房地產評估中存在的主要問題及應對策略研究

王施超 陳欣欣 向梅

摘要：房地產行業不僅關乎人民群眾的基本生活保障，同時也直接影響到國民經濟的漲幅。近年來，隨著我國經濟的飛速發展，房地產市場也迎來了全新的發展契機。而房地產評估作為新興的行業類型，借助于國家政策的扶持，已逐步呈現出良好的發展態勢，為房地產交易的順利進行提供了高效、便捷服務。

關鍵詞：房地產評估;主要問題;應對策略;研究

與房地產相關的貸款、買賣、投資決策等事項都與房地產評估有著直接關聯，而房地產評估行業在快速發展進程當中，雖然得到社會各界的廣泛認可，但是也暴露出諸多問題亟待解決。

一、房地產評估存在的主要問題

（一）法律體系不健全，行業法規不完善

改革開放四十年來，我國的房地產評估行業從無到有，逐步輻射到房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等各個環節。而與之相匹配的法律法規卻少之又少，最早頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》于1995年生效，雖然這部法律的相關條款也提及了房地產評估方面的內容，但是由于年代久遠，加之房地產在交易過程中所衍生的問題越來越多，進而使房地產估價出現諸多盲點，還出現了因為估價不合理引發的各種法律糾紛[1]。

（二）房地產評估專業水平與綜合素質良莠不齊

近年來，隨著房地產評估師考試如火如荼的進行，我國的房地產評估師數量也呈逐年上升趨勢，執業人數增多，反而使執業水平下降，究其原因，主要是因為我國的執業資格考試準入門檻較低，考取房地產評估師的最低學歷要求是中等專業學歷，而國外的學歷準入門檻則是本科畢業，無形成就拉大了我國與國際間執業差距。考試準入機制的寬松為很多人提供了考試或者就業機會，但是由于執業人員的綜合素養參差不齊，導致在執業過程中，專業水平欠缺、理論聯系實際能力差、服務態度惡劣、臨場應變能力弱。

（三）執業考試科目覆蓋范圍小

我國房地產評估師的考試內容主要包括：《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》等科目，這些科目大多與房地產行業息息相關，而執業人員在實際工作當中，受到專業科目的制約，在應對突發事件或者其他領域的專業問題時，往往一頭霧水，不能根據所學內容解決實際問題。

（四）評估技術較為落后，評估軟件更新升級緩慢

由于我國房地產評估軟件的開發時間較晚，軟件類型單一，軟件缺少大量的房地產評估案例，對于評估機構而言，在開展評估工作時，往往要花費大量的時間，投入大量的人力、財力去搜集整理相關的數據信息，工作進程緩慢，工作效率低下，工作過程繁瑣。因此，多數房地產評估機構僅僅憑借從業經驗與主觀判斷，技術含量嚴重缺失。

（五）評估機構在抵押貸款業務中所處位置尷尬

評估機構、銀行與貸款客戶是抵押貸款業務中不可缺少的三個重要角色，三者之間關系微妙，相互制約又相互依賴。而銀行作為金融機構，相對而言處在較為有利的位置，因為銀行授權給房地產評估機構，要求其對客戶的相關貸款信息進行審查，以確保資金的安全性，因此，銀行為客戶提供了資金，而評價機構僅僅是提供了審查服務，一方面要兼顧客戶的需求，另一方面還要兼顧銀行的基本利益，如果評估報告不合格，銀行就會無情拒絕，甚至對評估機構失去信任，在這一過程當中，房地房評估公司所處的位置極其尷尬[2]。

（六）評估方法守舊，缺乏創新能力

在評估過程中，評估人員往往針對現有的評估方法進行生搬硬套，由于評估人員專業學識欠缺、創新能力受限，在實際應用時，這些方法的實用價值無法得到體現。比如采用成本法進行評估時，其基本思路是以當前條件下重新網建相同的被評估房地產所需的成本扣減掉已經耗損的價值的方法。這當中的土地價格則包含了土地的開發費用、利息利潤計算以及土地的增值收益等，評估人員如果不能從專業的角度進行準確判斷，就容易忽視其中的某一個重要環節，而使估價區間產生較大的誤差，給用戶帶來經濟損失。

