中國城市職業階層房地產政策的回應性研究
——以南京為例

文/薛智勇

引言

自2007年以來，我國房地產市場價格逐年攀升，其上漲趨勢在東部地區尤為顯著，過高的房價不利于社會的公平和穩定。為此，各級政府制定出一系列房地產調控政策，以引導居民在住房市場上正確消費。我國現行的房地產調控政策大致可以分為以下幾大類：房地產金融政策、土地管制政策、財政稅收政策、經濟適用房政策和限購政策。每種調控政策作用于市場的機制存在差異，實施的政策效果也各有不同。但是，無論采取何種房地產調控政策，其最終目的都是為了穩定房價，應對市場失靈情況，以保障社會公平的實現。

國外對房地產政策的研究起步比較早，他們的研究重點聚焦于房地產調控政策的有效性。部分西方學者積極倡導政府運用貨幣政策、財政政策等經濟手段對房地產市場進行干預和調控。根據Allen（1993）的結論，在房地產市場不成熟的情況下，政府在住房市場上推行宏觀調控政策可以彌補房價的市場調節失靈。DiPasquale和Wheaton(1996)，基于房地產與國民經濟的關系、地方政府與房地產業的關系，提出了政府對房地產市場干預和管制的必要性。Wong（2001）通過對泰國房地產市場的研究發現，政府對房地產市場的調控在經濟轉型時期扮演著重要角色。但是，也有西方學者對此持有反對態度，他們認為政府調控對房地產市場并無顯著影響。Moulton（2014）通過對金融危機前后美國房地產市場的比較研究，發現政府推行的保障房政策加重了政府成本支出，同時并未緩解美國房地產市場泡沫現象。

國內對房地產政策的研究主要集中在以下幾個方面，一是研究政策效果。翟純紅等（2005）認為房地產政策對抑制過熱的房地產市場具有重要作用，且效果顯著，但其未將政策時效性考慮進來。張永岳等（2010）通過公共政策評估方法，對上海市房地產宏觀政策調控效果進行評估，發現上海房地產調控取得了一定效果，但在全國范圍看，調控效果甚微。賈生華、李航（2013）發現近年來國家出臺的房地產調控政策成效甚微。二是政策之間的比較。王博永、楊欣（2014）通過構建網絡搜索數據與房地產調控政策的關系框架，發現在我國現行的七大類宏觀房地產調控政策中，行政政策是最有效的房地產市場調控手段。三是穩定房價的政策研究。李敏、陳博（2014）認為只有通過完善中國房地產市場的制度建設，規范各方主體行為，才能實現房地產市場的長期穩定發展。張建同等（2015）通過斷點回歸方法，研究上海市限購政策對地方房價的影響，實證結果顯示限購政策對住房市場有顯著負作用。

目前對上述政策的研究、評價多是基于相關專家的調研數據構建適當的評估模型，缺乏群眾回應基礎。由于市場的復雜性和傳導機制的多樣性，宏觀調控政策對房地產市場的影響并非總是行之有效的，迫切需要建立起有效的宏觀政策評估體系。政策回應性評價體系的對象是社會公眾，其評價的結果可以反映公眾對政策執行結果的滿意程度。隨著社會經濟高速發展，社會階層分化甚至固化已成為中國社會不容忽視的事實。不同階層的群體，對于住房市場的需求也存在著差異，必然會對同一宏觀調控作出不同的行為選擇，因而非常有必要將各階層視角引入到政策評估體系中來。

一、模型構建和變量設定

（一） 多類別Logit模型的構建

為了深入研究職業階層對住房政策回應性影響，本文對問卷調查中的各階層群體按政策意愿進分類，構建了多類別邏輯回歸模型：Y=b0+aclass+b1X1+b2X2。其中Y表示調查樣本中各階層群體對住房政策的滿意程度，反映的是各階層群體對住房政策的偏好以及對實施效果的滿意程度。核心解釋變量class為職業階層，X1和X2分別用以控制樣本的個體特征和住房保障特征。b0是各政策效用的截距，用于調整未納入調整對象的影響因素對個體的效用值。

