非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用

董太輝

摘要：通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的過程中，過于注重對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用，在很大程度上忽視了非財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)于財(cái)務(wù)分析全面性、完整性的作用，而非財(cái)務(wù)指標(biāo)在財(cái)務(wù)分析中應(yīng)用的輔助功能是不可忽視的。基于此，本文對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中應(yīng)用的作用進(jìn)行了闡述，分析了當(dāng)前非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀，并從客戶、企業(yè)員工以及企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面，探討了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中建立非財(cái)務(wù)指標(biāo)體系。

關(guān)鍵詞：非財(cái)務(wù)指標(biāo);房地產(chǎn)開發(fā);財(cái)務(wù)分析;應(yīng)用

非財(cái)務(wù)指標(biāo)是相對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)的，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中不能用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算的指標(biāo)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)在財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用，主要是發(fā)揮對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的輔助作用，從而保證財(cái)務(wù)分析的全面性、完整性，為企業(yè)提供精確的決策依據(jù)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、國(guó)家政策以及世界經(jīng)濟(jì)等因素的影響較大，其發(fā)展也面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此，提高財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)，是非常重要的。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)分析中重視財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的共同應(yīng)用，在財(cái)務(wù)分析中充分發(fā)揮非財(cái)務(wù)指標(biāo)的輔助作用，從而保證財(cái)務(wù)分析結(jié)果的準(zhǔn)確、可靠。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中非財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)用的作用

非財(cái)務(wù)指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，指不能用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算的指標(biāo)，一般來說，非財(cái)務(wù)指標(biāo)包括企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、員工和客戶。現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)于非財(cái)務(wù)指標(biāo)的使用主要有企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ▎T工滿意度與保持度、員工培訓(xùn)、企業(yè)文化、創(chuàng)新能力等;顧客滿意度;產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量;戰(zhàn)略目標(biāo)等等。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段高速發(fā)展的時(shí)期，現(xiàn)階段，為了穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩。然而，復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形式和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策的正確性以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力提出了更高的要求，同時(shí)也造成了企業(yè)在財(cái)務(wù)分析過程中，只應(yīng)用財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析已經(jīng)不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際情況，不能為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。因此，就要求企業(yè)在財(cái)務(wù)分析過程中，重視對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)分析中加強(qiáng)對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用，首先能夠幫助企業(yè)調(diào)整修正企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活性;其次，有助于建立積極向上的企業(yè)文化，在企業(yè)中營(yíng)造良好的文化氛圍;最后能夠豐富員工績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，促進(jìn)評(píng)價(jià)的公正性、激勵(lì)性，從而激發(fā)員工的工作積極性。由此可見，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中，應(yīng)用非財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠充分反映財(cái)務(wù)指標(biāo)反映不出的，關(guān)系到企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中非財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）非財(cái)務(wù)指標(biāo)選取上具有較強(qiáng)的主觀性

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于非財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取，主要受到企業(yè)的規(guī)模大小、發(fā)展周期以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等因素影響，甚至也會(huì)受到企業(yè)管理層主觀意識(shí)的影響，不同企業(yè)選取哪些非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為分析依據(jù)，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重分配是多少，都受到較強(qiáng)的主觀因素影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

（二）非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)量化

企業(yè)是以盈利為目的的組織機(jī)構(gòu)，其最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，然而非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以以量化的形式表現(xiàn)出來，導(dǎo)致其改進(jìn)或完善無法與企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生顯性聯(lián)系，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)分析過程中不能直觀的感受非財(cái)務(wù)指標(biāo)帶來的經(jīng)濟(jì)效益，因而忽視非財(cái)務(wù)指標(biāo)在財(cái)務(wù)分析中的作用。

（三）非財(cái)務(wù)指標(biāo)的獲取成本較高

非財(cái)務(wù)指標(biāo)的覆蓋范圍較廣，種類較多，且各指標(biāo)間的聯(lián)系非常錯(cuò)雜，有些非財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)容是相互交叉的，而有些又是相互矛盾的。因此，在非財(cái)務(wù)指標(biāo)選取的過程中，需要投入大量的時(shí)間、精力，相對(duì)來說，無形中就增加了非財(cái)務(wù)指標(biāo)的獲取成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中非財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的建立

（一）企業(yè)員工指標(biāo)

