對房地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險的分析與思考

單建軍

[摘 要] 通過開展房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查以及實地調(diào)研，全面分析房地產(chǎn)金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，得出結(jié)論，當(dāng)前個人住房貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款的顯性風(fēng)險處于較低水平，但在本輪房地產(chǎn)市場行情中居民加杠桿態(tài)勢迅猛，且隨著調(diào)控的不斷加碼以及金融監(jiān)管的不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，加之商業(yè)地產(chǎn)依然處于嚴(yán)重過剩態(tài)勢，房地產(chǎn)領(lǐng)域的潛在金融風(fēng)險隱患值得關(guān)注。通過綜合研判房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險，就防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險提出對房地產(chǎn)實施宏觀審慎管理、建立完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警機(jī)制、建立健全房地產(chǎn)金融市場和監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展等政策建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融;金融風(fēng)險;防范化解

[中圖分類號] F832[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A[文章編號] 1009-6043（2019）08-0177-03

為了解房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險的最新變化，人民銀行襄陽市中心支行綜合房地產(chǎn)金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查以及實地調(diào)研的情況，對這一問題進(jìn)行了分析。結(jié)果顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的顯性風(fēng)險較低，但一些潛在的風(fēng)險值得關(guān)注，主要表現(xiàn)在：居民家庭加杠桿態(tài)勢較猛，償債壓力明顯上升;相當(dāng)比例無指定用途消費(fèi)貸款曲線流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，變相降低購房首付比例，使得商業(yè)銀行應(yīng)對房價下跌風(fēng)險的緩沖空間收窄;銷售回籠顯著放緩與外部融資收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日益收緊;房地產(chǎn)企業(yè)前期發(fā)行的債券將集中到期，2019年以后償債壓力有所加大;商業(yè)地產(chǎn)供給嚴(yán)重過剩，商業(yè)地產(chǎn)項目資金鏈風(fēng)險不容忽視。

一、房地產(chǎn)金融顯性風(fēng)險較低

受房價總體上漲、存量房貸利率處于低位以及開發(fā)商在前期火爆的房地產(chǎn)市場行情中資金積累較多的影響，當(dāng)前個人住房貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款的顯性風(fēng)險處于較低水平。個人住房按揭不良貸款、逾期貸款和展期貸款減少，不良貸款率、逾期貸款率均趨于下降;房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款、展期貸款及逾期貸款較少，不良率有所上升，但仍處于低位，低于總體貸款不良率1.5個百分點(diǎn)。2018年12月末，襄陽市個人房貸余額450億元，不良貸款1.5億元，不良貸款率0.33%，逾期貸款4.5億元，逾期貸款率0.99%;房地產(chǎn)企業(yè)貸款的顯性風(fēng)險低，不良貸款14.5億元，不良貸款率1.55%，逾期貸款22.8億元，逾期貸款率2.43%。

二、房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的潛在風(fēng)險

盡管房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的顯性風(fēng)險較低，但在本輪房地產(chǎn)市場行情中居民加杠桿態(tài)勢迅猛，且隨著調(diào)控的不斷加碼以及金融監(jiān)管的不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，加之商業(yè)地產(chǎn)依然處于嚴(yán)重過剩態(tài)勢，房地產(chǎn)領(lǐng)域的潛在金融風(fēng)險隱患值得關(guān)注。

