出賣人無權處分房屋的合同效力分析

摘 要 出賣人無權處分房屋導致引發爭議而提起訴訟的案件在法院的訴訟案件中占比比較大，法官在審理該類案件時，常會因為法律規定之間不相一致的規定，導致判決的不一致，出現了同案不同判的情況。本文旨在通過對案例的研討，明確出賣人無權處分房屋的合同效力判定和法律適用規則，避免法律適用的不一致，以期對司法實踐提供理論參考。

關鍵詞 無處分權 有效合同 追認

作者簡介：崔紅麗，天津市西青區人民檢察院第五檢察部檢察官助理。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.277

一、基本案情

案情：毛某與賀某系夫妻關系，賀某在毛某未到場的情況下與閔某簽訂了房屋買賣協議，將毛某和賀某共有的涉訴房屋賣與閔某，約定房屋價款為75萬元。合同簽訂后，閔某向賀某支付共計75萬元。因房屋為小產權房屋，故一直未辦理房屋變更登記手續，但已經交付房屋給賀某。后毛某以自己未在合同上簽字且不知情為由訴至法院，要求判令閔某返還房屋并賠償經濟損失。一審法院認為毛某將近八年的時間未在原房屋居住，視為默認房屋的買賣，故判決駁回毛某的訴訟請求。毛某不服一審判決，上訴至中級人民法院，終審法院判決駁回上訴，維持原判。后毛某向檢察機關申請監督。

二、分歧意見

本案的爭議焦點在于賀某和閔某簽訂的買賣合同是否有效。對此，本案在審查過程中，有三種分歧意見。

第一種意見，合同效力在所不問，以善意取得認定閔某取得物權。善意取得是為了維護交易的安全，這種安全是基于相信公示所致，也就是說，不動產的實際權利人與登記薄上所載明的權利人不一致時，而善意第三人出于相信登記與自認為有處分權而實際并無處分權的人交易，法律為保護交易安全規定善意第三人直接享有物權。

第二種意見，合同無效，且閔某無法取得物權。賀某與閔某簽訂買賣合同，并不是以毛某的名義處分房屋，所以不成立無權代理。且賀某無權處分毛某財產，與閔某訂立的合同系無權處分合同，效力待定，但本案被告閔某并無直接證據證明已得到毛某追認，現毛某訴至法院，視為明確表示不予追認，故合同自始無效。

第三種意見，合同有效，閔某取得物權。第一種觀點認為，依據我國《婚姻法》第17條和《婚姻法解釋（一）》第17條的相關規定，本案毛某雖未在合同書上簽字，應視為原告夫妻二人的相互代理處分權的行為。第二種觀點認為，轉讓協議簽訂時效力待定，但嗣后毛某的行為表明已以默示的方式對合同予以了追認，追認后該合同自始有效。

三、評析意見

在現今的社會中，房屋買賣成為關系群眾切身利益的大事，如何平衡原權利人和善意第三人之間的利益是《合同法》《物權法》等法律關注的焦點。法院對此類案件的把握也是模糊不清，因此在司法實踐中往往出現以上的分歧。針對第一種意見，善意取得需要滿足的條件是：（1）處分人是無權處分他人財產;（2）受讓人對于處分人是無權處分的情況不知情;（3）處分的財產已經經過登記或交付轉移給受讓人。根據上述善意取得的條件，該案閔某不能根據善意取得房屋，本案房屋是小產權房屋，并未登記在受讓人名下，受讓人沒有取得房屋的物權。針對第三種意見中第一種觀點，一般認為，家事代理權是夫妻之間因特殊身份關系當然享有代理權僅限于滿足日常生活之需要，而本案中涉及房屋糾紛，標的價值較大，不能適用家事代理權的相關法律規定。而針對第二種意見和第三種意見中第二種觀點，兩者之間都認為該案涉及無權處分，合同是效力待定的合同，但毛某的行為是否可以構成對合同的追認，是合同是否有效的關鍵。文章認為，本案賀某和閔某的合同是依法成立的有效合同，人民法院的判決正確，但說理的理由有待考證。

