調控政策下的房地產企業并購分析

孫炳家

摘要：經濟發展和科技進步，房地產企業的發展得到了迅速發展。行業調控政策的加劇、經濟增速的下滑和金融市場的動蕩對我國房地產市場產生了較大負面的影響，企業經營發展面臨巨大的壓力和挑戰，并購不僅能讓強勢企業擴充實力，也能幫助弱勢企業渡過難關。本文就調控政策下的房地產企業并購分析展開探討。

關鍵詞：房地產企業并購;動因;風險防范

經濟的發展為房地產企業帶來了發展的同時也帶了許多風險，財務風險出現的同時也嚴重阻礙了房地產企業未來的發展，并且近些年來相關部門針對房地產企業采取了一定的調控措施，所以為了使房地產企業在未來發展的過程中能夠更好的面對財務風險，必須采取相應的措施，對財務風險進行規避。

一、企業并購的理論梳理

（一）競爭優勢理論。企業并購是為了獲取競爭優勢，降低競爭壓力，本質上是將標的企業的特定優勢轉化為并購企業的競爭優勢。（二）規模經濟理論。隨著企業規模的擴大，其盈利能力、發展能力及對市場的控制力將逐步增強。市場份額的加大，有助于企業在商業競爭中贏得更多的優質客戶，增強產品引導力，獲取充足的資金支持。（三）價值低估理論。當目標企業的市場價值由于某種原因未能反映出其真實價值或潛在價值時，其他企業可能將其并購。因此，價值低估理論預言，在技術變化日新月異及市場銷售條件與股價不穩定的情況下，并購活動一定很頻繁。（四）跨領域投資，進入新行業或者進入新市場。（五）商業模式調整，主營業務逐步轉換以適應變化的市場環境。

二、調控政策下房地產企業的發展

人們的日常生活受到調控政策下房地產企業的影響，在這個背景下，房地產企業出現了許多問題。房地產企業的財務風險隱患出現的第一個原因就是房地產企業需要投入大量的資金;其次，房地產企業行業總體的發展過程有一個明顯的周期性，這個周期與我國的宏觀經濟調控聯系緊密相關在我國當前房地產行業的總體發展的局勢下。且我國國民經濟的發展與房地產企業的財務發展密切相關，房地產企業的發展會嚴重影響人們社會生活情況。在調控政策下，稅收、金融、城市規劃等多種政策都會影響到房地產產業的發展，房地產的發展在當前的調控政策下容易發生財務風險。因此，在目前房地產發展的過程中，存在著許多財務風險問題，企業需要根據實際情況制定相對應的應對策略。

三、房地產企業的并購目的

（一）增加資產儲備。通過并購標的企業的土地或物業，可以增加資產儲備，強化市場滲透力或便于快速進入新的市場，例如：融創收購萊蒙國際、聯想控股等標的項目，快速增加土地儲備;信達地產收購淮礦物業，強化安徽和浙江市場的滲透力;云南城投收購成都會展，成功進入四川市場。（二）重資產盈利模式。盈利模式趨向出售和持有并行，有些房地產企業正實施從“買地賣房”模式向“出售與持有并行”模式的戰略轉換，例如：富力收購萬達的酒店，擴大持有經營類資產的比例;融創收購鏈家地產的部分股權，進軍長租市場，適應現時的政策導向。（三）輕資產盈利模式。在房地產業務之外尋求新的增長點，改變當下重資產業務結構，轉向以物業管理、金融、互聯網等為主業的輕資產模式，例如：雅居樂收購綠地物業，發展物業管理及各類社區增值服務;金科股份致力于轉型升級為“美好生活服務商”;招商蛇口成立地產基金，開始其輕資產管理在地產開發方面的業務;昆明百貨收購我愛我家，進行互聯網業務布局探索。（四）地產相關多元化。在地產業務中進行多元化探索，除了住宅與商業地產開發外，增加物流地產、園區地產、文旅地產、養老地產等相關業務，例如：萬科收購普洛斯，致力于打造全球最大的物流地產;融創收購萬達多個文旅項目及聯想地產的科技園區項目和陽光城收購力合順德科技園控股權以進軍產業地產。（五）地產綜合多元化。房地產不斷嘗試與互聯網、旅游、基礎建設、教育、醫療等資源融合，例如：蘇寧入股恒大，增加其互聯網零售商的運營優勢;綠地向基礎建設、大消費、金融以及科創等多元產業方向發展;恒大收購武漢巴登城，加大對文化旅游的投資力度。我國境內2015-2017年房地產并購交易數量依次為334宗、453宗、482宗，并購交易金額分別為300億美元、440億美元、620億美元，交易規模明顯增大，2017年以來房企并購活動加劇發生，幾乎都可以歸類于上述目的。

