房地產開發成本核算方式研究

摘要：隨著房地產開發行業的監管力度不斷加大，房地產行業的競爭壓力也在不斷增加，為了增強企業競爭力，房地產開發企業必須加強成本管理，降低企業成本，提升盈利能力。成本核算是房地產開發企業成本管理的重要內容，對稅務籌劃與利潤水平都有重要影響，因此，房地產開發企業必須根據實際情況，選擇合理的成本核算方式，為企業的成本控制提供支持。當前，房地產開發企業在成本核算中存在成本核算口徑不統一、成本費用分配不合理等問題，需要企業根據實際情況，增強成本控制意識，制定科學合理的成本核算方案，選擇合適的成本核算方式，提升成本核算水平。

關鍵詞：成本核算;房地產開發;方式

一、房地產開發企業成本核算概述

房地產開發企業在進行成本核算時，可以從開發成本核算與期間費用核算量方面入手。由于房地產開發企業的經營管理具有獨特性，產成品的種類較多，其成本核算方法也各不相同，成本核算比較復雜，經營收入與稅金核算也存在差異，因此，企業必須根據不同業務需求，選擇不同的核算方式，增強成本核算的科學性。

二、房地產開發成本核算存在的問題

（一）成本核算口徑難以統一

房地產開發企業需要根據市場經濟環境與自身實際情況制定合理的開發目標，在拿到地皮后，根據開發目標進行成本核算，并根據核算結果分配與歸集相關費用。《企業會計準則》是房地產開發行業進行成本核算的主要依據，由于房地產開發企業具有開發周期長、成本核算內容龐雜等特點。因此，在經營管理過程中對財務人員的能力要求較高。但是，當前房地產開發企業的財務人員綜合能力參差不齊，在成本核算過程中經常出現口徑不統一等問題，對項目開發產生了不利影響，導致成本的可靠性、精準性、科學性、可比性不足，成本核算的參考價值也逐漸降低。

（二）成本核算管理制度不完善

完善的成本核算制度是加強房地產開發企業成本管理的重要制度保障，是開展成本核算的指導規范。當前，房地產開發企業為了獲得更多經濟效益，在條件允許的狀況下同時開發別墅、經濟適用房、商品房等多種房地產項目。但是不同類型的開發項目的開發時間、用途、地理位置、土地出讓價格等各不相同，在成本核算方面表現出較大差異，部分企業為了降低成本核算難度，對成本核算步驟進行了精簡，對成本分配比率進行了盲目調整，將不同開發項目的成本核算交織在一起，導致成本支出與開發項目決算混亂，出現成本核算與項目開發不符的情況。還有部分企業會提前結算相關配套設置費用的預提成本，導致成本核算結果不符合實際費用支出，進而導致具體項目的銷售定價出現問題。

（三）缺乏有效的審計監督

房地產開發企業對成本核算過程中的審計監督工作重視不足，導致審計機構獨立性與權威性不足，審計監督作用無法得到有效發揮，成本核算中虛列核算類目的問題無法得到及時反饋與解決.影響了成本核算質量的提升。同時，房地產開發項目周期較長，成本核算周期也比較長，在成本核算過程中會受到市場環境、國家政策等多方面的影響，如果不能通過內部審計及時反饋這些具體因素對成本核算的影響，也會導致成本核算質量無法得到保障。

三、加強房地產開發成本核算的有效方式

（一）統一成本核算口徑

房地產行業項目開發具有開發周期長、核算內容復雜等特點，這就需要房地產開發企業要加強對財務人員教育培訓，增強財務人員成本核算意識與能力，提高成本核算質量。同時，企業財務管理部門需要將成本核算納入財務管理過程，加強成本核算動態化監管，方便財務人員及時發現并解決成本核算中存在的問題。在成本核算過程中，房地產開發企業應根據財務管理要求，統一成本核算口徑，為成本核算規范化提供支持，使成本分配更加合理。首先，企業應根據房地產開發行業的實際情況，設置科學的成本核算明細臺賬，在記錄具體項目開發過程的費用消耗時，采用統一口徑，為后續的成本核算提供依據。其次，房地產開發企業的成本核算項目比較復雜，有時會出現在統一口徑下無法完成核算工作的情況，這就需要財務人員對項目成本進行合理分配與歸集，加強項目成本精細化核算，而在同一成本核算項目中，財務人員就可以繼續使用統一口徑進行成本核算。此外，財務人員需要加強自身學習，時刻關注市場變化，根據內外部實際情況的變化，不斷優化成本核算口徑，為成本核算提供支持，確保成本核算精確，減少成本核算過程中的失誤，促進企業財務管理水平不斷提升。

