由小區內車位的歸屬看共有權問題

摘 要 隨著現在社會的發展進步，人們越來越追求高端的生活體驗，隨之而來的便是各種生活問題的出現。居住在小區的朋友們都面臨著停車問題，特別是近些年汽車的普及，停車位對于小區內的居民來說顯得非常重要。而對于一些對停車位劃分不夠明顯的小區，由于停車產生的糾紛也不在少數，因此我們展開了由小區內車位歸屬看共有權問題的探討。

關鍵詞 共有權 車位 歸屬 小區內

作者簡介：坦塔娜·地里夏提，新疆烏魯木齊市天山區人民法院。

中圖分類號：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.025

對于停車位這種屬于小區內居民共有財產的分配問題，通常都是由小區內的業主委員會按著相關的法律進行劃分的，除了明文規定有特定用途的地方小區內的業主無權決定，其它的一些共有設施都是大家共享的。我們在探討車位的歸屬問題時，應該從法律的角度出發尋求恰當的解決方法。

一、共有權客體的法律性質

（一）按份共有說

通常情況下我們說對一件客觀事物擁有了使用權，指的是該物的所有者擁有這件事物的處置權并且也對這件事物負有一定的責任和義務。而按份共有說指的是對于同一件事物，多人擁有其所有權，所以在處置這個事物的時候應該按其所有者所占比例進行投票表明處置態度。

（二）共同共有說

與按份共有說不同的是，共同共有說強調的是對一件事物的共同擁有，這種占有是不能用份額進行劃分的，是每個人都同等程度的擁有該事物的所有權，在車庫問題的處理過程中，就牽扯到了該學說的應用。

二、共有權客體的界定模式

（一）列舉法

共有權客體的界定模式多種多樣，比較常見的界定模式是列舉法。運用列舉法的界定模式對共有權客體進行界定分析時，首先應該把所界定的客體都一一羅列出來，然后再在不與法律相沖突的情況下進行劃分界定。

（二）排除法

排除法界定共有客體的出發點與列舉法剛好相反，在排除法的界定要求下，我們關注的對象不再是共有部分，而是專有部分，在確定了專有部分的成員以后，在專有部分以外的自然而然的就被視作了共有部分。

（三）列舉與排除相結合

對共有部分采用上面兩種方法進行界定是《物權法》中提到的一種界定方法。在運用這兩種方法對客觀事物進行界定時，更容易得出大家都比較贊同的意見，有利于一些糾紛問題的解決。

三、小區停車位權屬的確定依據

（一）按停車位的建筑面積是否計入商品房的公攤面積來判斷其權利歸屬

運用這種方法對小區里的停車位進行劃分的依據是看業主在購房的時候，房產的面積是如何計算的，如果把停車位的占地面積均攤到房屋面積中，那么該停車位就歸全體業主所有，如果把停車位歸入了小區內的公共建設部分，停車位的所有權則屬于開發商。在利用這個方法進行停車位權屬的劃分過程中，雖然劃分清楚了開發商與業主的權益，但是也使得一部分業主受到了損害，容易給業主之間帶來矛盾。我們都知道，并不是所有的業主都有車子，也有的業主專門購置了停車位，所以再把公有停車位的面積分攤到該部分業主的房屋建筑面積之中，這部分業主肯定不樂意，由此便會引發許多停車位糾紛問題。所以我們在進行權屬的劃分過程中，一般不采用這種方法。

（二）按停車位的建造成本是否攤入住宅開發

按著停車位的建造成本是否分攤到住宅的開發過程對停車位的權屬進行劃分，這種方法的可行性比較弱，先不說開發商會不會如此配合地公布停車位的建造成本，事實上就算他公布了建造成本，那么數據的可信度又有多少，畢竟在整個開發建造小區的過程中，開發商投入了多少人力、物力這個數據是無從考究的。運用這種方法對停車位的權屬進行劃分，不僅延續了第一種方法的弊端，而且還存在不夠公開透明等多種人為操作因素，所以這種方法也很少在實際生活中進行應用。

