房地產開發企業項目經濟效益管理探究

陳春燕

一直以來，大部分老百姓對家都有一個執念，而家的前提是有居所，隨著蹭蹭上漲的拿地成本和炒房團的高度介入，部分地方房產價格瘋狂上漲，甚至出現開盤一小時即售罄現象，部分房地產商嗅出了商機，捂盤惜售，借機抬高售價，在房價熱炒的背后，老百姓的剛需卻無法得以滿足。房地產業關乎民生，但又需與市場相適應，為了達到均衡，國家出臺了一系列的調整政策，在預售證審批環節即明確了限價，甚至提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀點，在這觀點下，房地產開發企業要想合法地取得較好的經濟效益，必須嚴格把好投資預算關，加強建設過程開發成本管控。本文主要針對房地產行業的成本管控展開探討，以期為房地產開發企業的投資建設提供借鑒。

我國商品房價的上漲引起了社會各界人士的關注。據統計，截至2018年11末，我國的商品房空置面積達到了1.67億平方米，大城市的房屋空置率達到了12%，小城市的房屋空置率達到了14%，開發商投入的資金無法及時回籠，形成了數量較大的不良資產，這一現象的產生，除了受國家宏觀調控影響外，開發商建設過程未能合理管控成本也是主要原因之一。本文通過對房地產開發企業項目的成本控制展開探討，望有助于房地產開發企業的可持續穩定發展。

一、房地產開發企業項目經濟效益管理的研究目的和意義

以往，房地產開發項目可謂高風險伴隨著高回報，如能稍微在建設過程加強成本管控，房地產開發企業的投資收益則更為可觀。但隨著時代的發展和國家宏觀調控，房地產行業的發展趨于穩定，在這種環境下，房地產開發企業必須開源節流，控制好投資成本，這才更有利于房地產開發企業的持續良性發展。

二、當前房地產開發企業項目中成本控制的現狀及問題

（一）當前房地產開發企業項目中成本控制的現狀

我國房地產行業起步較晚，但是發展速度卻很驚人，這不僅成就了一批房企，也在一定程度上解決了部分百姓的住房需求，但隨著樓市泡沫的出現，政府部門加強了宏觀調控手段，房地產行業發展的發展將面臨新的挑戰。房產開發商要想合法地獲取更大的投資收益，必須加強成本管控，成本管控水平的高低決定了投資收益的大小，但是開發商往往只注重施工階段的成本控制，忽略了隱形的成本支出，已有的成本控制相關辦法和政策在實際運用中效果不夠明顯。

（二）當前房地產開發企業項目中成本控制存在的問題

1.決策階段的成本控制沒有受到重視

房地產企業項目決策階段是較為重要的一環，雖然相較于其它階段這一階段的費用支出較小，但是對于整個房地產項目卻起著積極的促進作用，這一階段中的計劃書和投資預算十分關鍵，直接影響著整個房地產企業項目的順利實施。目前房地產市場仍屬賣方市場，很多開發商對成本控制的重要性缺乏正確的認識，為了順利拿到項目，也為了能夠成功籌資，更多的是注重策劃的包裝，這樣的方式使得策劃過于理想化，欠缺操作性，容易給房地產開發項目帶來較大的隱形損失。

2.設計階段的成本控制沒有受到重視

很多開發商在施工階段會重視費用的支出和成本控制，但是卻忽略了設計階段的成本管控。一般的房地產企業會專門聘請專業的設計人員參與工程設計，并配專人對施工進行監管，給房地產企業帶來一個錯覺就是只要加強施工監管就能有效降低成本，為了達到監管的目的，開發商費盡心思地去思考如何讓監管更到位，但是施工結束后核算才發現，成本支出并沒有減少太多。開發商往往會忽略設計方面的成本管控，單純地對設計費用進行抑制，未能針對設計提出合理的優化意見，當前很多的設計人員對房地產的認識不夠準確到位，只注重了常規的建筑技術，但施工新型建材的選材以及施工新工藝的選取等未能加以考慮，忽視了經濟的支出，使得兩者不能兼顧，未能達到成本與藝術的均衡，從而造成了成本的浪費。好的設計不僅能夠有助于工程的順利實施，對房地產開發項目的經濟效益也有著積極的促進作用。

