中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)也進(jìn)入了飛速發(fā)展的軌道。但是近幾年隨著宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的逆勢(shì)上漲，并且漲幅較大，已嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。根據(jù)習(xí)總書(shū)記指示“房子是用來(lái)住的”，要求房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性：居住功能;因此，面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，未來(lái)如何發(fā)展？牽動(dòng)了中央、各級(jí)政府及無(wú)數(shù)老百姓的敏感神經(jīng)。房?jī)r(jià)的暴漲，不只是嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、金融穩(wěn)定問(wèn)題，而且將對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析。望能夠給相關(guān)人員帶來(lái)一定的啟示作用。

【關(guān)鍵詞】中國(guó);房地產(chǎn);城市化

1、中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

近年來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，地王頻顯，每年的房?jī)r(jià)都超過(guò)了前所未有的房?jī)r(jià)巔峰。導(dǎo)致了普通工薪階層望房興嘆，而一些人卻買房囤居，甚至借機(jī)炒房投機(jī)。高房?jī)r(jià)不但拉大了老百姓之間的貧富差距、離散了民心，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)了巨大的隱患和潛在風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)，但其出現(xiàn)的問(wèn)題或者存在的隱患也是不可忽視的，可以說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)行業(yè)銷售及投資情況

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，同比增長(zhǎng)9.5%。全國(guó)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，銷售額149973億元，同比分別增長(zhǎng)1.3%和12.2%。全國(guó)商品房銷售再次刷新了歷史紀(jì)錄，12月單月銷售更是創(chuàng)造了歷史新高。

3、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)高的原因

隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加，以及房地產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度的不斷加大，可以發(fā)現(xiàn)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素有：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入增加;城市化進(jìn)程的加快及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)因素的改變;貨幣供應(yīng)量的增加及實(shí)行較為寬松的信貸政策;城市舊改、棚改的貨幣化、開(kāi)發(fā)成本的上漲以及土地供應(yīng)政策不合理、現(xiàn)行土地制度不健全等多種因素的共同作用從而推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲;還有房地產(chǎn)的保值、升值預(yù)期導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤(pán)惜售再加上土地供給缺乏彈性，導(dǎo)致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的必然因素，同時(shí)還存在一些人為的不確定因素影響。因此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盡管國(guó)家不斷加強(qiáng)調(diào)控，但價(jià)格是不降反升。房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大。

從上述原因定性地說(shuō)明了引起我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲因素，我們還可以從以下的定量數(shù)據(jù)分析得到佐證;

3.1貨幣供應(yīng)量

2012年末中國(guó)的廣義貨幣M2供應(yīng)量為：97.41萬(wàn)億、GDP為53.41萬(wàn)億;而到了2018年末，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量為：182.67萬(wàn)億、GDP為：90.03萬(wàn)億;六年間，貨幣供應(yīng)量激增85.26萬(wàn)億，GDP增加36.62萬(wàn)億;貨幣供應(yīng)增加量是GDP增長(zhǎng)量的2.33倍;貨幣平均每年增加供應(yīng)量為14.21萬(wàn)億;

3.2棚戶區(qū)改造貨幣化

為了去化三、四線城市的商品房庫(kù)存量，國(guó)家從2015年-2017年間加大棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償比例，將其從原來(lái)的不到20%提高到近70%，因此而投放基礎(chǔ)貨幣3.3萬(wàn)億，按照基礎(chǔ)貨幣三倍的乘數(shù)作用，此舉相當(dāng)于投放貨幣16.5萬(wàn)億元;

3.3中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的剛性需求

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2017年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率為57.35%，按西方發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率80%左右標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，中國(guó)將還有近4億人要進(jìn)城，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，家庭人口規(guī)?？s小，對(duì)住房的需求量還在不斷增大。同時(shí)因人們生活水平的提高和改善，城市原有居民同樣對(duì)房屋配套設(shè)施完善、標(biāo)準(zhǔn)和要求也越來(lái)越高、導(dǎo)致住房改善性需求也將繼續(xù)增加。

3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖較多，但由于土地資源由政府絕對(duì)壟斷及土地出讓方式缺陷，導(dǎo)致土地價(jià)高;中小開(kāi)發(fā)商拿地難，房地產(chǎn)行業(yè)有越來(lái)越被寡頭壟斷的趨勢(shì);