目前樓市主要采取分類調控的手段，因此在問卷的設計上，引入南京市2016年7月的“租賃補貼”政策和2017年5月推行的“限購政策”兩項來分別考察各階層群體對不同住房調控政策的回應態度。因變量構造上，可以將Y變量進一步細化為YX和YZ，分別表示個體對“限購政策”和“租賃補貼政策”效用的滿足程度。

（二）模型變量設定

仇立平（2001）通過將收入、權力和聲望評價一致的職業進行合并，最終得出五大職業階層，它們分別是：以領導干部為主，包括私人企業主、外商代理人在內的職業群體；以辦事人員或職員（一般管理人員）為主的職業群體；以各類專業技術人員為主的職業群體；以商業從業人員為主的職業群體；以工人、農民、居民生活服務業人員為主的職業群體。這一分配標準清晰明了，各層次人數呈“金字塔”狀，這也符合一般社會事實。他的研究同時發現，性別、年齡、教育程度也是影響社會階層的重要因素。因此，在職業階層變量的設定方面，包含三個變量因素，分別是職業歸屬、家庭年收入和受教育程度。

本文分別控制了調查樣本的個體特征和住房社會保障特征，具體的變量指標設置見表1。王偉等（2016）基于新生農民工群體的研究發現，住房和社會保障對于處于收入中低水平的新生農民工意義重大，可以給予該群體很大的安全感。由此可見，住房保障特征會影響社會中低階層群體對于住房政策的滿意度，因此本文在自變量選取上，也將其納入到研究體系之中。

表1 模型變量的描述

二、問卷設計和數據來源

本次研究通過問卷調查的方式對南京市城市各階層居民的住房政策需求偏好、選擇和政策滿意度等進行了調查。問卷類型為自填式問卷，我們直接將問卷發放給被調查者，被調查者則根據實際情況自行進行問卷填寫。問卷發放過程，通過問卷星網絡平臺回收問卷810份，收回有效問卷747份。

本問卷在結構設計上分為兩個部分：被調查者信息和調查項目。被調查者信息涵蓋被調查者的性別、年齡、職業、戶籍、家庭年收入和受教育程度，并將職業、家庭年收入和受教育程度作為被調查者的社會階層特征。調查項目主要包括政策認知、住房政策偏好和住房市場預期三個方面。問卷在題型設計上采用李克特五點量表，以便測量被調查者對相關問題的認知深度和廣度。

此次調研面向所有南京市常住人口，包括南京市本地戶籍和非本地戶籍。其中，南京市本地戶籍占據樣本總量的53.28%。調研內容主要結合2016年7月的住房租賃補貼和2017年5月的限購政策兩項。現對兩項政策涉及的內容作簡要闡述：2016年7月，住房租賃補貼主要指南京市政府對符合條件的保障對象發放梯度住房租賃補貼，幫助他們在市場上租房以解決其基本住房問題。發放人群為城市中低收入住房困難家庭、在寧就業的全日制普通高校畢業生以及外來務工人員。2017年5月的限購政策是指在主城區（不含六合區、 水區、高淳區）范圍內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

三、實證分析

（一）問卷回收情況

此次調研中，有65.67%的居民了解相關住房政策，其中，比較了解和基本了解的分別占28.19%和29.52%，非常了解的占樣本總量的7.96%，這充分表明住房政策在群眾中的關注度較高，住房及其領域已成為關乎國計民生的熱點話題。

從性別結構上看，男性占樣本總量的40.16%，女性占樣本總量的59.84%。年齡結構上，主要集中在25-35歲（30.66%）和35-50歲（28.78%）。整體調研對象的受教育程度較高，大專及以上學歷占樣本總量的63.45%，其中大專或本科學歷占42.17%，碩士及以上學歷占21.28%。本次調研對象中，領導干部以及包括私人企業主、外商代理人在內的職業群體占樣本調研總量的7.77%，以辦事人員或職員為主的職業群體占樣本總量的12.44%，以各類專業技術人員為主的職業群體占總量的29.98%，以商業從業人員為主的職業群體27.7占2%，以工人、農民、生活服務業人員為主的職業群體占樣本總量的22.09%。可見，樣本主要為中等收入群體，高收入和低收入群體占比不高。

