創新驅動謀發展 盤活高效用土地

高佳

摘? ? 要：近年來，國土資源部連續出臺了深入推進城鎮低效工業用地再開發的指導意見、產業用地政策實施工作指引和支持新產業新業態發展的用地政策，有力推動了土地供給側結構性改革，促進了用地結構優化和節約集約利用。上海為積極應對新增建設用地日益緊缺的情況，研究制定了一系列關于盤活存量工業用地的政策，大力推進存量用地的盤活利用。

關鍵詞：創新;轉型;利用

1? 引言

根據寶山區土地利用總體規劃和全市建設用地“負增長”的要求，至2020年，寶山區規劃建設用地總規模244.3平方公里（其中工礦倉儲用地總規模50.8平方公里）。而截止2017年底寶山區現狀建設用地已達246.6平方公里（其中工礦倉儲用地84.7平方公里），已超出規劃建設用地總規模。通過減量化獲得的新增建設用地已不能滿足寶山區建設項目的需求，一定程度上阻礙了寶山區的經濟發展，因此盤活存量工業用地，通過工業用地的盤活轉型提升經濟效益迫在眉睫。據此，為創新政策、加快盤活、促進轉型，實現土地資源的高效利用，推進寶山發展，主要有以下三點措施和建議：

2? 把握一個“高”字，以完善規劃編制為引領

加強規劃引領發展，結合不同轉型發展訴求，積極制定工業用地盤活調整專項規劃，將閑置、低效、小規模等需二次開發土地整合起來以達到最大效益，保障存量土地合理、有序、滾動開發。結合新一輪總體規劃編制，努力推動實現寶山產業發展四大片區，即東部國際航運中心北部片區，南部科技商務集聚片區，中部生產性服務業集聚片區以及北部先進制造業片區，成為面向長三角地區的先進制造業和現代生產性服務業重要承載區。

例如吳淞工業園區作為寶山今后發展的一塊寶地，區域內300多家國有大型企業、央企以及市屬企業都對轉型有著強烈的轉型訴求，但需求和規劃的不匹配問題讓政府遇到了前所未有的挑戰，作為市區政府重點關注的國家級老工業基地，在前期完成概念規劃研究和歷史風貌調查及城市更新路徑研究工作基礎上，加快規劃編制、啟動特定區域單元控詳規劃編制是當前盤活工作的重中之重。

3? 瞄準一個“新”字，以優化管理機制為動力

在用地“零”增長的背景下，剛印發出臺的《寶山區加快推進產業轉型、盤活存量工業用地的規劃土地管理實施意見》（寶規土[2018]76號）不僅在豐富盤活路徑的同時，也對全面推進低效存量工業用地的盤活利用給予了新的相關優惠政策。在功能上，按照“高端化、集約化、服務化”要求，提升產業能級和城市服務品質;在空間上，按照規劃促進集中布局、立體開發，提高建設用地節約集約利用水平;在管理上，轉變為土地、經濟、環境、社會等全要素、全過程、全生命周期管理，并立足產業園區訴求提出配套用地、履約保證金、付款方式、土地指標和財政政策五類扶持政策，使得盤活工作更具操作性、實踐性。

此外，通過多渠道保障土地集約高效利用。以審改為契機，提高全方位“店小二”服務，提前介入開展方案預審、建立專人跟蹤制度、跨前一步做好部門協調等，縮短審批時限，營造良好營商環境;強化批后項目監管制，定期巡查反饋地塊開發信息，對疑似閑置地塊建立預警制度，并采用收取土地閑置費、強制收地等方式加大閑置土地處置力度;以土地綜合整治為平臺，繼續積極穩妥推進集建區外污染、耗能及過剩產能企業、僵尸企業的淘汰退出，實現集建區外現狀低效建設用地減量化。

4? 堅持一個“實”字，以加強政企協調為支撐

現行土地管理條塊分割，企業發展方向、再開發利益分配等涉及多部門管理，各部門職權側重點不同，其對企業改造要求也相應不同，雖有發言權但不主動作為，造成合作機制缺失。同時，企業發展訴求與政府統籌協調發展的不匹配問題也是矛盾集中點。企業通常立足自身，謀求利益最大化，而政府更多考慮的是以最優方式實現區域統籌發展。因此，無論對內對外，謀求雙贏局面，把項目落到實處是一項難題。

目前，區規土局已主動對接協調區發改委、區經委、區建交委等相關職能部門，并推進完成了如中鐵工業研發項目、鑫燕隆汽車二期項目、金橋北郊未來產業園項目等項目的審批工作，雖然由于項目前期手續辦理涉及多個部門、多個環節，建設單位不熟悉每個環節的辦理要求，但只要做到跨前一步積極溝通，各職能部門協同跨前服務，政府和企業互相理解，加強溝通，本著提升寶山城市形象、促進經濟發展的目標，一定能共同推動完成盤活利用和轉型發展的工作，確保項目盡快落地。

5? 結束語

在低效工業用地盤活利用過程中，突破瓶頸，進一步提高土地節約集約的利用水平，消除低效用地，調整騰出更多城市空間，確保區域經濟可持續發展，打通轉型發展的“最后一公里”，提升產業能級和城市服務品質。