（二）完善成本核算管理制度

當前，房地產開發企業高層對成本核算制度建設重視不足，工作人員的成本核算專業意識淡薄，在項目開發過程中會出現隨意調劑成本的問題，導致成本支出與項目決算出現較大差異。為了避免類似問題的出現，對企業的成本控制產生不利影響，房地產開發企業應根據實際情況，積極完善成本核算管理制度，為成本核算的規范化、標準化發展提供指導與支持。一方面，房地產開發企業的領導層與管理層應加強自身管理理念與知識的學習，積極運用現代管理理念與思想，增強成本管理意識。在成本核算方面，企業高層應為成本核算的獨立運行發展提供支持。減少人為因素對成本核算工作的干擾與影響，為成本核算營造良好的氛圍。同時，房地產開發企業應加強對工作人員的培訓，不斷提升工作人員的成本核算意識與專業能力，使成本核算逐步向專業化方向發展，減少成本核算過程中各種不規范問題的出現。另一方面，房地產開發企業應根據實際情況的發展不斷完善成本核算管理制度，規范成本核算流程，為成本核算工作的具體開展提供引導與支持。成本核算管理制度的建設與完善應從成本核算管理機構的建設人手，建立獨立的成本核算管理機構，確保其獨立運行，并將成本核算深入到項目開發的各個環節，形成精細化的成本核算網絡，使項目開發過程中的各項費用均納人成本核算體系中，使成本核算的廣度得到拓展、精度得到提高。在此基礎上，房地產開發企業應根據成本核算需求與項目開發的實際情況，建立健全成本核算體系，對成本核算規劃、分析、預決算控制等進行嚴格規范，使其滿足客觀實際需求，確保成本核算工作有據可依。成本核算機構屬于財務管理部門，企業應在機構設置中明確成本核算部門的職責，在項目開發前，成本核算部門需要進行市場調研，在項目開發過程中應進行成本控制、項目預測、編制報表等工作，為成本核算提供第一手資料。

（三）加強成本核算審計監督

有效的審計監督是保證房地產開發企業成本核算質量的有效方式，在房地產開發企業出現較多虛列成本核算類目的情況下，加強成本核算審計監督勢在必行。首先，房地產開發企業應建立健全內部審計部門，確保內部審計部門獨立運行，由該部門對企業財務管理實際情況進行監督，而成本核算中作為財務管理的重要內容，也是重點的審計監督對象.如果成本核算中存在各種不規范、不正當的行為，審計部門就應及時向管理者反饋具體情況，并督促相關部門重新核算，避免成本核算中類目虛列、重疊等現象的發生，確保成本核算數據可靠、準確。其次，房地產開發企業應建立完善的內部審計制度，并根據內外部實際情況的發展變化進行合理調整與完善，促使企業的審計監督工作有效落實，為成本核算質量的提升提供有效保障。

四、結束語

我國房地產行業處于蓬勃發展的新時期，但是在發展過程中也存在很多問題，為了在市場競爭中獲得優勢，房地產開發企業需要從具體的經營管理工作人手，不斷提升管理水平。在成本管理方面，房地產開發企業需要增強成本控制意識，完善成本核算制度，優化成本核算方式，加強成本核算監管，使企業的成本核算向規范化、標準化方向發展.為企業經營管理水平的提升提供支持。

參考文獻：

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作者簡介：

李慧春，南昌市西湖城市建設投資發展有限公司，江西南昌。