在未來家庭住房消費選擇中，有超過92.77%的被調查居民認為南京市房價非常高或者較高，而只有1.61%的被調查居民認為所在城市房價非常低或較低，這說明南京市各階層群體總體上傾向于認為房價過高。基于心理預期的調研顯示，有85.14%的群體認為南京未來房價仍具有上漲空間。這表明南京的住房市場還將吸引更多的投資者，投資者對未來住房市場充滿信心。在對未來南京市房價的期盼方面，希望其上漲的遠少于希望其下降的人數，分別為32.53%和48.59%，其余18.88%則希望房價保持不變。

這些數據背后展示了目前住房市場的需求現狀。隨著住房市場的不斷完善和“全面二孩政策”的放開，居民對住房品質的追求逐漸加碼，居住的穩定性、良好的社區環境及對子女教育有利的生活環境等因素，都成為吸引居民進行住房消費選擇的重要因素。由此可以推斷，在未來的住房消費市場，家庭對居住舒適度的要求會日益提高，高品質住房的改善性需求比例將會繼續擴大。有理由相信住房市場中投資性需求和改善性需求將旗鼓相當，未來住房市場仍具備上行空間。

（二）社會各職業階層對住房政策回應的回歸分析

對所選因變量和自變量進行交互分類比較和Logistic回歸分析，結果如表2、表3和表4所示。從整體上看，對于2017年5月南京政府出臺的限購政策，有34.14%的居民持支持和贊成態度，55.02%的居民保持中立態度，僅有10.84%的居民對該政策表示反對。有52.07%的居民對2016年7月出臺的住房租賃補貼政策持贊成態度，41.77%的居民持保留意見，僅有6.16%的居民持反對意見。不論是限購政策還是租賃補貼政策，反對率都較低，政策實施效果初見成效，群眾滿意度較高。此外表2和表3的交互分類結果顯示，不同職業階層對于同一住房政策的態度，以及同一職業階層對不同住房政策的態度存有明顯差異。

表2 自變量（樣本自身特征）與限購政策回應的交互分類表

1.個體特征。從性別影響看，表4的回歸結果顯示：在限購政策中，男性選擇支持和反對（相對于政策中立）的概率比分別是女性的1.54和2.66倍。而在租賃補貼政策中，男性選擇支持和反對（相對于政策中立）的概率比分別是女性的0.87和1.41倍，但結果并不顯著。

從年齡上看，限購政策中，相對于18-35歲的青年群體，35歲以上群體選擇支持和反對的概率比分別增加3.31%和13.59%。可見相對于青年群體而言，該年齡段群體對政策回應易持反對意見。35歲以上群體一般已成立家庭，且處在收入的上升期，尤其是50-60歲的中年群體，處在收入頂峰，是凈儲蓄者。而限購政策的頒布無疑會對該群體的需求予以抑制，不能滿足該群體的期望效用。另一方面，租賃補貼政策中，35歲以上群體選擇支持和反對概率比分別減少8.42%和增加31.80%，偏向于政策中立和反對，說明18-35歲群體更傾向于支持政策。18-35歲年齡群體，收入中的絕大部分被住房支出擠占，而租賃補貼政策的頒布可以緩解該年齡段群體的住房支出，從而改善該年齡段群體的日常生活狀況。