（一）居民家庭加杠桿態(tài)勢較猛，償債壓力明顯上升

過去10多年時間里，我國房地產(chǎn)價格總體不斷上漲，在缺少投資渠道以及買房賺錢效應(yīng)的驅(qū)動下，大量居民舉債進(jìn)入房地產(chǎn)市場，在本輪房地產(chǎn)市場行情中加杠桿態(tài)勢更為迅猛。一是從居民家庭貸款余額及新增額看，數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月末，襄陽市居民家庭貸款余額增至720億元，比2008年金融危機(jī)爆發(fā)時增長16.4倍。尤其是2014年底國家再度放松房地產(chǎn)調(diào)控后，房價大幅上漲所帶來的賺錢效應(yīng)，導(dǎo)致居民加杠桿態(tài)勢更為迅猛，從2016年初至2018年12月末三年的時間里，襄陽市居民家庭貸款新增350億元，超過2008年至2014年六年時間140億元的增量。二是從居民家庭杠桿率來看，2018年12月末，襄陽市城鎮(zhèn)居民人均貸款/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高至35%，比2008年末提高了19個百分點(diǎn)。其中2016年初至2018年12月三年的時間累計提高幅度達(dá)到15個百分點(diǎn)，上升速度顯著加快。三是從住房貸款抵借比看，金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在此輪房地產(chǎn)市場行情高漲期的2018年，襄陽發(fā)放的住房貸款平均抵借比已高達(dá)60%以上，較之前50%出頭的水平也明顯上升。考慮到居民除了銀行貸款外，還有來自親朋好友的隱性債務(wù)，實際杠桿率水平可能更高。考慮到這幾年貸款基準(zhǔn)利率處于低位，未來一旦基準(zhǔn)利率上升，將進(jìn)一步加大居民家庭以浮動利率為主的住房貸款償還壓力，導(dǎo)致居民被動加杠桿，屆時風(fēng)險暴露的可能性將加大。

（二）相當(dāng)比例無指定用途消費(fèi)貸款曲線流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)銀行應(yīng)對房價下跌風(fēng)險的緩沖空間收窄

在房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈以及住房貸款控制趨嚴(yán)的背景下，監(jiān)管成本高、最終用途難以追蹤的無指定用途消費(fèi)貸款成為不少投機(jī)者甚至剛性需求群體湊足首付、資金過橋的工具，導(dǎo)致商業(yè)銀行通過設(shè)置首付比例緩沖房價下跌風(fēng)險的空間收窄。不少銀行反映，一些借款人在個人消費(fèi)貸款到賬期同日，發(fā)生等額資金的購房支出，一些借款人將個人消費(fèi)貸款資金劃轉(zhuǎn)至親屬賬戶后，再用于支付購房款項，還有一些借款人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用卡大額刷卡消費(fèi)，并進(jìn)行賬單分期，這些資金極有可能變相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2018年12月末，襄陽城區(qū)13家樓盤集中開盤，由于各樓盤首付比例普遍達(dá)到四成，大量意向購房者借用身邊親戚朋友或同事的消費(fèi)信貸額度籌措首付款。數(shù)據(jù)顯示，在消費(fèi)增速平穩(wěn)的背景下，襄陽市無指定用途消費(fèi)貸款卻逆勢大幅增長。2018年12月末，襄陽市金融機(jī)構(gòu)無特定用途消費(fèi)貸款余額升至231億元，比年初增加56億元，同比多增36億元，貸款余額同比增長54%，2018年以來呈不斷上升態(tài)勢，快于消費(fèi)貸款總體增速7.2個百分點(diǎn)，比同期社會消費(fèi)品零售總額增速高約30個百分點(diǎn)。

