房地產企業會計中存在的問題與對策探討

馮莉蓉

摘要：房地產行業隨著全球經濟的持續發展也呈現快速發展的趨勢，會計財務部門的工作效率是房地產企業能否正常發展的要素。現階段房地產企業在經濟發展與金融會計方面存在不少問題。房地產企業的經營和產品有著自身的特點，部分企業競爭壓力大而采取不正當方式增加成本。對于在房地產行業中存在的問題，需要分析出相應的處理辦法，加強內部控制，完善管理制度，建立健全的財務管理方法，對房地產會計中所存在的問題進行解決。

關鍵詞：房地產企業;會計;問題;對策

我國經濟快速發展，房地產行業也快速崛起，而房地產的發展狀況關系著國民經濟和人民的日常生活。其中為了能夠提供房地產企業經濟的發展狀況進行正確的評估，財務管理工作必須做好，其影響著房地產企業的運營情況。在房地產企業會計的發展過程出現了不少問題，阻擋著房地產行業的健康發展。因此，本文在企業經營的特征上做出了分析，調查了企業會計中存在的相關問題，并對這些問題提出了具體解決措辭。

一、企業經營特征分析

（一）資金多、回收時間長

房地產是一種特殊行業，以房屋、土地為商品進行買賣，而投資買賣的金額大、資金的回收時間長。企業在于客戶簽訂合同后客戶會支付首付，只能回收一部分金額，其他資金進行分期支付，而且房地產企業龐大，涉及土地征用、土地規劃、土地施工等多個環節，整個建設持續數年，在此過程中資金難以控制，銷售隊伍又過于龐大，導致密度高，無法計算會計收入，且回收期長。并且房地產的法律法規不夠完善，一些房地產企業有漏洞可鉆，又增加了會計收入的復雜性。

（二）產品流動性不強，投資風險大

房地產企業的產品具有很強地域性，在生產后便固定下來不易移動。房地產的資金周轉能力與其他產品相比較差，這樣的特點使得房產在生產和銷售商都其他商品有著較大的區別，造成了投資房地產財務時的風險進一步加大。

二、企業會計中出現的問題

（一）可行性論證沒有得到重視

房地產行業的可行性論證貫穿了整個房地產的多個環節與步驟中，若是沒有一定可行性會給房地產的決策帶來巨大影響。但目前的房地產行業沒有戰略眼光對行業進行全面的分析只重視工程預算，導致一些主觀分散的計算進行工程預算，而不是客觀全面的進行分析。

（二）相關部門管理水平欠缺

房地產企業的財務核算不同于其他業務，不能通過開發業務中多個項目的方式對每個項目進行核算，并且很多公司也沒有完善的財務規章制度，導致總公司無法統一管理下屬項目公司。

（三）成本管理精細化欠缺

房地產行業的成本管理如果不夠細化，在會計上會出現部分問題，從而影響公司利潤、增加投資風險。如果房地產公司不改變只重視工程造價不重視開工前的預算控制，并且不考慮成本，將持續造成成本管理與現實生產脫節。

（四）制度不完善

會計部門監管不嚴與企業內控機制的不健全主要導致房地產企業會計制度不夠完善，而導致會計部門監管不嚴的主要原因是房地產企業使用獨立的會計核算制度，以及基礎設施與會計缺少緊密的聯系。

（五）內部控制欠缺

關系到房地產企業的重要外部因素主要是金融環境，我國經濟的發展受到2008年金融危機的影響在一段時間內處在低迷狀態，導致國內一部分房地產企業沒有重視會計控制。會計核算本身就是個復雜的過程，而且我國在內部控制與協調會計內部方面存在種種問題，與國際標準之間存有較大差距，導致我國市場環境不夠理想。由于內控機制不夠理想，導致企業的大量資金被用在內控成本上，造成資金浪費，也沒有起到應有的效果，企業運行整體不好。

固定資產的折扣方法為直線法，各類固定資產的折舊年限和年折舊率如下：

三、對于問題的解決的措施分析

（一）增強可行性水平

要將可行性放在第一位置，才能做到優化房地產企業會計管理，在籌備時要在公司的各個層面對項目盈虧、前景、規劃等進行分析，避免發生規劃本末倒置的情況。房地產企業在進行財務核算時可分工進行核算，讓每個會計單獨負責一部分，提高核算效率。

（二）健全財務制度

目前還沒有相應的會計制度進行指導和規范房地產企業會計的特點，讓會計核算不標準，導致房地產企業的財務狀況受到影響。房地產企業會計人員缺乏規范的指引按照需要做出處理。

（三）使成本管理更為細化

房地產企業可以延遲和提起確認收入應對收入隨意性比較大這個問題，根據房地產企業會計準則統一的房地產企業的收入標準，用來作為收入的明確準則。房地產企業要規定出明確的成本規定，要讓成本管理細化到可以具體操作。一般來說4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，其中每層的建筑成本差別不大，因此對核算時要用平均成本。比如：30層樓的平均成本是每平方米3000，5-10層，10-20層，20-30層權重依次為每平方米9000、每平方米3000、每平方米6000、每平方米4500.這樣有效化解了收入和成本不配對的問題。通過細化成本費用和制定明確的收入準則可以降低房地產企業會計確認的隨意性，降低房地產企業會計政策的自由度，提高信息的真實性。

（四）提高會計人員的專業素質和綜合能力

會計人員能否正確的運用會計制度與會計規范是非常重要的，因此有必要提高房地產企業會計人員的素質，包括專業素質、文化素質、文化素養，以及會計人員的誠信和職業道德品質。這些可以保障房地產企業會計信息的真實性與可靠性。會計信息質量的下降原因就是會計人員的專業素質不高造成的，所以讓會計人員做好本職工作的方法前提是提高房地產會計人員的職業誠信與道德素質，從而會計人員才能做好自己的職責、付好自己的責任。

（五）控制好會計內控流程

根據自己房產企業的實際情況制定出適應的措施，對企業會計的各個環節嚴格控制，不斷優化內部控制機制，解決會計行業核算問題，推動企業健康快速發展。

（六）做好基建報表的建設

為了將來進行核算時方便，應把所有核算項目收集起來建立一個報表，形成完整的會計信息。其中有遞延投資和基礎實施計劃貸款，從而反映出企業的資金收入和資金支出情況，便于客戶了解企業情況，間接增加企業業務。

四、結語：

一個企業是否可以順利發展的核心因素是財產部門的工作效率和質量。對此必須不斷提高會計人員的整體素質和專業技能，由于我國對房地產的相關法律法規不夠建全，使房地產企業會計核算出現了種種問題。對于這些問題，要在客觀全面的分析企業現狀的基礎上不斷完善房地產企業會計的核算制度，并對其中出現的問題進行有效的處理。本文就房地產企業在經營方面的浪費資金和存在風險進行分析;對房地產企業會計存在的五個問題一一做出了解釋，并提出了具體的解決措施。

參考文獻：

[1]徐夢佳， 張芳芳. 建筑施工企業財務管理中存在的問題及對策研究[J]. 時代金融， 2017（36）：162-163.

[2]傅銘. 房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策分析[J]. 企業改革與管理， 2017（10）：144.

[3]范英莉. 房地產企業財務管理中存在的問題及對策[J]. 企業改革與管理， 2018， No.328（11）：136-137.

[4]張愛華. 淺析房地產企業會計核算存在的問題及對策[J]. 中國集體經濟， 2018， No.562（14）：156-157.