企業(yè)員工指標(biāo)包括員工狀況與員工培訓(xùn)費(fèi)用兩個(gè)方面。首先，企業(yè)員工狀況是影響其生存和發(fā)展的重要因素，一般情況下，員工狀況包括員工的知識(shí)水平、員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度以及員工滿意度三個(gè)方面。其一，員工的知識(shí)水平指標(biāo)的確定可以用員工的學(xué)歷水平作為標(biāo)準(zhǔn)，雖然學(xué)歷不是衡量一個(gè)員工知識(shí)水平的準(zhǔn)確標(biāo)準(zhǔn)，但從廣泛角度上看，整體學(xué)歷水平較高能夠體現(xiàn)出員工整體的知識(shí)理解、運(yùn)用等方面的能力要好。其二，員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度指標(biāo)，包括員工在思想上和行動(dòng)上對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)，員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度高有利于提高企業(yè)的向心力，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，員工對(duì)企業(yè)較高的忠誠(chéng)度，在很大程度上節(jié)省了企業(yè)員工的流動(dòng)成本。其三，員工滿意度指標(biāo)，是指員工對(duì)企業(yè)、對(duì)自身職業(yè)發(fā)展等各方面的滿意度，只有員工具有較高的滿意度，才能激發(fā)起員工工作的積極性，從而為企業(yè)創(chuàng)造更高的價(jià)值。

其次，員工培訓(xùn)費(fèi)用。企業(yè)提高員工的培訓(xùn)費(fèi)用能夠直接提升員工的專業(yè)素質(zhì)，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。21世紀(jì)已經(jīng)進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就需要企業(yè)員工不斷加強(qiáng)對(duì)新知識(shí)、新技能的學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜多變。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)員工培訓(xùn)費(fèi)用的投入。

（二）企業(yè)運(yùn)營(yíng)分析指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理水平對(duì)于提高客戶滿意度，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有決定性作用，因此，在財(cái)務(wù)分析中提高對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的分析應(yīng)用是非常必要的。在實(shí)際應(yīng)用中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從工程質(zhì)量指標(biāo)、企業(yè)的融資能力等方面進(jìn)行分析。

第一，工程質(zhì)量指標(biāo)。工程質(zhì)量指標(biāo)主要是用來評(píng)價(jià)工程質(zhì)量的優(yōu)劣，反映了企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量控制的有效性，同時(shí)，工程質(zhì)量指標(biāo)的高低直接影響到客戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的滿意度及其人身財(cái)產(chǎn)的安全，如果工程質(zhì)量指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，不僅可能會(huì)造成難以挽回的安全事故，而且會(huì)造成企業(yè)聲譽(yù)的破壞，同時(shí)增加房地產(chǎn)后期的修繕、維護(hù)成本，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)過程中，工程質(zhì)量指標(biāo)是最重要的分析指標(biāo)。

第二，企業(yè)融資能力指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要投入大量的資金。企業(yè)融資能力指標(biāo)反映的是企業(yè)籌集資金的能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力指標(biāo)高，則表示企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，能為企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，主要從企業(yè)的信譽(yù)情況、財(cái)務(wù)狀況兩個(gè)維度進(jìn)行。其一，企業(yè)的信譽(yù)高，從金融機(jī)構(gòu)或者潛在投資者中獲取資金的能力相對(duì)就更好，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中需要保持良好的企業(yè)信譽(yù);其二，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況可以從能夠反映企業(yè)變現(xiàn)能力的流動(dòng)/速動(dòng)比率以及資產(chǎn)負(fù)債率、息稅前利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)中反映出來。

（三）客戶指標(biāo)

企業(yè)為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，就必須重視客戶的需求，提高客戶的滿意度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶指標(biāo)建立中，主要包括市場(chǎng)占有率、客戶滿意度、品牌知名度三個(gè)維度。首先，市場(chǎng)占有率指標(biāo)，通過企業(yè)房產(chǎn)銷售面積與市場(chǎng)銷售總面積之比計(jì)算。企業(yè)通過對(duì)自身房產(chǎn)銷售的市場(chǎng)占有率進(jìn)行分析，能夠了解一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)在市場(chǎng)中的發(fā)展水平，從而對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃做出相應(yīng)的調(diào)整、修正。其次，客戶滿意度指標(biāo)主要是對(duì)客戶對(duì)企業(yè)房產(chǎn)滿意度的體現(xiàn)，可以通過客戶投訴次數(shù)、客戶保持度、客戶利潤(rùn)率等指標(biāo)進(jìn)行綜合體現(xiàn)。最后，品牌知名度指標(biāo)主要是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品在市場(chǎng)中能夠產(chǎn)生的品牌效應(yīng)，對(duì)于房產(chǎn)，大多數(shù)客戶更加信任知名度高、信譽(yù)度好的企業(yè)，這主要是由于房產(chǎn)一般屬于一次性消費(fèi)，客戶對(duì)于產(chǎn)品選擇失誤的風(fēng)險(xiǎn)的承受能力不高，因此在選擇時(shí)更加傾向于品牌企業(yè)。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為應(yīng)對(duì)當(dāng)前日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析過程中，必須要重視對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的應(yīng)用，發(fā)揮其輔助作用，實(shí)現(xiàn)與財(cái)務(wù)指標(biāo)的互補(bǔ)，從而為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供更加準(zhǔn)確可靠的支持，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

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