（三）銷售回籠顯著放緩與外部融資收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日益收緊

2018年12月末，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比僅增長2.5%，分別低于2016年全年、2017年同期27.3和26.4個百分點(diǎn)，低于2001年以來的平均增速約24個百分點(diǎn)。多家房地產(chǎn)企業(yè)反映，隨著調(diào)控的不斷升級加碼，資金狀況有日益收緊之勢。一方面，開發(fā)商銷售資金回籠顯著放緩。在住宅成交量斷崖式下滑以及按揭貸款管控升級的背景下，2018年，襄陽商品住宅銷售額增速比2017年同期回落近54個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售回籠資金同比減少1.3%，增速分別比2017年、2016年同期下降52.4、65.6個百分點(diǎn)，低于2000年以來的平均增速約29個百分點(diǎn)，2017年以來持續(xù)處于個位數(shù)增長或負(fù)增長態(tài)勢。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資渠道明顯收緊。從2016年四季度開始，監(jiān)管部門相繼出臺政策規(guī)范開發(fā)商融資行為，如對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債實施分類監(jiān)管、嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資、對銀行業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行專項檢查、對16個城市住宅項目私募債不予備案、封堵配資拿地和夾層融資等。一是房地產(chǎn)企業(yè)債券融資大幅度減少。2018年，襄陽市房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行支數(shù)、金額分別降至5支、106億元，比2017年分別減少3支、68億元。如果扣除還債額，房地產(chǎn)企業(yè)凈債券融資額僅為67億元，比2017年大幅減少49億元。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票融資幾乎停滯。2018年，襄陽市房地產(chǎn)企業(yè)沒有一家在股市IPO，也無增發(fā)。三是房地產(chǎn)企業(yè)表外融資難度不斷加大。2018年12月末，襄陽市銀行機(jī)構(gòu)理財資金投向房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)的非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)減少至326.8億元，比2017年末下降了67億，代銷資管類產(chǎn)品（投向房地產(chǎn)）減少至326.4億元，比2017年末下降了36.7億元。相當(dāng)比例的企業(yè)尤其是中小型房企反映，盡管在金融監(jiān)管趨嚴(yán)、表外融資向表內(nèi)回歸的背景下，2018年房產(chǎn)開發(fā)貸款有所增長，但無法彌補(bǔ)直接融資減少及表外融資被封堵所留下的資金缺口。從預(yù)期看，隨著近期陸續(xù)出臺的資管、銀信合作以及委托貸款新規(guī)的政策效力逐步發(fā)酵，房地產(chǎn)企業(yè)借助多層嵌套、通道類產(chǎn)品以及委托貸款等方式進(jìn)行融資的渠道預(yù)計將進(jìn)一步收緊，對房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的負(fù)面影響可能進(jìn)一步加劇。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)前期發(fā)行的債券將集中到期，償債壓力不斷加大

在2014-2015年融資環(huán)境相對寬松時期，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了大量5-7年期的債券，這些債務(wù)將在2019年以后集中到期。據(jù)測算，2019-2022年，襄陽市房地產(chǎn)企業(yè)到期償還債券規(guī)模分別為216、129、94億元，合計約439億元，大約相當(dāng)于2018年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債額的4.1倍。考慮到穩(wěn)健中性的貨幣政策背景下金融市場利率上升、企業(yè)發(fā)債難度加大以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他融資渠道的不斷收緊，預(yù)計2019年以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力將逐步加大。

（五）商業(yè)地產(chǎn)供給嚴(yán)重過剩，商業(yè)地產(chǎn)項目資金鏈風(fēng)險不容忽視

受電商蓬勃發(fā)展以及前期商業(yè)地產(chǎn)超量無序開發(fā)影響，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩。盡管在住宅市場升溫以及部分城市運(yùn)用“商改住”加速商業(yè)地產(chǎn)去庫存的背景下，商業(yè)地產(chǎn)去化周期一度出現(xiàn)下降，但始終沒有從根本上改變商業(yè)地產(chǎn)過剩的格局。很多商鋪面臨著銷售難、招租難、空置率高、退租多以及資金回籠慢等問題。除少數(shù)處于核心地段的綜合體人氣較高外，多數(shù)綜合體日常顧客流量較少，商鋪關(guān)閉、更換的現(xiàn)象時有發(fā)生。商業(yè)地產(chǎn)去化慢，整個資金鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)受到負(fù)面影響，嚴(yán)重時則會引發(fā)資金風(fēng)險。參與調(diào)研的16家商業(yè)地產(chǎn)公司中，有8家企業(yè)反映“銷售低迷、去化難度大”是未來商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險。由于商鋪長時間銷售滯緩、入住率低，租金收入難以維持運(yùn)營支出，多個商業(yè)地產(chǎn)項目被列入銀行關(guān)注名單;部分地產(chǎn)項目第一還款來源難以保證，借款人目前僅能勉強(qiáng)支付貸款利息，無力歸還本金;部分地產(chǎn)項目已經(jīng)形成逾期。

