城市住宅租金評估的技術方法研究

文/樓江 吳歡 吳玥

一、引言

在高房價現狀與供給剛性的制約下，大力發展住房租賃市場，保障“住有所居”，降低購房需求、減少住房支出是新時期房地產調控政策的主要著力點，而作為核心問題的住房租賃價格的確定則是 需解決的關鍵。建立一套適用性、科學性與操作性較強的住宅租賃價格評估體系不僅可以在培育住房租賃市場的背景下，為租賃住房供應主體提供出租價格確定依據，從而為解決租賃糾紛問題提供參考，同時也可為繳納房產租賃稅提供依據，進一步為政府制定保障性住房的租金補償標準提供參考。

本研究擬結合國內外租金評估經驗，系統梳理上海市不同類型租金的構成，為多元化的租金類型評估提供理論依據，此外，擬從傳統方法與大數據法兩方面探討住宅租金的技術評估方法，為確定不同類型租金標準、制定市場租金基準價格體系與修正體系提供參考。

二、租金內涵及上海租賃住房分類

根據租賃價格的因素構成理論，租金可以分為三類，即福利租金、成本租金與市場租金。福利租金更多體現的是政府補償，租金構成中只包括基本的折舊費、維修費與管理費，也稱“三項因素租金”。成本租金以“保本微利”為原則，租金構成中包括折舊費、維修費、管理費、投資利息與房地產稅，也稱“五項因素租金”。市場租金的構成則更為廣泛，包括折舊費、維修費、管理費、投資利息、房地產稅、保險費、地租與利潤，也稱“八項因素租金”。

上海市目前的租賃住宅供給主要包括廉租住房、公共租賃住房、單位租賃住房與市場化租賃住房，不同類型的租賃住房供給對象與供給目的均不同。廉租住房是政府針對上海市城鎮戶籍低收入住房困難家庭所提供的福利性住房，因而其建設均由政府主導，租戶支付的租金也只需覆蓋房屋日常管理、維修與折舊，對應福利租金的內涵；公共租賃住房是政府或公共機構針對存在階段性住房困難的青年職工、引進人才與來滬務工人員等常住人口提供的保障性住房，充分體現了政府保障住有所居的政策導向，對應了成本租金的內涵；單位租賃住房是企業針對本單位（本園區）住房困難職工提供的保障性住房，對應成本租金內涵；市場化租賃住房是目前市場上針對社會各類對象的租賃住房，租金由市場決定，對應市場租金的內涵。

三、國外租金評估方法與借鑒

針對公共租賃住房的定價，德國公共住房租金由政府按建安成本計算核定，采用成本法定價思路；[1]日本公共租賃住房的租金則通過房租基準價與房屋租金調整系數確定，其中房租基準價按承租家庭收入水平計算，房屋租金調整系數根據房屋區位、面積、年限、居住方便性等因素制定，采用收入法思路；美國公共租賃住房租金由住房與城市發展部每年發布的530個都市區域和2045個非都市區域的公平市場租金作為標準，公平市場租金制定的依據是標準質量租賃住房租金的中位數；英國公共租賃住房租金的確定采取“低租金”政策，按照運行維護成本定租金，由政府按照保本的原則制定；[2]新加坡對于公租房的租金以市場法確定，主要是以市場租金為參照對象，在市場租金的基礎上下調一定幅度。[3]

針對市場化的租賃住房，德國是由政府根據房屋的區位、結構、質量等因素制定相應的指導租金，編制房租價目表，房屋出租者必須在房租價目表規定的租金浮動范圍內出租房屋。

四、三類租金評估方法

（一）評估理論方法

一是傳統方法。《房地產估價規范》明確我國房地產租賃價格評估可采用比較法、收益法與成本法三類評估方法。比較法是指在大量租賃實例存在的情況下，至少選取約三個具有替代性的可比實例，進行區位狀況、實物狀況、權益狀況的修正，從而得到待估租賃住宅的價格；收益法是指將未來一定年限內租金視作純收益，根據房價與收益還原利率測算租金，重點在于針對租賃住宅的特性，選取合適的收益還原利率水平；成本法則是指按照各類租金的構成逐項計算得出租金。

二是創新方法。近年來，學界對于租金評估技術方法不斷進行探索，主要包括大數據模擬法與特征價格法。大數據模擬法是指結合租房網站上的數據，選取影響租金水平的主要因素，進行某一小區或板塊整體租金水平的快速評估；特征價格法是指構建影響租金水平的特征變量體系，根據收集的樣本數據進行多元回歸，從而進一步測算出租金與影響因素之間的關系式。

