茶文化旅游房地產項目開發策略研究
——以中國·蒙頂山世界茶都為例

劉 利 ，曾 磊 ，謝 亮 ，胡雅建

（1.云南石化燃氣有限公司，云南昆明 650000；2.雅安市名山區茶都置業有限公司，四川雅安 625000；3.雅安市蒙都茶葉市場有限公司，四川雅安 625000）

房地產是資本相對密集的行業，隨著中國經濟增速回落，在房地產開發經營過程中，更加需要持續、穩健的資金支持。但是通過對茶文化名城名山地區房地產開發活動的資本結構分析，當地仍以土地開發收益為主導和以居民住宅為主的開發模式。我們看到其存在的問題，在于傳統開發模式下“重銷售輕運營”、“產業定位不清”的問題，大量社區商業、綜合體面臨同質化、難盈利的尷尬局面。

蒙頂山是茶文明的發祥地，茶文化的發源地，譽有“揚子江心水，蒙山頂上茶”。基于蒙頂山悠久的茶文化與豐富的人文景觀資源，是名山地區房地產由粗放開發轉向精細運營的趨勢。“旅商文體康養”——“五大幸福產業”與“商業”融合的房地產綜合開發模式，是以茶文化旅游資源為龍頭的全產業鏈開發戰略，對區域經濟的協同發展帶來強大助益。

1.1 茶文化旅游房地產開發的獨特價值認知

“茶”以“和正清雅”的文化方式展現在消費者面前，這一文化正好能夠滿足快節奏城市生活下的心理需要，通過親近自然的方式，為人們提供一種綠色、休閑、宜居的生活體驗。因此，從大眾消費訴求的關注點分析，具有茶文化特質的房地產開發活動，其不僅是一種文化感知和體驗，更是基于當前消費意識、人居環境的真實訴求。

1.2 茶文化意識是一種基于生活習慣的消費意識

蒙頂山是我國有文字記載以來人工種植茶葉最早的地區，在唐宋時期被列為“貢品”，一直沿襲到清代，進入尋常百姓家，成為一種生活元素，一種生活習慣，成為家喻戶曉的文化意識。尤其是茶文化名城，隨處可見的茶樓，琳瑯滿目的茶葉，街頭小巷的談資，都是茶文化的魅力所在。

2 .茶文化名城房地產開發運營模式研究

2.1 文旅地產發展過程中遇到的問題

隨著供給側經濟結構的調整以及“房住不炒”的政策出臺，越來越多的房地產企業從一二線城市轉向三四線文旅產業，發展過快、盲目跟風、低品質景區開發，使得文化旅游與房地產內在屬性相分離。

客觀的看，傳統房地產企業轉型文旅產業的過程中，其更多的傾向于所在區域土地開發收益和住宅銷售，并不擅長文化旅游資源的運營管理，“高周轉”的開發模式雖然能夠降低企業短期負債，降低文旅產業運營的風險，但文旅產業所屬區域人口基數小、基礎設施薄弱、產業結構單一的問題卻更加突出。因此，該區域需要整體規劃、分階段開發、持續穩定運營，方能吸引區域外的客源前來消費，在形成人氣聚集的同時，形成人口規模的聚集，以此促進開發銷售。而傳統房地產以土地開發為主的模式，雖然有利于資金回籠以及既得利益的實現，但不利于文旅產業的運營，導致成片區的資產閑置，也讓遍地開花的文旅企業出現負債率居高不下難以盈利的局面。

2.2 茶文化旅游房地產開發模式的研究

茶文化旅游是在以茶文化、旅游資源為優勢產業的行政區域，將該區域作為完整的產業鏈，以茶文化體驗、旅居生活、采購茶葉、康養居住為目的，以家庭服務為單位，融合旅游、文化、體育、健康、養老五大幸福產業，以政府為主導大力發展區域經濟，構建茶農與茶商、市場與客戶共建共享的創新經濟模式。

如圖2所示，本文以云投集團在茶文化名城——名山區投資開發的中國·蒙頂山世界茶都為例，列出茶葉市場在茶文化旅游產業中的規劃定位與產業運營。其業態規劃與消費定位的選取更多的與當地資源、開發者利益以及消費者體驗需求相關，資本結構的平衡，文旅特質的塑造，消費群體的定位，“食住行游購娛”——游客體驗才是項目成敗的關鍵。

圖1 蒙頂山茶文化旅游資源情況表

圖2 中國·蒙頂山世界茶都產業規劃

3 結語

隨著人們生活水平的不斷改善，越來越多的人對飲茶這一生活方式有著極高的價值認知和期待，對于茶文化名城房地產開發而言，差異化的文化特質、精準的市場定位，將吸引周邊區域以及城鎮游客的體驗消費。茶是人們高度認知的文化元素，無論是其開發建設、規劃設計，還是其產業形態、旅居生活，都需要將文化元素與人文理念通過房地產開發高度匹配。當前眾多開發項目向文旅產業延伸，加上茶文化理念被大眾所認知，推動茶文化名城特質化的房地產開發，有著廣闊的市場前景。

當然，文旅地產也存在開發周期長、投資規模大、專業性強的特點，需要雄厚的資本作為開發的基礎和前提，尤其需要豐富和拓展自身融資渠道，可以采用合資、聯合經營、債權融資、基金等多種方式豐富資金來源，引入文旅產業運營商降低風險，從而緩解資產運營管理過程中的資金壓力。