三、政策建議

（一）遏止居民過度加杠桿傾向

居民適度加杠桿有利于擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，但杠桿過高則會放大金融風(fēng)險。要從嚴(yán)執(zhí)行差異化的個人住房貸款政策，遏制熱點(diǎn)城市居民杠桿率過快攀升。適時出臺居民消費(fèi)信貸政策指引，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對于負(fù)債規(guī)模過大的客戶適當(dāng)調(diào)減或停止授信。根據(jù)居民消費(fèi)增長的實際情況，引導(dǎo)消費(fèi)貸款合理增長。加大對無指定用途消費(fèi)貸款、信用卡透支資金流向的真實性核查，防范消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

（二）盡快構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

要通過增加土地供應(yīng)、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性住房政策以及適時出臺房地產(chǎn)稅，盡快構(gòu)建起房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，緩和城市住宅供求矛盾，穩(wěn)定居民房價預(yù)期，防范房價上漲預(yù)期對居民加杠桿行為的推波助瀾。

（三）密切監(jiān)測與防范房地產(chǎn)企業(yè)集中償債風(fēng)險

跟蹤監(jiān)測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回籠、現(xiàn)金流、外部融資和到期債務(wù)狀況，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的變化;引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)的分類管理，在嚴(yán)格遵照名單制管理繼續(xù)提供信貸支持與服務(wù)的同時，防止融資政策一刀切式的收緊，對房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營和資金流轉(zhuǎn)造成誤傷。

（四）探索商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的深層機(jī)制

引導(dǎo)商業(yè)銀行提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入門檻，審慎介入或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重飽和城市以及低品質(zhì)競爭的商業(yè)地產(chǎn)項目，加緊排查商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險，適當(dāng)充實資本金和抵押擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)，有效控制商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險。與此同時，探索在商業(yè)地產(chǎn)庫存較多的地方，在符合規(guī)定的前提下，將已經(jīng)審批的商業(yè)用地轉(zhuǎn)型為住宅用地，將閑置和低效運(yùn)用的商業(yè)用房改建為租賃住房，盡快消化存量商業(yè)地產(chǎn)，并綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地審批、信貸準(zhǔn)入、稅收政策等手段，嚴(yán)格控制新增商業(yè)地產(chǎn)項目，遏制商業(yè)地產(chǎn)無序開發(fā)的沖動，深入推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

（五）健全我國房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架

由于全國各地經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)發(fā)展階段和人口結(jié)構(gòu)等條件各不相同，我國房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架也應(yīng)因地施策，堅持“房住不炒”的原則各地結(jié)合實際，合理評估房地產(chǎn)市場態(tài)勢，搭建完善覆蓋房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融風(fēng)險、住房貨幣信貸政策執(zhí)行情況等三個方面的調(diào)控框架，實施差別化的房地產(chǎn)金融宏觀管理政策。

（六）建立和完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫

充分發(fā)揮人民銀行金融業(yè)綜合統(tǒng)計數(shù)據(jù)的牽頭負(fù)責(zé)作用，加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門的信息共享，從宏觀和微觀兩個層面運(yùn)用大數(shù)據(jù)，建立涵蓋房地產(chǎn)貸款和債券融資、住房貸款等房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)企業(yè)貸款和債券違約情況、個人住房貸款等資產(chǎn)質(zhì)量，貸款價值比和房價收入比、住宅和商業(yè)用房價格變化和交易量、房地產(chǎn)開發(fā)投資等房地產(chǎn)市場指標(biāo)，首付比例和利率水平等信貸政策執(zhí)行情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場與金融運(yùn)行情況，為有效實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理提供決策依據(jù)。

（七）組織開展房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測評估

總結(jié)我國宏觀審慎管理的經(jīng)驗，完善金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)宏觀審慎管理評估體系，逐步將房地產(chǎn)貸款集中度、穩(wěn)定性、貸款結(jié)構(gòu)、不良貸款、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、貸款價值比、首付比例、房貸利率水平和房地產(chǎn)壓力測試等納入宏觀審慎評估內(nèi)容，發(fā)揮差別化住房貨幣信貸政策的激勵約束作用，引導(dǎo)銀行合理配置房地產(chǎn)資金，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

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[責(zé)任編輯：史樸]