3.對計劃和管理不夠重視

房地產開發企業雖然在不斷發展，但有些開發商缺乏全盤認識，認為長期的目標管理過于遙遠，忽略了計劃的建立和過程管控的相輔相成，不進行長期目標的規劃，導致在項目推進過程出現投資經營不具有連續性，使得項目實施過程的成本失控，期間造成的浪費觸目驚心。

4.招標投標對成本沒有起到控制作用

建筑招標投標是我國在進行建筑管理時的一項重大突破，不僅可以有效管控建筑造價，還能有助于管控建筑質量，在建筑行業中具有一定的必要性和現實性。我國房地產開發項目之所以不能完全普及招投標的方式有多方面原因，一方面是未能實施統一報價模式，其次是很多房地產公司不愿意公開招標項目。所以招標投標在房地產行業中還沒有起到根本的控制作用。

三、房地產開發企業項目成本控制的對策

（一）建立健全相應的房地產成本控制機制

首先是要建立相應的制度，在項目中采取責任制的管理方式，將總預算逐級分解，將成本控制的責任細化到相應的責任人，明確工作人員的責任分工，避免出現問題時出現推卸責任的現象。其次是在成本上建立相應的優化制度，在工程上分層級管理，理清整個工程的責任關系，將預算控制在施工開始前。第三是制定相應的資金調控制度落實至項目經理，合理控制項目預算和實際成本之間的差距。第四是加強成本管控監督，設定明確的目標成本監督小組，對項目預算的編制、執行和調整進行檢查并評估。第五是將動態調整制度實事求是的落實到位，房地產項目本身具有不確定性，在操作的過程中可能會受到外界因素的干擾，就有必要完善相應制度，減小外界不可控因素的影響。最后是制定相應的績效考評制度，對成本管控工作和投資收益進行全方面的檢查和評估，有效推進房地產項目投資建設。

（二）對項目中的業務鏈條進行整合

首先是在源流上進行把控，源流主要分為兩個方向，一個是業務源流，一個是結構源流，這兩者對項目的成本支出有著決定性的作用。其次是要建設信息化管理系統，通過信息技術手段整合信息。軟件系統不僅有助于適應新的管理模式，還能促進企業管理的改革，對項目的成本控制起著關鍵性作用。最后是在制度上要加強權責利管理，由于房地產開發項目面對的市場復雜、涉及面廣且時間跨度長，如管理松懈將會帶來較大的損失，所以明確管理者職權很有必要。

（三）適當降低可控性費用支出

首次是要合理控制項目開發成本費用，長期以來成本控制的重點往往是放在建安費用的管控上，忽略了設計成本也是關鍵所在，房地產項目的開發建設不僅要引入良性的競爭機制，在源頭上進行把控，還需要加強約束機制的建設，促進成本控制目標的實現。其次是要把控好施工中各個環節的組織，在項目中招投標和合同組價是組織工作中的重點。最后是依法依規做好財稅管理，財稅管理的質量與投資收益息息相關，加強資金和稅務籌劃，嚴格把控支出范圍，將財務支出控制在最低水平，將有助于房地產開發項目往良性方向推進。

四、結語

在開放的房地產市場競爭中，在國家宏觀調控下，房地產開發企業要行穩致遠，加強投資開發成本管控已是必然。房地產開發企業要做好前瞻性管理，合理編制投資預算，并加強預算、施工、設計、招投標等方面的管控，保質安全地推進項目建設，合理降低投資開發成本，只有這樣，才能更好的貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念，也才能更好的拿到預期投資收益。（作者單位：廣西路橋工程集團有限公司審計部）