房屋土地價值管理的幾點思考

羅藝鑫

摘 要：當前房價虛高，對實體經濟發展的影響較大。隨著黨的十七大、十八大提出要不斷深化社會主義經濟體制改革，房屋租賃與轉讓在房地產市場越發活躍。特別是黨的十九大會議明確提出要合理控制房價，要大力推進租購制度建設，多渠道保障居民有房可住。這對當前房屋與土地的價值管理有重要的指導意義。本文主要從企業所持有的房屋土地價值管理角度出發，分析房屋土地在租賃與轉讓、日常管理方面存在的問題，并提出相關建議，以期改善當前房屋土地價值管理現狀。

關鍵詞：房屋土地;價值管理;租賃市場

一、企業房屋土地價值管理存在的問題

（一）房屋土地在租賃管理上存在的問題

1.房屋土地租賃與自用布局不合理

企業在發展過程中，通常進行戰略規劃來擴大生產經營規模，需要拿地或者新建房屋支持生產經營規模的擴大。事實上，市場環境變幻莫測，市場需求變化影響了企業的經營規模，因而，企業可能出現持有的固定資產在保障自用后剩余的部分成為閑置資產。通常情況下，企業在保留自用后通過租賃的方式來盤活資產，創造穩定的現金流入，但也存在租賃與自用二者布局不均衡的現象，主要表現在企業通常將閑置的固定資產出租獲取現金流，但未充分考慮到市場變化，在需要擴大生產規模時，又去購入或者租入資產，造成大量支出。在資產的價值管理上沒有做到自用與租賃二者之間的平衡。

2.租賃期限長，效益較差

針對土地租賃市場，土地租賃通常是轉讓土地的使用權，雙方在簽訂合同時往往會簽訂較長的合同年限，但由于市場變化較快，土地價值漲幅較大，對在過去土地租賃價格較低的時期簽訂較長期限的土地出租房來說，考慮到通貨膨脹等因素，租賃收益在當前的實際價值比較低，也會使租賃行為所產生的邊際收益難以滿足出租方需求。

（二）房屋土地在日常管理中存在的問題

1.房屋土地信息失真

房屋與土地的物權有所區別，房屋的所有權能夠轉讓，而土地擁有用益物權，所有權屬于國家，只能轉讓土地的使用權等，不能進行土地買賣。房屋土地信息失真一方面表現為房屋土地信息不能真實地反映市場供給，另一方面，權屬問題導致企業持有的存量房屋土地資產不清晰。事實上，房屋土地經常存在歷史遺留問題，造成權屬不清晰。企業在轉型期間，土地的權屬轉讓以及辦理變更的手續比較繁雜，許多企業沒有按照要求進行變更登記，造成對實際存量房屋土地資產不清楚，也造成在后續核算資產價值的過程中價值核算不準確，影響了企業資產價值管理工作。

2.房屋土地資產盤活度較低

固定資產是企業生產經營管理所持有的、與其相關的經濟利益很可能流入該企業的、能夠計量的資產。企業持有固定資產的主要目的是獲得經濟利益，創造出更多的收益。土地使用權作為無形資產，同樣能夠為企業創收與盈利。近年來，我國致力于城鄉與農村建設，提高了城市與農村的土地資源利用率，但是，許多企業持有較多空置的土地或房屋，房屋土地資產盤活壓力較大。隨著城鄉一體化建設逐步推進，許多城區進行改造升級并且開發出新的城區，提高對土地資源的利用率，但還存在對老城區以及人口密集區域開發困難、難以有效利用房屋土地資產、缺乏相關政策的支持等問題，造成房屋土地資產盤活空間較小。