（三）依開發商與業主之間是否有約定來確定

運用這一方法可以充分地從尊重業主本人的意愿的角度進行決策，但是在實際的運用過程中，可能有一些利益熏心的開發商為了謀求自己的利益最大化而做出一些與約定相背離的決定，所以在實際的運用過程中，采用這種方法所取得的功效主要取決于開發商的態度。

四、小區停車位權利歸屬的分類分析

（一）住宅小區地面停車位

住宅小區地面停車位是停車位最常見的一種形態，因為在出售房屋的時候，大多數開發商會把地面的停車位歸入住房面積一塊售賣，所以地面停車位的所有權，在業主簽訂購房協議并付清首款時便歸購房者所有。地面停車位并沒有明確的標志對其進行劃分，所以業主在使用地面停車位的時候就具有足夠的自由和隨意，業主不受任何約束。但是對于那些沒有買車或者是買了固定停車位的業主來說，地面停車位沒有任何存在的價值，反而還使這部分業主放棄行使本來就屬于他們自己的權益，針對這種問題，我們應該思考出一個解決的方法。在思考問題的時候，我們要發現這個問題所具備的各種特性，針對地面停車位這一問題，我們要明白車位的有限性和居民需求的滿足。停車位作為公共財產，需要地面停車位的業主與停車位的數量肯定是不匹配的，既然有的人需要、有的人不需要，那么我們就可以從改變地面停車位的性質入手解決問題。我們可以把停車位設置成專屬的，然后租給有需要的業主，租用停車位的費用歸全體業主所有，由全體業主共同支配。這樣既解決了有的業主車位閑置的問題，又解決了真正需要停車位業主的需求。

（二）住宅小區地下停車位

在我國針對住宅小區的地下停車位劃分比較復雜，雖然地下停車位有明確的劃分標志物，并且也可以出售給需要的業主，但是在法律上并不是所有的地下停車位都可以出售的。地下停車位分兩種，一種是人防工程地下停車位，另一種是非人防工程地下停車位。針對這兩種地下停車位權屬的劃分原則，法律中并沒有給出明確的規定。在人防工程地下停車位的所有權歸其開發建設者所有，開發商只擁有所有權，但并沒有處置出售它的權力。非人防工程地下停車位的體積如果計算進了建筑物的容積率，那么開發商便擁有了這類停車位的出售權，可以隨自己的意愿把停車位出售給需要的業主。

（三）住宅小區樓房首層架空層停車位

對于首層架空停車位的區分有一個層高是否在2.2米以上的規定，超過2.2米的直接計入建筑面積，如果在2.2米以下的則不計入建筑的容積率，所以這類停車位并不屬于開發商所有，而是歸全體業主共享。如果開發商在處理這類停車位時，以標價出售的方式售賣，這種做法則屬于違法行為，因為其本身并沒有獨立的產權，只是小區建筑的附屬物，相當于小區綠化草坪的一部分，和它們是同等性質的存在。如果開發商不停勸阻，執意出售該停車位，廣大業主可以派代表向有關部門反映，要求開發商立即停止其侵權行為，并對其所做行為進行反思、檢討。在處理這類停車位時，我們可以借鑒前面的方法，出售然后租金歸全體業主所有。

（四）住宅小區樓房屋頂平臺停車位

屋頂平臺的停車位的所屬權劃分比較簡單，盡管它涉及到空間上的一些問題，但是在分析其所屬權時還是比較明顯的，對于這類停車位，它的所有權基本上是屬于該棟樓的所有業主。開發商對該停車位無權做出任何處置。