四、房地產企業的并購風險及防范

（一）合理實施并購戰略

企業實施并購的根本目的在于實現企業既定的發展戰略，因此，選擇與并購戰略相匹配的目標企業對于主并企業而言具有關鍵的意義。具體而言，在篩選目標并購企業的過程中，主并企業不僅需要考察目標企業的運營能力、盈利能力、償債能力等基本情況，還應將目標企業的戰略規劃納入決策內容，選擇與之相匹配的企業。在衡量匹配的內容方面，不僅需要考慮產業背景、市場地位等內容，還應當考慮內控制度、企業文化等企業的“軟”指標。對于房地產企業而言，在進行并購決策時，考量的內容不僅包括行業地位、土地資源等，還應考慮雙方的長期戰略規劃是否相互匹配。

（二）做好盡職調查，預防估值風險

金額巨大的房地產并購業務對于并購方存在很大風險，通過盡職調查，可以彌補并購雙方在信息方面的不對稱。首先應當選聘經驗豐富的專業機構及其專業調查人員，以減少工作經驗不足帶來的問題。另外，應當選擇相對保守的估價方法，以降低房地產估價風險。

（三）政府積極正確引導

我國房地產行業集中度呈現逐步提升的趨勢，這與政府鼓勵房地產企業并購的相關政策高度相關。在政策激勵與企業規模擴張的雙重刺激下，我國房地產企業的并購行為愈演愈烈，政府應多視角、多維度地對房地產企業并購進行層層把關，促進我國房地產市場并購的健康、有序發展。具體可從以下方面入手：首先，完善房地產市場并購的審批制度。一是并購前審批，要對擬實施并購的主并企業進行多維度測評，考察其經營實力、盈利能力、資金狀況、融資能力等，確保其有完成并購的規模和實力。二是在并購過程中嚴密監管，杜絕損害利益相關者合法權益現象的發生，以及各類違法違規交易的出現，確保并購交易的公開透明。其次，完善我國房地產企業并購相關的法律法規體系。企業并購屬于產權交易，涉及的經濟主體較多，相關法律、經濟關系錯綜復雜，在并購過程中關于產權交易方式、并購支付方式涉及的法律問題也非常專業和細致。在當前房地產市場并購愈發頻繁的大背景下，雖然我國關于企業并購的法律、法規已頗為豐富，但尚未形成有機、完整的體系，且缺乏結合房地產行業特點的相關制度。再次，明確政府在房地產企業并購中的地位和邊界。盡管近年來隨著我國房地產市場改革的持續深化，民營資本、外國資本不斷涌入房地產市場，以國有資本為主導的房地產市場也逐漸走向多元化，但目前國有背景的房地產企業依然占據了市場份額的50%左右。政府需要在房地產企業并購中明晰自身地位，既要做好政策制定者，制定和完善合理、有效的政策法規，提供堅實的法律基礎設施建設，同時也要引導并落實市場化的理念，盡可能減少房地產企業并購中的行政干預，充分調動和發揮市場主體的積極性和創造性，以促使我國房地產市場以及房地產企業并購更加良好、有序地發展。

五、結語：

已經實施的房地產并購業務，還有待檢驗并購目標是否圓滿實現，未完成的房地產并購業務還將持續進行，強者恒強的趨勢不會改變。企業根據各自的戰略發展目標，謹慎落實并購策略，有助于企業并購的成功。

參考文獻：

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