從婚姻狀況上看，模型輸出結果均為顯著。限購政策中，婚姻狀態下的社會個體選擇支持和反對（相對于政策中立）的概率比分別是未婚者的0.66和1.06倍。其原因可能是：“限購政策”頒布限制了“二套房”群體的住房購置行為，抑制了市場上的投資性需求，從而保障了未婚群體的剛性需要。而在租賃補貼政策中，婚姻狀態下的社會個體選擇支持和反對（相對于政策中立）的概率比分別是未婚者的1.23和0.92倍。表3的交叉數據顯示，已婚群體作出支持回應的比未婚群體高出2.98%，反對政策的則低6.32%。這表明在租賃補貼政策的回應上，未婚群體相較于已婚群體而言，更傾向于表達消極的政策反饋。一個可能的解釋是已婚和未婚群體對住房產權偏好的差異。在婚姻市場信息不對稱的背景下，擁有住房產權成為人們財力的重要標志，使得未婚個體在婚姻市場競爭中占據優勢。同時，我們對于未婚個體和已婚個體的問卷調查也顯示，未婚群體中近55.71%的居民個體支持經濟適用房政策為中低收入家庭提供保障，而這一政策在已婚群體中只有47.16%的支持率。由于“經適房”的產權歸屬于保障個體所有，而其他住房政策都無法回應個體對住房產權的需要。未婚群體由于住房產權在婚姻市場上的重要作用，對擁有住房的偏好要高于已婚群體，而已婚群體則更加看重房子的居住功能。

從戶籍地上看，該因素在兩項政策回應中均通過p＜0.01的參數檢驗，顯著性較強。無論是限購政策還是租賃補貼政策，非南京本地戶籍相較于南京市本地居民都更傾向于支持政策。限購政策的頒布主要針對南京市本地的二套房群體，而南京市本地戶籍的政策反對態度傾向，表明限購政策的實施有效抑制了限購范圍內群體的投資性需求，很好回應了限購范圍外群體的剛性需要，限購政策實施初具成效。本次南京市頒布的租賃補貼政策擴大了保障范圍，將非本市戶籍群體也納入保障對象，有效回應了非本市戶籍群體的住房需要。

表3 自變量（樣本自身特征）與租賃補貼政策回應的交互分類表

表4 社會各階層對住房政策回應的Logistic回歸分析（發生比，odds ratio）

2.社會階層特征。在限購政策中，一類職業群體選擇支持和反對（相對于政策中立）的概率比分別是二、三類群體的2.03倍和0.97倍。根據表2的交叉結果顯示，對限購政策效果持有滿意和贊成態度的主要為一類職業群體（38.36%），而對于限購政策效果持有反對態度的則集中在二類職業群體（31.09%）。二類職業群體的構成主要包括律師、工程師、會計、中小學教師、大學教授以及科研人員等。職業分層和家庭年收入的交叉分析顯示，該群體的家庭年收入在20萬-30萬區間內的有近40.68%，具有一定的二套房購置基礎。同時，各類專業技術人員的年齡段有43.2%集中在35-50歲之間，而該年齡段群體往往處在人生收入的 峰時刻，具有強烈的改善性需求和投資性需求。因此，其不滿情緒的來源并非是對調控政策自身效果的不滿，而是對限購政策阻礙其房產購置的抵觸情緒。租賃補貼政策的結果則恰恰相反，對該政策作出支持回應的群體主要集中在服務業人員和生產人員，且在模型中表現為顯著。這一群體主要包括家電維修工、廚師、清潔工人等。該群體的家庭年收入主要集中在8萬-10萬元的區間內，屬于社會低收入群體和城市“夾心層”。所謂“夾心層”，是指游離在保障與市場之外的無能力購房群體。為了解決城市“夾心層”住房之困，政府已將其納入保障對象的范圍。租賃補貼政策的頒布一方面保障了這部分群體的居住權，另一方面將充分釋放之前被住房消費擠壓的家庭消費，提高家庭整體生活水平。

受教育程度對政策回應的影響在這兩項政策中表現出一定的相似性，即高中以上學歷群體相對于高中以下學歷群體對這兩類政策表達支持的意愿更強，表達反對的意愿更弱。本次問卷調查的結果顯示：本科及以上高學歷群體中，有49.33%的城市居民支持政府進一步出臺相關政策抑制房價上升。本科及以上群體想法前衛、價值觀現代，大多處一、二類職業，這部分群體最易受到政策的影響，因而較之于三類職業群體更易表達自己的政策觀點，具有強烈的政策認同感。

