房地產企業全面預算管理探究

孫炳家

一、開展作用探究

與國外房地產行業發展相比較而言，我國的房地產行業起步較晚，但是因為大力推進住房貨幣化改革，我國整個房地產行業得以快速粗放發展，土地升值是企業的主要盈利來源，這造成眾多房地產企業對預算管理工作的重視程度不足[1]。自從進入白銀時代，房地產企業的盈利能力呈現出逐步下降趨勢，甚至很多規模不大的企業由于過于粗放的管理而被迫中止與轉讓項目或者倒閉，此時房地產企業才意識到精細化管理的作用。作為企業管理重要工具的全面預算管理，在對企業經營各方面及環節加以統籌的情況下，能夠在促進企業的管理水平與經營風險防控水平大幅度提升的同時，保障企業經濟效益最大化。該類企業經營和周期性有著非常緊密的結合，考慮到該類企業經濟效益受市場波動影響大、資金規模大以及產品建造標準高等特點，需要對整個企業的資金管理加以全面預算管理，即運用精細化的管理方式，做好企業財務與市場等風險問題的防范與控制工作[2]。

二、現存問題探究

房地產行業的全面預算管理突出“事前預算，事中控制，事后考評”三大過程的工作，真正體現“全員參與，全流程控制，全業務管理”，力爭達到“事前算贏、事中調贏，事后雙贏”的效果和目的。但在當下行業里卻因為制度體系、理念、工具、資金管理、考核等方面的重視不足，普遍存在管理效率不高等問題。

（一）制度及體系方面

一方面，很多房地產企業不重視系統化預算管理培訓活動的開展方面、與企業實際需求相符的預算管理邏輯框架結構的制定方面等工作，加之預算管理意識也不夠濃厚。表現在預算管理工作開展過程之中就是，未做好項目整體預算管理規劃工作，也未做好預算管理制度及相關管理制度的制定工作，后續跟進落實不到位等，這些均是造成預算管理制度不完善的根源。另外，眾多企業基本上都委托財務部門全權負責預算管理工作，這不但使財務部門的負擔過重，而且會由于信息掌握與人員配合等方面的原因導致預算管理效果與預期差距較大。總而言之，假如房地產企業不重視全面預算管理制度及體系的建立健全工作，不注重落實責任，那么不論怎樣設計和規劃預算，都難以取得理想的效果[3]。

（二）資金鏈管理方面

地產企業運營一個地產項目，大量資金和資金持續投入缺一不可。只有資金得到有力的保障，地產項目才會順利而平穩地運營下去。一旦出現資金鏈無法維系的問題，輕則造成項目停滯不前，重則項目全面崩盤。因此，對一個房地產企業來講，應該將資金鏈管理作為全面預算管理工作的重點。值得說明的是，銀行貸款是房地產資金的一大主要來源，但是由于銀行貸款壓力的逐年遞增、使用資金時成本費用的大量產生，加之成本控制體系不夠科學，導致房地產企業需要面對大量資源浪費、低資金使用率以及高資金占用率等極其嚴重的問題，這會影響到房地產企業的現實經營和后續發展。

（三）考核及評價體系方面

眾多房地產企業的全面預算管理工作盡管開展得比較系統、全面，但是卻不重視相配套的考核及評價體系的制定工作。或者相配套的考核及評價體系早已建立，但是卻存在落實、實施、跟進以及改正等方面的問題。這會造成全面預算嚴重脫離實際，進而難以達成企業的預期目標，使企業的整體計劃與管理層戰略規劃受到嚴重的影響，不但會使企業的核心競爭力大幅度降低，而且會影響到企業盈利水平的提升。另外，由于考核及評價體系的執行力度不夠，間接增加了企業的人力成本，不利于企業的后續穩定發展。

三、優化措施探究

（一）做好全面預算管理制度的建立健全工作

對于一個房地產企業來講，成本核算控制工作要想取得理想效果，有一個前提條件就是做好全面預算管理體系制度的建立健全工作。具體邏輯框架可由財務部門負責設定，而企業之中的其他部門則需要從本部門的實際情況出發，做好前期的提交申請方面與后續的實際付款中跟隨預算走方面等工作。在統一化流程制度的制定工作之中，僅財務部門及人員的參與是遠遠不夠的，應該全員參與，企業之中的全體人員都要高度重視全面預算管理工作，并積極投身到這一工作中去。最終設定出吻合企業發展規劃目標的全面預算目標，在使成本控制力度得以強化的同時，也有助于企業利潤的進一步提升[4]。

（二）做好資金鏈管理力度的進一步加強工作

資金鏈對于房地產企業有著不可言喻的重要作用，假如一個房地產企業的實際經營過程之中出現資金鏈方面的問題，不但會使企業的常規性施工活動無法正常進行，而且也很難在最短的時間將下一步資金打入企業賬戶之中。企業全面預算管理之中的核心工作就是資金鏈管理。首先，房地產企業在全面預算管理工作的開展過程之中，不但應該加倍重視資金鏈管理工作，而且應該注重資金管理方法的創新，在促進資金利用效率大幅度提升的同時，使資金鏈變得更加穩定；其次，企業還應該做好拓展融資渠道的工作，除保持與銀行的良好關系之外，還應該做好統一融資平臺的建立工作，借此保障出現資金問題時資金獲得變得更加及時；再次，企業還應該注重資金管理流程的簡化，降本增效，創造一個良好的外部環境，以促進資金管理水平的不斷提高；最后，借助提升資金管理水平使資金安全得到強有力的保障，進而達成全面預算管理水平大幅度提升的目的[5]。

（三）做好考核及評價體系的建立健全工作

做好考核及評價體系的建立健全工作，對預算組織架構加以明確，并授權給有關部門及人員，以使全面預算管理工作開展得更加平穩、順暢。考核及評價體系模式分為緊湊型和松懈型這兩種。緊湊型模式指的是對編制、執行、監督、分析以及評價等預算全環節加以事先、事中以及事后的全方位控制，和傳統意義上的全面控制別無二致。但是由于人員與人員、上下級之間的關系太過緊張，處于高壓環境之下，不但不利于工作落實，而且會約束與限制人員的創新、發展；而松懈型模式則完全相反，指的是不約束或者評價人員，在人員與人員、上下級之間引入全面預算以使相互之間的交流、互動變得更加暢通，讓企業之中的各個人員自己去發現、反饋、解析、調整以及改正問題，在使人員更具創新性和主動性的同時，使其工作潛力和能力得到充分激發，而且有利于員工之間的深入交流，為企業發展提供更好的建議。基于此，房地產企業應該從本企業的實際情況出發，決定選擇哪一種全面預算考核及評價體系模式。總而言之，健全考核及評價體系的建立，最主要的就是問題的發現與解決、人員潛能的激發、分明的獎懲、人員激勵以及和諧上下級關系的平衡與建立，最重要的就是始終與企業發展目的保持一致。

四、結束語

本篇文章，首先對房地產企業全面預算管理工作的開展作用進行了深入探索、分析以及研究；其次從制度及體系方面、資金鏈管理方面、考核及評價體系方面這三個方面，對房地產企業全面預算管理工作開展之中的現存問題，進行了深入探索、分析以及研究；最后提出了做好全面預算管理制度的建立健全工作、做好資金鏈管理力度的進一步加強工作、做好考核及評價體系的建立健全工作這三個相應的優化措施，以期為房地產企業開展好全面預算管理工作提供一些切實的借鑒與依據，使預算管理工作的作用得以充分發揮的同時，為房地產企業的實際經營和后續發展保駕護航。