（一）無權處分的含義

無權處分，簡單來講是行為人處分無處分權的財產的統稱，但該含義有著更大的爭議和分歧。

1.何為“無處分權”

從狹義的角度理解，無權處分指，無處分權人以自己的名義，就標的物的所為的處分行為，但在司法實踐中，出賣人出賣的財產往往是其與其他人共同共有的房屋或財產，這種情況下是否可以算作出賣人“無權”則需要更進一步分析。根據無權處分的種類可以分為以下三類：一是無處分權人處分他人之物;二是處分權受到限制的出賣人處分自己之物;三是共有人不遵守共有權處分規則實施的無權處分行為。針對第一類，無處分權處分他人之物是屬于典型的無權處分，可以適用無權處分的相關法律規定進行裁判;針對第二、三類，出賣人對所處分之物并非沒有處分權，而是處分權受到限制，在第二類情形中如所處分之物為抵押之物，那么其處分權受到抵押權人的限制，在第三類情形中，出賣人所處分的就是自己所有之物，只不過處分為遵循內部處分規則，侵害的是其他共有人的利益，因此第二、三類無權處分的情況中，出賣人處分自己之物應該認定為是有權處分，并非是嚴格意義上的無權處分，不應適用無權處分的相關法律規定。在本案中，毛某和賀某是夫妻關系，涉案房屋是屬于其婚內共有房產，其任何一方處分房屋，對第三人而言都是有權處分的，除非毛某能夠有證據證明第三人對夫妻一方處分房屋未經另一方同意的情形是明知或應知，而本案毛某并未提供此類證據，因此本案賀某和閔某的房屋買賣合同不需要毛某的追認，其自始至終是有效合同，并不涉及到無權處分的法律規則的適用。

2.應否區分處分行為與負擔行為

很多學者認為，認定無權處分的合同是否有效需要看處分行為的性質，如處分行為僅僅是一種負擔行為，那么該合同則不應因第三人是否追認而影響其效力。處分行為和負擔行為是根據合同的內容來看，如果單純是債權性質的合同，當事人僅給自己設定了負擔，并沒有實際轉移物的所有權，那么這類合同是債權合同，即不需要第三人追認即有效的合同，如何合同不僅是為自己設定負擔，而是涉及轉移物的所有權，那么第三人追認的效果是針對物的所有權移轉。可見，這種學說認為合同應區分為債權負擔和物權轉移，即負擔行為與處分行為，將合同效力和物權轉移分別規定其是否有效。筆者認為，這種區分在實踐中操作難度過大，對法官來講區分處分行為和負擔行為是模糊不清的，容易導致實踐中同案不同判的發生。因此，現階段不應作此區分。在本案中，如第三人閔某知曉賀某是未經過毛某同意處分房屋，那么毛某的追認是直接針對合同的追認，直接決定著合同的有效與否。

（二）如何認定第三人的行為為“追認”

在本案中，其中有兩種觀點圍繞第三人行為是否構成“追認”進行爭論。一是被告閔某并無直接證據證明已得到毛某追認，現毛某訴至法院，視為明確表示不予追認，二是毛某雖未明確表示追認，但原告毛某在該合同訂立后不久即積極隨丈夫搬家至縣城居住且多年不回老家探望，其行為足以認定是以默示的方式對合同予以追認，此合同有效。因此毛某默示的行為是否可以認可為追認，也是本案的焦點之一。追認的效果是使效力待定的合同變為有效合同，根據法律的相關規定，可以將追認的成立要件總結如下：（1）行為人必須具備行為能力;（2）被追認的行為必須合法;（3）追認應當以明示或者行為能夠推定為追認的方式作出。而對于當事人的默示是否能夠認定為追認需要進一步探討。根據《合同法》第四十七條針對限制民事行為能力人從事法律行為法定代理人追認的規定，相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。也就是說追認的構成必須是明確的追認，針對默示的行為不能構成追認的情況。本案中首先不能認定其對合同的簽訂情況知曉，其次即便不考據毛某對合同是否知曉，也不能認定毛某隨丈夫搬家至別處居住就是對合同的默認。此合同如果成立無權處分，毛某對合同的追認必須要達到明確追認的標準，單純的默認不能被認定為追認。