從家庭年收入上看，20萬以上的高收入家庭隨著收入提升，表達對限購政策支持和反對意愿的概率比會相應提升32.06%和10.26%，而對租賃補貼政策，支持或反對意愿概率比則下降9.50%和8.92%。職業分層顯示，20萬以上的高收入群體主要為私人企業主、外商代理人以及企業高管。住房對于他們來說更多為投資品，尤其對于私人企業主而言，住房增值有助于其獲取信貸資金和擴大借貸規模，住房產權成為外界融資的重要媒介。相反，對于外商代理人（主要指外國企業在華的代理法人）而言，他們中租房人群多于購房人群，限購政策通過對房價的抑制和管控，可達到穩定租金的目的。對基于未來房價預期的調研顯示，有32.6%的居民認為租賃補貼政策的實施會促進未來房價上升。在該政策影響下，住房租賃市場的總供給不變，但受租金補貼催生的租房需求數量將會上升，在需求大于供給的情況下，房屋租金上漲，從而導致房價的進一步上升。但租賃補貼政策對房地產價格的影響機制目前尚未明確，有待學術界的進一步論證。

3.對于住房保障政策，享有住房保障政策的群體表達支持的意愿強烈，且在p＜0.01水平上顯著。這表明住房保障機制日趨完善，需要進一步推行。對于中低收入的家庭而言，南京市政府提供的住房保障政策一定程度上緩解了他們的住房消費支出，相對提升了家庭日常收入。從政策享有中獲取的認同感會增強群眾對其他政策實施的信心，從而提高居民支持政策的概率。

四、研究結論

本文為宏觀政策的評估研究提供了一種新的方法，解決了以往研究中存在的難以量化分析影響效果的問題：通過基于社會分層視角下的民意基礎分析對政策實施效果進行量化。目前，我國正積極建設服務型政府，而回應性是服務型政府政策評估的一項重要標準。因此，將公民對政策的回應拉入傳統政策評價體系，一方面是“執政為民”的應有之義，另一方面也是改進政府工作的必經之路。本文通過問卷調查的方法收集居民對政策實施的回應態度，并討論了居民個體特征、職業階層特征以及住房保障特征對居民政策態度的影響。

整體上看，一方面，不論是限購政策還是租賃補貼政策，在各階層中都具有較高的呼聲，這充分表明政策實施效果初見成效，群眾滿意度較高。另一方面，本文也證實了同一房地產政策在不同職業階層中的支持率存在著顯著差異。對限購政策，18-35歲的青年群體、未婚以及非南京本地戶籍的個體表達支持政策的意愿較大，從階層屬性上看，高收入和受教育程度較高的群體表達支持態度的可能性也較大。目前的調查顯示，中等收入群體的經濟行為較為復雜，他們仍然對未來房價走勢保持著上行的心理預期。該群體中住房改善性需求和投資性需求占據主導，而限購政策的頒布有效抑制了這部分需求，回應了住房剛需群體的訴求。

對租賃補貼政策，18-35歲的青年群體、已婚以及非南京市本地戶籍的個體表達支持政策的意愿較大，從職業階層屬性上看，中低收入及受教育程度較高的群體易表達對政策的支持回應。租賃補貼政策對于城市中低收入家庭而言意義重大，該政策的頒布釋放了被住房消費支出擠占的家庭日常支出，可以明顯提高居民的日常生活質量和幸福感。由于住房產權在婚姻市場競爭中的重要性，未婚群體對買房更加偏好，而已婚群體則更加注重住房的居住屬性，因此已婚群體支持政策概率要高于未婚群體。基于民意角度的研究，可以反映我國當下社會主流意識形態和社會心理，也會反映居民對政府和房地產業的期待和價值判斷，從而影響政策的實施效果。