維修資金管理和會計核算中存在問題與對策

劉志平

摘 要：棚戶區改造是政府為改善居民生活條件，尤其是為了提升貧困家庭生活質量而推行的一項利國利民的系統工程。棚戶區改造安置房的管理也就成為了整個棚戶區改造及后續建設的重要一環。資金管理永遠是物業管理的核心，本文重點談談棚戶區改造安置房物業住宅專項維修資金的管理，以及相關會計核算中存在的主要問題，并提出若干可供參考的改善意見與建議。

關鍵詞：棚戶區改造 ?安置房專項維修資金 ?會計核算

加強棚戶區改造是強化城市及地區經濟建設與精神文明建設的重要舉措，而棚戶區改造安置房的后續管理也就成為了鞏固這一系統工程的重要環節。當前時期，棚戶區改造安置房物業管理所取得的成績令人矚目，但同時也仍然存在著諸多問題值得我們思考。尤其是在住宅專項維修資金管理及會計核算方面，必須結合建設及發展要求進行進一步的改革與深化。

一、加強棚戶區改造安置房物業管理的重要性

棚戶區改造安置房的出現是為了全面提升城鄉建設統一性、協調性，以及真正實現有效解決住房困難家庭的住房問題。棚戶區改造自2005起，所取得的成績可謂卓越，隨后的幾年里，改造工作大刀闊斧的進行著，真正實現了在全國范圍內就采煤空陷區、林場采空區等等眾多棚戶區的大規模切實改造。而棚戶區改造及安置房建設只是整個工程體系中的一部分，許多后續工作，尤其是棚戶區改造安置房的物業管理也在整個工程運作中占據著非常重要的地位。加強棚戶區改造安置房的物業管理能夠真正實現住宅區的規范化、科學化管理，能夠真正將安置房管理納入常規小區管理的體系范疇，能夠增強城市建設多元活力，同時也能夠在內需擴大及就業擴大方面做出自己的貢獻，最終走上新型城鎮化建設的可持續發展之路。

二、棚戶改造區安置房物業管理難題

棚戶區改造安置房，由于人員來源分散、人員結構的系統性較差。物業管理活動在推行過程中也面臨著諸多難題，同時對物業管理公司的自身要求也遠遠高于一般商品房小區物業管理公司的基本要求。

首先，在物業管理公司的眾多管理活動中，住宅專項維修資金管理是一個突出重點，加強專項維修資金管理才能夠確保維修工作推進的科學與規范。然而，在目前的情況來看，棚戶改造安置房的專項維修資金管理工作仍然存在一定問題。第一，專項維修資金的收繳一直以來都困擾著物業管理公司的工作人員。雖然按照國家規定需按標準繳納住房專項維修資金，但在收繳過程中仍然因為人員自覺性不高、文化水平參差不齊、對專項維修資金的認識不足，以及對物業管理公司缺乏基本信任等等原因，讓資金收繳工作無法有序開展，從而給物業管理公司的工作開展造成阻礙。第二，在收繳來的資金方面，管理工作也存在著科學性較差、規范性缺失、工作人員主動性與自覺性較差，以及賬戶及票據憑證管理不善等等問題。這些問題的存在不僅讓工作開展出現困難，同時也進一步加深了居民對物業管理公司的不信任，從而加劇了資金收繳的困難度。

其次，除了住宅專項維修資金管理存在一些問題以外，相應的專項維修資金會計核算也在日常工作中逐漸暴露出許多不足。第一，核算不規范，不僅讓公司的管理出現漏洞，也在很大程度上對住戶的合法利益造成損害。第二，賬戶管理不規范，有些物業管理公司的住宅專項維修資金賬戶長期處于閑置狀態，資金未能按規定及時轉入，而是掛在應收款賬戶或者公司總賬戶內。第三，未能有效做到閑置資金合理化管理。住宅專項維修資金雖然是用于公共設施及住宅區內的維修及維護，但在收取之后，并不會立即進行使用，而往往會存在著一定時間的資金閑置。在閑置資金管理方面，企業管理者及具體工作人員很少能夠主動進行資金的保值增值操作，而是被動的進行資金保管。從而給資金的保值造成影響，也不符合國家對大額資金保值增值的明確要求。