五、針對小區停車位權屬問題提出的建議

（一）從法律規范的層面上完善立法

大多數糾紛的產生都是由于立法不夠完善，有一部分耍小聰明的人企圖鉆法律的漏洞為自己謀求私利。在針對停車位權屬的所有權到底歸誰這個問題的解決過程中，我們發現了法律存在的一些漏洞，以及法律條文中對此類問題的一筆帶過，模糊不清地表述對我們正確處理問題帶來的干擾。如果法律對建筑附屬物以及停車位的歸屬問題做出了明確的規定，那么我們在日常的生活中也不會發生那么多因為停車位權屬問題而產生的糾紛問題的出現。立法者在制定法律的時候，應該從實際問題入手，然后根據具體問題具體分析解決的態度進行法律的制定。制定法律的過程中，關于這類問題有不懂的地方，應該及時向他人請教或者借鑒別人的經驗，制定法律條文，用來解決現實生活中存在的問題。在解決問題的過程中，要考慮到開發商與業主的權益，法律是為保護弱小和維護受害者的權益而產生的。所以在制定法律的時候，要分析各方面的因素。

（二）完善小區停車位的所有權登記制度

隨著現代社會的發展進步，人們追求越來越高的生活質量水平，因此在現在的社會背景前提下，大多數家庭都已經買了車子，在越來越多的車主需要車位的時候，小區的車位則顯得非常緊張，再加上車位屬于所有業主的共同財產，每個人都可以享用共有車位，停車位的劃分僅靠先來后到，所以現在各車主之間的矛盾沖突也很大。對于這種問題的發生，可以采用制定小區內的停車位所有權登記制度進行調解這種矛盾。應用停車位所有權屬登記制度，可以很好地對業主的所有權加以保障，這種方法可以使停車位獨立于房屋建筑物而存在，更方便停車位所有者對車位進行處置交易。在我國，就目前來看并沒有建立制定統一的小區停車位登記管理制度，但是早在21世紀初期，蘇州工業園就已經采用了這一方法對停車位進行管理。在蘇州工業園出臺了這一決策以后，便真正的給停車位明確了身份，使其可以像房屋一樣進行自由交換，同樣地在一定程度上也保障了地下停車位擁有者的利益。使業主這個弱勢群體在與強大的開發商就車位糾紛問題的解決過程中得到一定的庇護。也為業主從開發商手中買停車位提供了保障，同時也解決了一些人停車難的問題。從蘇州工業園的這一舉措得到的良好效果來看，我們覺得在未來的某一階段，推行停車位所有權登記制度將勢在必行。

（三）加強行政部門對于小區停車位的監管

在處置停車位的權屬糾紛問題時，相關的行政管理部門應該加強對停車位的管理監督。由于停車位涉及的方面比較多，所以對停車位進行管理監督的出發點也應該相應的擴展。首先，我們要做的就是對停車位的價格進行控制，隨著近幾年房價的飆升，作為其附屬產物的停車位價格的走勢也是一路直升，監管部門應該在一定程度上制止這種現象的再次發生，從而保障業主購買停車位的權益;其次便是弄清楚停車位的權屬劃分標準，雖然開發商不對外公布停車位建造過程中的成本是怎樣進行分攤的，但是我們可以利用職務之便對這個問題進行調查分析，分清楚了停車位的成本歸屬，更有利于對停車位所有權問題的解決;最后是對停車位的劃分過程進行監督，在停車位的共同所有者對停車位進行處置的過程中，我們要保證其處置程序的合理合法，避免因手續不完善而引發一系列停車位糾紛問題。

六、結語

根據上面的敘述，我們可以比較清楚地了解到目前我國小區內停車位所有權劃分過程中存在的一些問題，文章針對這些問題也給出了一些解決方法，但是如果想在源頭上解決這些問題，還需要完善小區內停車位的所有權登記制度。我們知道在停車位這個問題的解決探討過程中，還有很長的一段路要走，所以在未來，我們都將不遺余力的對這個問題進行研討，以期盡快解決這個問題，為小區內的停車位問題畫上一個圓滿的句號的同時，也對共有權問題有一個新的認識。

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