（三）無權處分的法律適用規則

現今無權處分房屋的情形屢見不鮮，在法院的生效判決中稍加檢索就會發現無權處分房屋所占比例較大，針對此種情形，國家多次出臺相關法律對此予以明晰，以指導司法實踐。具體包括以下幾項規定：《合同法》第 132 條規定：“出賣他人之物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有處分權”;《合同法》第 52 條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”;《合同法》第150條規定：“出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外”;《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條規定：“當事人以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。可知，《合同法》第 52 條和《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條的法律規定存在矛盾和沖突，嚴重影響了裁判的統一和明確，因此更需要明確無權處分的適用規則。本文認為，首先應區分相關情況，選擇適用《合同法》第 52 條和《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條的規定，其次在認定合同有效之后，根據《合同法》第150條和第113條的規定，承擔違約責任和瑕疵擔保責任。具體理由如下：

一般認為，合同生效需要具備三個要件： 當事人締約時具有相應的締約能力; 當事人意思表示真實; 不違反法律、行政法規的強制性規定，不損害國家或社會公共利益。效力待定合同的構成要件為締約人無締約能力或者無意思表示。出賣人無權處分房屋所涉及的是第三人無出賣房屋的意思表示，出賣人以自己的名義與買受方訂立房屋買賣合同。從合同生效所具備的的條件來看，出賣人與買受人所訂立的合同是滿足合同生效的所有條件，其欠缺的是所處置的標的物涉及到第三人的權益，在第三人對該合同不予追認的情形下，其所影響的是標的物的物權移轉，而對合同的效力是不受影響的。因此，《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條針對無權處分所做的法律規定是符合現今買賣合同的實際情況的，在大多數的無權處分的情形下，應適用《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條認定合同有效。如認定合同有效，買受人因為第三人主張權利導致物權無法移轉時，可以根據《合同法》第150條和第113條向出賣人要求承擔違約責任和瑕疵擔保責任。

但有一些情形，應排除適用《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條，而應適用《合同法》第52條的相關規定。本文認為，例外情形有以下幾種：一是出賣人出賣的房屋與出賣人沒有關聯，非共同共有的房屋。在這種情形下，買受人對房屋的性質應該進行基本的了解，房屋非出賣人所有是通過外部觀察可以得出結論，且若認定該類合同有效，對房屋所有人也是不公平、不公正的。二是買受人對出賣人與第三人的關系及房屋的共有情況都是明知的，買受人在簽訂合同審查過程中，存在疏忽大意的過失。在以上情形存在時，第三人就享有追認的權利，其是否追認直接決定著合同是否生效。如第三人對合同不予追認，買賣合同無法生效，那么買受人可以根據《合同法》第42條向出賣人主張締約過失責任。

（四）結語

本案閔某和賀某簽訂的合同依法有效，首先賀某和毛某是夫妻關系，對房屋享有共同共有的權利，對于第三人而言夫妻一人代表另一人處分房屋是合乎社會生活習慣的;其次，沒有證據證明閔某在簽訂合同時是有過錯的。由于該房屋是小產權房屋，無法根據公示的方式轉移房屋的物權，所以閔某無法獲得房屋的所有權，但閔某可以在合同成立且有效的基礎上向何某主張違約責任和瑕疵擔保責任，保護自身的合法權益。

參考文獻：

[1]杜雅卉.無權處分制度法律適用問題研究[D].四川師范大學2017年碩士學位論文.

[2]王澤鑒.民法學說與判例研究（第2冊）[M].北京： 北京大學出版社，2009：110.

[3]王澤鑒.債法原理[M].北京： 北京大學出版社，2017.轉引自羅鵬.回歸合同效力本質，以構成要件為視角評議效力待定合同——兼論《合同法》第51條[J].東南大學學報，2018年6月第20卷增刊.