并且當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重區(qū)域發(fā)展不平衡，一、二線城市發(fā)展速度快，土地利用效率高，但國(guó)家投放土地?cái)?shù)量相對(duì)較少，土地資源較為稀缺，導(dǎo)致企業(yè)拿地成本高、拿地難、從而推高房?jī)r(jià);而三、四線城市其城市化率與進(jìn)程都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一二線城市，土地供應(yīng)量卻相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)商盲目投資導(dǎo)致三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存量大;在未來(lái)的發(fā)展上，一二線城市由于配套設(shè)施完善、易就業(yè)，人口凈流入依然會(huì)高于三四線城市，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求存在區(qū)域不均衡與不匹配的現(xiàn)象，從而推高一二線城市的房?jī)r(jià)，而三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題難以妥善解決。

4、中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

4.1繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，抑制房?jī)r(jià)反彈或出現(xiàn)過(guò)快過(guò)高上漲

為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快過(guò)高上漲，政府雖不斷出臺(tái)新政策、加大調(diào)控力度。但是在中國(guó)仍有許多城市房?jī)r(jià)在不斷攀升，因此，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度仍會(huì)偏緊，幾乎不可能放松管制，原因?yàn)橛幸韵聨c(diǎn)：

首先，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的不僅是抑制投機(jī)性購(gòu)房投資和由此導(dǎo)致的房?jī)r(jià)快速上漲，而是為了滿足人們?cè)谧》康阮I(lǐng)域的消費(fèi)需求及關(guān)系到民生問(wèn)題。因此、各地要認(rèn)真評(píng)價(jià)現(xiàn)行調(diào)控措施，是否有利于抑制高房?jī)r(jià)、促進(jìn)消費(fèi)的措施，是否有體現(xiàn)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的辦法;否則就要做出相應(yīng)的調(diào)整。

其次，如果想擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，必須要求消費(fèi)能在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮穩(wěn)定作用，這也就特別有必要控制高房?jī)r(jià)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不依賴的背景下，去充分發(fā)揮居民消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。眾所周知，長(zhǎng)期影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資、出口和消費(fèi)。然而，前兩種往往容易受到環(huán)境影響，存在較大的波動(dòng)，消費(fèi)被認(rèn)為是最穩(wěn)定的拉動(dòng)力量。然而，影響家庭消費(fèi)的因素有很多，比如房?jī)r(jià)。對(duì)于一、二線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)偏離了房屋的原始價(jià)值。在許多城市，房?jī)r(jià)的上漲超過(guò)了工資水平的上漲，這在一定程度上削弱了居民消費(fèi)能力，從而對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

第三，長(zhǎng)期以來(lái)，土地供應(yīng)一直處于國(guó)家獨(dú)家壟斷狀態(tài)，招、掛、拍的土地出讓方式往往使土地溢價(jià)率不斷刷新紀(jì)錄，各地“地王”現(xiàn)象此起彼伏。土地收入占財(cái)政收入甚至高達(dá)80%。由于地方政府過(guò)于依賴土地財(cái)政和土地融資，這已被視為高房?jī)r(jià)的重要推手之一。因此有必要調(diào)整土地供應(yīng)政策與辦法。打破土地壟斷格局，允許農(nóng)村土地直接進(jìn)入市場(chǎng);改變政府對(duì)土地財(cái)政的一次性依賴，改由房產(chǎn)稅取代土地收益的長(zhǎng)期財(cái)政政策;

第四，從各地的政策來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在短期內(nèi)還沒(méi)有放松跡象。當(dāng)前住房市場(chǎng)向企穩(wěn)發(fā)展，少數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下行通道，因此對(duì)住房市場(chǎng)最嚴(yán)格的調(diào)控已經(jīng)過(guò)去，進(jìn)一步上漲的可能性不大，除非貨幣政策突然放水。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控下，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

可以預(yù)測(cè)，今年不同城市可能會(huì)面臨不同的房?jī)r(jià)問(wèn)題和不同程度的政策調(diào)整。一二線城市可能面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，三、四線城市可能面臨去化難甚至價(jià)格略有下降情況。從時(shí)間上看，今年上半年房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)去年的下降趨勢(shì)，但下半年開(kāi)始可能會(huì)回暖。