三、加強棚戶區改造安置房住宅專項維修資金管理及會計核算的方法研究

前文我們就當前在棚戶改造安置房的物業管理中存在的問題進行了簡要分析，尤其針對專項維修資金管理及會計核算工作中存在的問題進行了系統分析。想要切實解決以上問題，就必須真正實現其管理的規范、科學、合理。也必須加大改革力度與研究力度。

（一）端正管理意識

端正管理意識對于棚戶區改造安置房的住宅專項維修資金管理及會計核算規范性樹立非常重要，作為企業管理者，要明確加強這兩方面的工作不僅是利于企業自身管理強化與增強市場競爭實力的手段，更是配合國家全面建設提升社會影響力與信譽度的重要舉措。端正管理意識，首先要明確其工作重要性，此外，還要結合棚戶區改造安置房的具體情況進行理論與實踐的有機結合。找到針對性的管理方法與途徑。在棚戶區改造安置房與一般商品房相關管理工作的異同中找到自己的管理之路。

（二）加強資金收繳的規范與有效

棚戶區改造安置房的住宅專項維修資金在收繳中存在許多問題，究其原因，是因為物業管理公司工作人員未能做到積極、主動、自律。所以，加強住宅專項維修資金收繳。首先，要加大教育宣傳力度，將資金繳納的重要性，對住戶切身利益的促進作用真正有效的進行宣傳，提高他們的繳納積極性。其次，要加強管理人員隊伍的規范化管理，在收繳時間、手段、問責等方面激發其工作的主動性和自覺性。具體來說，按照入住順序進行收繳，并在收繳過程中對住戶不斷加強重要性宣傳。在票據憑證管理上，也要強化自動化管理流程，加強電子票據與實物票據的核查與復核。并劃定區域，對負責收繳人員推行問責制，從而確保收繳工作及票據管理有序高效。

（三）充分發揮業主委員會協助功能

棚戶區改造安置房的人員結構復雜，物業公司管理工作存在一定難度，單一依靠物業公司的積極和主動，并不能夠切實緩解物業公司與居民之間的深層次矛盾。所以，我們應該充分看到業主委員會的重要性，加強其協助功能發揮。業主委員會在工作開展過程中，不僅能夠幫助物業管理公司進行管理制度及細則的宣傳與深入，同時也能夠將散亂的小區居民逐漸凝聚起來，實現棚戶區改造安置房小區的規范化、系統化、科學化管理，可謂一舉兩得。

（四）確立專門化賬目及核算

住宅專項維修資金的會計核算牽扯到大量的會計資料、與會計憑證，加之其與一般商品房在會計核算方面存在的諸多差異，我們必須堅持貫徹單獨建賬、獨立核算的工作原則。具體的會計核算工作也要進行精細化、精益化精神的有效落實。建立會計核算以棟或單一建筑為單位的核算模式，并進行一對一的精確記賬與科目核算。此外，還要加強會計核算與數據更新的及時性與有效性，避免物業信息與資金信息的滯后和偏差，確保會計核算不僅具有全面性、完整性，同時更具有持續性、系統性。

（五）加強內外審計監管

業主委員會要充分發揮協調與監督的雙重作用，不僅監督和督促小區居民配合物業管理工作的工作，同時更要針對資金管理、會計核算、賬目的公開透明等多方面工作進行積極監督，搭建起業主群體與物業公司之間溝通與信息傳遞的橋梁。

參考文獻：

[1]劉曉燕.住宅專項維修資金的管理及運行[J].工作研究，2016（2）.

[2]張磊.棚戶區改造安置房專項維修資金會計核算方法研究[J].行業探討，2016（4）.