（二）福利租金評估

福利租金主要針對上海市的廉租房，租金內涵包括折舊費、維修費與管理費三大費用，評估方法借鑒德國的經驗選取成本法，對三大費用項進行加總，具體成本核算項見表1。

表1 福利租金成本法計算項

本文選取成套公房作為福利租金評估方法的檢驗案例。該成套公房位于上海市宣化路268弄，樓層位于多層且無電梯，兩房戶型，建筑年代在1995年，建筑結構為混合一等。根據成本法的評估結果，租金為9.90元/平方米／月，該成套公房目前的租金實際水平3.02元/平方米／月，說明目前上海廉租房的租金水平不能維持基本成本，政府財政補貼比例較大。

（三）成本租金評估

成本租金主要針對上海市公共租賃住房與單位租賃住房，租金內涵包括折舊費、維修費、管理費、投資利息與房地產稅五大費用，評估方法借鑒英國經驗選取成本法，對五大費用項進行加總。考慮到上海市公租房開發模式不同，[4]對所加總的成本項有所影響，本文針對不同開發模式進行成本項的探討，具體見表2。

表2 不同開發模式下的成本租金

本文選取晶華坊作為成本租金評估方法的檢驗案例。晶華坊是上海市籌公租房項目，由上海市公積金管理中心投資，利用公積金增值收益從原開發商手中收購，因此晶華坊屬于公積金管理中心投資收購模式，成本項中應計土地取得成本，不計投資利息。根據成本法，評估租金為42.7元/平方米／月，與晶華坊目前的租金實際水平41.83元/平方米／月，相差較小，該方法適用性較強。

（四）市場租金評估

市場租金構成包括折舊費、維修費、管理費、投資利息、房地產稅、保險費、地租、利潤八大費用，評估方法可選擇比較法、收益法與大數據的快速評估方法、特征價格法。

1.比較法適用于可比實例較多的租賃房評估。比較法的估價邏輯是以交易實例的交易情況、交易日期、區位、實物狀況與權益狀況對待估房產價格進行修正，以得到待估房地產價格。具體修正因素包括交易情況、交易時間、居住環境、人文環境、繁華程度、公共設施、層次、面積、朝向、裝 、配置、小區配套、成新、結構等。

2.收益法適用于有(潛在)收益可量化的租賃房評估。收益法在確定房屋售價與資本化率后，按照收益法公式折算出房屋純租金， 再加以維修費、管理費、房地產稅、保險費，形成房屋租金。

式中：P為不動產價格，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益逐年遞增的比率，n為剩余年期。

本文選取保利家園（北區）作為傳統方法的檢驗案例，比較法評估租金為45.16元/平方米／月，收益法評估租金為57.88元/平方米／月，案例實際租金為42.17元/平方米／月。保利家園（北區）周邊市場成熟，比較法評估結果可信程度較高，收益法對其未來的預測有一定主觀性與不確定性，結果僅作參考。

3.快速評估法和特征價格法適用于市場成熟、有大量案例的區域。快速評估法一般在樣本數量大于30時才能滿足模型的基本要求。對所有案例以房型分類，取每個房型面積的中數作為該房型的標準面積，對每個房型的單位面積租金進行分析，以每個案例為基礎，計算99%置信度的置信區間，然后剝離置信區間以外偏離程度較高的部分案例，對置信區間內的成交數據重新計算單位面積租金，按租金=標準面積×單位面積租金，計算每類房型的租金。

特征價格法的本質是根據影響租金的因素[5]進行模型構建及租金評估，即構建影響租金水平的特征變量體系（見表4），根據收集的樣本數據進行多元回歸，從而進一步測算出租金與影響因素之間的關系式。

表4 特征價格法特征變量修正體系

五、結論

首先，本文針對上海市不同類型租賃住房，從概念上梳理了其對應的租金內涵，廉租住房對應福利租金，公共租賃房與單位租賃住房對應成本租金，市場化租賃住房對應市場租金。

其次，借鑒國外經驗針對不同租金選取相應的評估方法，并進行一定的案例檢驗。福利租金采用三大費用加總的成本法評估；成本租金采用五大費用加總的成本法評估；市場租金采用比較法、收益法、快速評估法與特征價格法評估。

最后，為便于確定三類租金基準，從易于操作的層面看，對于成熟市場可以選擇以市場租金為依據，通過折價測算成本租金與福利租金，通常市場租金的八五折近似為成本租金。

因數據獲得較為局限，本研究中快速評估方法的規律尚需進一步驗證。