4.2增加住房總供給

為了增加住房的總供給量，國(guó)家應(yīng)繼續(xù)加大土地供應(yīng)，特別是一、二線城市土地的供應(yīng);同時(shí)加大對(duì)囤地開(kāi)發(fā)商的清理處置力度，嚴(yán)格按國(guó)家土地法要求取得土地后二年內(nèi)產(chǎn)品必須投放市場(chǎng);對(duì)大宗出讓土地，必須限制開(kāi)發(fā)周期，逾期追加開(kāi)發(fā)商土地升值收益;其次改變土地供應(yīng)方式，在高房?jī)r(jià)城市可以試行多種土地供應(yīng)，不只由國(guó)家獨(dú)家壟斷土地市場(chǎng)，允許農(nóng)村土地直接進(jìn)入流通領(lǐng)域。

4.3調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

根據(jù)住建部等九部門(mén)制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的要求：

首先各級(jí)政府要制定好明確的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

其次是明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。對(duì)一、二線高房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市繼續(xù)限制大戶型套房建設(shè)比例、增加中小戶型（100平米左右）套房建設(shè)比重，擴(kuò)大中小套型普通商品住房供應(yīng)。

三是繼續(xù)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。

四是規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)規(guī)定，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為，保證經(jīng)濟(jì)適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。

4.4加強(qiáng)財(cái)稅體制改革，適時(shí)推出房地產(chǎn)業(yè)保有環(huán)節(jié)稅——房地產(chǎn)業(yè)稅

加快財(cái)稅制體制頂層設(shè)計(jì)步伐，運(yùn)用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控;目前，我國(guó)在房地產(chǎn)稅收體系有二個(gè)突出問(wèn)題：一是現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。前者導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收負(fù)擔(dān)占總開(kāi)發(fā)成本的比率過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)和國(guó)外同行業(yè);后者降低了土地保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了土地利用的低效率，同時(shí)也使得國(guó)家無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的收益。第二是我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不能準(zhǔn)確地反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。因此，加快房地產(chǎn)業(yè)稅立法步伐，適時(shí)開(kāi)征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房地產(chǎn)業(yè)稅只是時(shí)間問(wèn)題。

4.5繼續(xù)加強(qiáng)金融監(jiān)控，防止房地產(chǎn)業(yè)高杠桿引起金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)80%-90%。這種對(duì)銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過(guò)銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)及國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，國(guó)家必須調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)及住房貸款政策，繼續(xù)加強(qiáng)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防患和管控，繼續(xù)加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)抑制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分的擴(kuò)大和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行發(fā)展。

4.6大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，實(shí)行租售同權(quán);

積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，量力而行，合理改善居住條件;加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實(shí)行差別化調(diào)控;目前我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，未來(lái)將有著更廣闊的發(fā)展空間。

4.7住宅地產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)、戶籍制度改革、土地制度改革、生育政策的調(diào)整、沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷、技術(shù)的進(jìn)步將是房地業(yè)發(fā)展新動(dòng)力

可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)若干年，由于住宅產(chǎn)品升級(jí)，新一輪土地制度改革，城市用地模式、農(nóng)村土地及宅基地產(chǎn)權(quán)確權(quán)等帶來(lái)的城市與郊區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)遇;沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)從沿海往中西部城市轉(zhuǎn)移;計(jì)劃生育政策的調(diào)整、戶籍制度改革、城鄉(xiāng)二元管理體制終結(jié)帶來(lái)的農(nóng)民工在城市置業(yè)的大量需求等各項(xiàng)改革政策釋放的紅利，還有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、低碳生態(tài)建筑技術(shù)大量在房地產(chǎn)及物業(yè)管理中的應(yīng)用，也為房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)的升級(jí)、居住環(huán)境的改善提供可能。這些都是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的巨大引擎。

總結(jié)：

住房是人們不可或缺的基本生活資料，住房問(wèn)題也是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題解決的好壞，直接關(guān)系著一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此需要培育一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng) ，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié) ，遏制投機(jī)性炒房 ，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求 ，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和心理預(yù)期，避免因此引起經(jīng)濟(jì)大起大落的不利局面。必要時(shí)可以采取一定的行政手段和經(jīng)濟(jì)手段 ，確保住房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定 ，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性、健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)到2015年.

作者簡(jiǎn)介：

鄒偉，孝感宏星投資發(fā)展有限公司，湖北孝感。