二、針對主要問題采取的應對策略

（一）完善法律體系，健全行業法規

針對房地產評估的工作內容，相關部門應制訂滿足于評估執業要求的《房地產評估法》，在《評估法》中進一步明確評估內容、評估過程、評估方法、人員準入機制、法律糾紛等重要元素，使執業人員在開展工作時有法可依、有章可循。此外，各級地方政府也應制訂出臺相關的評估行業政策、法規，使房地產評估行業真正納入法制化的發展軌道。根據地區性差異，每一個地區的城市發展與經濟發展不盡相同，因而拆遷補償的標準也各有不同，因此，各個地區在原有法律法規的基礎上，建立符合本地區拆遷補償的房地產評估制度，以減少由此產生的法律糾紛。

（二）完善執業考試制度，提高考試準入門檻

隨著我國教育體系的日趨完善，接受高等教育的青少年人群也呈現出逐年遞增態勢，因此，我國的房地產評估師考試也應當提高準入門檻，由原來的中等學歷修改為大學專科學歷，這樣一來，不但可以提升執業人員的專業素質，而且還能有效推動我國房地產評估行業的良性發展。此外，目前，我國的房地產評估行業歷經萌芽期，正處在黃金發展期，而這一時期恰恰亟需專業估價師的補給，為了徹底解決這一嚴峻形勢，房地產估價師應采取注冊制度與分級管理，即分為初級助理估價師、中級估價師以及高級估價師，而考取初級與中級估價師應當為大專學歷，考取高級估價師應當為本科學歷。此外，考試制度應分為三個階段，第一階段主要集中在房地產評估方面，第二階段應拓展知識面，涵蓋法律、經濟、管理等諸多方面，第三階段實行專家介入評審制度，通過這種改革措施，房地產估價師的含金量也會大幅度提高。而對于已經考取估價師的人員來說，應注重后續教育工作的開展，使從業人員及時更新觀念，跟上時代發展步伐，有效應對新時代、新背景下的房地產行業新形勢[3]。

（三）采取科學化的評估方法

在房地產評估過程中，評估機構往往普遍應用市場法開展評估工作，這種方法的核心內容就是參照房產數據的真實性，只有這樣，才能確保房地產評估結論的精確性。而成本法則是沒有真實的參照案例，同時也不能根據收益對房產進行評估，比如學校以及一些公用基礎設施，采用成本法的關鍵點在于調整房產成本因素，根據市場上的材料價格、人工的漲幅比例進行調整。因此，在評估過程中，從業人員應根據評估內容科學合理的選擇適合的評估方法，這樣可以提升工作效率。

（四）進一步提升執業人員的職業道德素養

在房地產評估過程中，由于執業人員的個人素質與專業素養層次不均衡，導致出現執業過程不公平、不公正。作為職業估價師而言，對于每一個待估項目都應遵循基本的技術原則與工作原則，即客觀、獨立、公平、公正的原則，工作中，不能為了滿足客戶需求，而無限制的迎合對方的不合理要求，必須按照正常的評估程序開展評估工作。此外，由于部分評估師為了個人利益，私下里收取客戶的回扣、紅包，導致評估結果有所偏差，進而增大了執業風險。基于此，房地產評估人員應恪守職業道德，進一步提升自身的專業知識水平與職業道德素養，以高質量的評估標準作為準繩，時時鞭策自己，借助于外界的監督機制，使其為客戶提供更加優質滿意的服務，確保房地產評估行業的良性發展[4]。

三、結語：

相信通過房地產評估從業人員的共同努力，房地產評估行業存在的問題點也將逐一被攻克和解決。隨著社會的不斷進步和發展，房地產評估所輻射的領域也將逐步擴展，所惠及的人群數量也將進一步增多，我國的房地產評估行業與國際間的行業差距也必將大大縮短。

參考文獻：

[1]趙海峽.房地產個人抵押貸款評估存在的問題及其建議[J].福建質量管理，2018（22）：96.

[2]鄭嘉怡.我國房地產評估行業現存在的問題及對策[J].財訊，2018（33）：9-10.

[3]劉靜.淺議市場法在我國房地產評估中的應用[J].房地產導刊，2018（35）：233，239.

[4]張洪澤.房地產評估機構的風險預防與控制[J].建筑工程技術與設計，2018（25）：3590.