二、優化房屋土地價值管理的對策

（一）規范資產日常管理，實現資產保值

市場經濟體制改革過程中，許多企業由于歷史遺留問題，房屋土地資產權屬不清晰，難以進行有效管理。因此，企業要規范資產管理工作。首先，要厘清房屋土地資產的權屬關系，對資產的相關證書、資料進行審核，判斷哪些資產能夠進行轉讓租賃、哪些資產需要進一步核實，規范資產的登記手續與動態監管制度。其次，把資產日常管理交由職能管理部門統一負責，避免多部門管理產生權屬不清晰問題。另外，資產管理部門要定期對資產進行巡檢，防止出現資產違規、超負荷使用等情況。規范房屋土地租賃及處置行為，充分發揮資源效益，用好房屋土地資源，維護企業利益，確保過程合法合規、資產保值增值。最后，針對房屋土地的租賃與轉讓，應制定資產租賃與轉讓的收費標準，確保資產的價值與市場價值波動吻合。

（二）規范資產盤活創收行為，提升資產創造價值

盤活企業資產不僅要在資產管理決策上進行充分的討論，避免出現資產管理決策失誤，影響資產價值管理工作，更要針對資產盤活方案開展多方科學論證與市場調研，確保資產價值管理計劃的科學性，在具體實施過程中，要嚴格按照資產盤活管理的程序進行，確保盤活創收行為的規范性。針對需盤活的房屋土地資產，根據所在地區的市場環境進行合理定位，定期對房屋土地的使用年限、實物狀況進行核查與評估，同時也要對房屋與土地進行日常修繕維護，確保固定資產的完整性。另外，在資產盤活過程中出現功能變化，要及時進行類別劃分調整，對房屋外觀設計、內部結構進行改造，以適應市場變化，從而有效延長資產的經濟壽命。

（三）確保房屋土地信息的真實性，建立資產全息視圖

房屋土地信息的真實有效，是企業進行價值核算工作的基本保障，同時也是有效實施盤活房屋土地資產計劃的基礎保障。為確保房屋土地信息的真實與有效性，支撐存量資產盤活，需全面掌握房屋土地資產狀況，加強房屋土地資產基礎信息管理，真實準確反映資產使用情況和資源使用效能，建立土地房屋資產日常管理長效機制。針對企業在轉型過程中面臨的房屋土地權屬等手續變更工作，核實企業持有的存量資產，對房屋土地等資產做好資產卡片登記備案。

（四）多途徑開發利用，提升資產創收能力

房屋土地資產的價值往往隨著市場發展不斷升值，許多企業手中的存量房屋土地資產金額較大，但未合理盤活，導致利用率較低。對此，企業可采用清單級管理方式，充分視圖化，體現資產狀態、針對性計劃等有用信息;建立重點盤活計劃，摸清現狀，制定分類處理方案。可通過招商引資、轉讓房屋所有權以及土地使用權、租賃等方式改善資產管理現狀;針對閑置房屋土地資產，可通過中介機構進行競標拍賣，以提升房屋土地的價值。在對房屋土地資產進行租賃、轉讓時，要充分考慮企業自身的需求變化預留適量資產備用，做好自用資產與盤活資產二者之間的平衡。在出租轉讓土地資產時，要嚴格核查相關手續、土地使用期限、租賃期限是否在法律允許范圍內。在盤活房屋資產時，可通過合作經營以及用途租賃的方式，拓寬盤活途徑，將企業持有的非經營性使用的房屋資產進行剝離，對與主營業務相關的房屋資產可與投資者合作經營，實現共贏局面。而剝離的非經營性資產通常利用率較低，創收能力較差，管理成本較高，可采用對外出租或者交由專業資產管理機構進行資產盤活。

三、結語

隨著房屋土地租賃與轉讓市場日趨規范，企業在房屋土地盤活方面有了更多的選擇，需要建立完整的數據庫，開展價值提升的頂層策劃，編制高效運營的行動計劃，更需要進行市場調查、精準定位、整合資源、創新模式、特色經營等，多維打造升級增效的運營模式，實現企業土地房屋資產的價值提升。

參考文獻

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