的分析方法

摘 要：近年來，房地產企業由建筑業逐漸向金融業的轉型，由營造驅動轉變為金融驅動。同時，金融的關鍵在于整個項目的風險控制，而對于房地產行業來說，風險控制的核心主要又是精準評估土地價值。基于此，文章結合房地產行業的發展大背景，探討了如何在大數據時代下做好房地產土地價值評估，提出了可借鑒的方法，降低投資風險，以供參考。

1 大數據城市房地產發展演變過程

1.1大數據類型及具體分析

總所周知，大數據是一種融通工具，它能夠分析數據與信息融通，一些有價值的、智能的甚至傳統信息分析方法無法獲取的知識和信息，大數據分析都可以進行分析獲取，特別是通過海量數據做統計進行的搜索，最終實現模式挖掘與預測分析。怎樣通過大數據膨脹的用戶網絡行為數據的積累，處理這一類具有寶貴市場信息的非結構化數據，并進行系列深入挖掘、分析、管理和應用，這個問題需要我們亟待解決。房地產大數據挖掘與分析主要包含以下幾個方面：關聯分析、聚類分析、演變和預測分析等。聚類分析，主要就是將所有的數據對象拆分到多個群組里，在每一個群組里都具有比較高的相似度，但在群組之外，每個對象都會有些許的差異。在房地產市場分析領域，借助聚類分析可以用來研究片區市場分異、需求類型構成，從而將科學的依據提供給樓盤開發類型的選擇、區域房地產調控政策。關聯分析，是找到屬性之間的關聯性，不同項的相關性需要通過關聯規則在同一事件中找出來，這充分體現了分析數據集合之間有趣的關系。

1.2城市房地產的發展

該城市房地產業行業起源于20世紀80年代中期，其蓬勃發展是在1998年國家停止福利分房制度以后。直至2016年，該人均住房建筑面積為37.6平方米，增長3.3%，城鎮居民恩格爾系數為31.9%。1984年，市房地產開發公司成立后，開始在中心城區大面積修建住房，并形成了居民住宅小區。20世紀90年代，隨著住房制度的改革，住宅小區也漸漸有了商品房的概念，但那些商品房往往是單體樓居多，沒有物業，規模較小。進入21世紀，首個花園式樓盤開工建設。此后，各種高品質樓盤如雨后春筍般拔地而起，該城市迎來了房地產業發展的黃金時代。

1.3城市近幾年的房價波動

根據每個月的均價匯出的近年來房價波動顯示，2010全年該市房價上漲1436元/㎡，漲幅達44.5%。2013年房地產價格開始呈明顯下降趨勢，而2014年后成交均價一降再降，相比之下盡顯頹勢。放眼整個房地產市場，愈加蕭條的市場局面搞得人心惶惶，各種駭人聽聞的“樓市要垮”論非常直接的克制住了購房者的置業欲望。2014年是房地產發展過程中的一個緩沖點，減緩的市場局勢應該成為樓市趨于正常化的新起點。2016年樓市成交均價與去年同期相比有小幅回落，主要原因在于十堰安設房項目有非常大的影響，大量低價安置房的入市，拉低了整體成交均價，該城市從大盤形勢看，房屋成交均價隨之上漲，但從總體形勢看，成交均價有顯現下滑的現象。

2 房地產價值評估的影響因素

2.1上漲因素分析

黨的十一屆三中全會后，該市的經濟建設進入了一個高速發展時期，隨著地方政府對這個產業的引入，使得當地的經濟呈現快速增長的模式，人民收入的增長，自然帶動消費力的提升，由此購房的積極性也會提高，從而帶動了房價的上漲。而該城市，其實也只是我國今年來各個城市快速發展的一個縮影，具有代表性，能夠從一定程度上反應我國經濟的發展和房地產行業的進步。

2.2下降因素分析

從市房管局數據來看，2013年該市樓市供應量達2546961.35平方米，成交量為1265356.89平方米，庫存量達1281604.46平方米。房地產市場此時已進入供大于求的階段。由于庫存量翻了兩三倍，導致許多房地產開發商出現銷售滯后的情況。數據顯示該市2009至2011年房地產建筑業總產值上升的較為緩慢，且2010年至2011年房地產企業急劇減少，一年的時間有八家企業倒閉，由此也反映出2011-2012房地產市場出現問題。2012年開始出現輿論部分招商引資進來的企業，逐漸退出。這些企業的遷移使得當地人民的購房信心受創，購房受阻，對房產價格造成嚴重影響。

3 大數據技術在房地產土地評估方法

1）綜合利用網上的開源數據以及商業數據，比如不同時間點的房產屬性、成交量、成交額、成交時間長等，來判斷出各地塊的房地產市場現狀與發展趨勢，并可結合GIS地理信息系統，從而判斷各類城市生活配套設施對房地產價格影響的權重，以此作為價值評估體系的一部分。

2）利用消費者線上行為數據及市場交易數據，完成目標消費者人群畫像，其中包括性別分布、年齡分布、消費能力、家庭狀況、關注戶型、相關網頁瀏覽時間等，判斷出目標消費者的核心需求以及迫切程度，并結合房地產企業所要開發的項目類型、開發成本周期，判斷其可行性；

3）利用商業數據，分析出消費者的地點為集中還是分散，并結合RFM模型，即消費者的消費頻率、人均消費水平，、消費者最近一次消費信息，判斷地塊各商圈的市場活力與輻射范圍。

4）加強大數據技術應用的研發力度。房地產土地評估機構能否實現創新，主要取決于房地產土地評估機構是否設立研發部門，研發工作是否富有成效。房地產土地評估機構的研發工作，要側重于新技術、新方法和新手段，特別是大數據技術在房地產土地評估領域的應用，優化工作流程，提高工作效率，降低業務成本。為此，需要采用新的組織形式與管理方法，利用民營高科技企業的技術、人才與設備優勢，聯合科研機構和高等院校等共同研發評估大數據技術等，積極開展大數據領域的雙邊或多邊技術協作，逐步形成房地產土地評估大數據技術科研平臺，為房地產土地評估領域應用大數據技術提供有力支撐。

5）加強經濟市場立法。房地產經濟的發展需要法律權威性的主體和手段來保障它的發展環境，市場和政府要相互協調才能共同創造出法制化的環境。在房地產運營的過程中，一切要以法律性質的合同為基礎達成交易，因此，一定要重視購房過程中的每一個環節。首先要完善規范來解決房地產的消費糾紛，要遵規守法；其次是要嚴格執法，進行嚴格的市場監管；最后要建立房地產的信用體系，共同建立起平等公開的契約制度。

4 結束語

綜上所述，我們可以得知，大數據時代的到來，數據的采集與分析在技術層面已不再是難點，如何結合房地產具體業務場景對海量的多維度數據并深入挖掘分析，結合地區實際經濟和消費信心，才是現階段的關鍵。目前，在房地產正在完成由建筑業向金融業的轉型這一行業大背景下，須將從數據中提煉的有效信息與房地產行業的具體業務知識進行結合分析，才能提高房地產企業的城市空間分析能力，從而完成土地價值評估這一環節的有效變革，控制投資風險。

參考文獻

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作者簡介

丁艷嫻（1990-），女，廣東茂名市人，大學本科學歷，工作單位：國眾聯資產評估土地房地產估價有限公司江門分公司，研究方向：土地評估，土地規劃