簡析設計管理在房地產開發過程中的重要性

李玉蓮

摘要：隨著我國的經濟在快速的發展，社會在不斷的進步，設計管理貫穿于房地產開發過程中，有效設計管理，能夠規避開發缺陷與失誤，提高資源配置效率，創造可觀的經濟效益。基于此，文章將設計管理作為主要研究內容，重點闡述其在房地產開發過程中的重要性。

關鍵詞：設計管理;房地產開發;重要性

引言

房地產設計工作是由設計單位受托于開發企業，為開發企業設計滿足目標客戶需求同時達到企業利潤目標的產品的一項技術工作，貫穿前期拿地、規劃設計、項目建造等整個開發過程。設計管理包括確定設計原則、制定設計進度、提出對各設計階段的技術要求、對設計輸出文件進行評審審查等內容。設計管理工作連接著項目設計方、主管部門與開發企業，需要充分結合多層次和多方面的需求，從而進行詳細、科學的規劃。對于開發企業來說不僅是內部的管理，而且需要將外部協作單位和主管部門的溝通協調工作納入到企業內部管理流程的環節中，通過有效的管理方法來整合各個目標體系，使得各個體系之間能夠和諧一致、互相配合，從而形成統一、平衡發展的局面，為房地產的開發實施提供有力保障。

1房地產開發管理的含義

為了確保房地產開發公司高質、高效的完成建設項目的目標，必須進行房地產開發管理。依據房地產開發項目經理負責制的基本原則，結合開發方法與工程發展意義等基本理論，綜合考慮房地產開發管理項目的規律性，對房地產工程建設項目進行系統的內部控制管理、監管、協調、計劃及組織，以此來實現對房地產建設全過程生產要素的優化配置，確保房地產開發目標高效的完成。在房地產開發管理過程中，因為開發管理系統非常復雜，所以必須構建一套高效、規范、合理、科學的管理機制作為保證，通過采取這些應對措施，才可以對房地產工程建設全過程實現統籌和協調，以此實現工程建設的終極目標。

2房地產開發中設計管理工作的現狀分析

2.1設計管理工作人員專業水平低

通常情況下，開發企業與設計企業的設計管理工作不同。作為開發企業的設計管理人員，需積極參與到整合企業內外部資源、定位市場產品過程中，對設計工作的質量、成本管控與進度平衡能力過于關注，更強調設計管理人員的管理能力。現階段，大部分開發企業的設計管理人員招聘自設計院，雖然具備較強的技術水平，但并不具備管理經驗，難以對產品特點與賣點進行精準定位，也未系統掌握設計管理重點，督促協調能力缺失，直接影響了管理的效果。

2.2開發企業設計管理人員管理能力不足

對設計單位的管理一般歸口于開發企業的開發管理部門或技術部門，開發企業的設計管理和設計單位的設計管理工作側重點是有所區別的。開發企業設計管理人員要參與市場產品定位、成本測算、內外部資源整合協調，強調的是設計質量、進度、成本控制的平衡能力，較設計單位設計員更側重管理能力。目前許多開發企業的設計管理人員多是從設計院招聘的技術人員，有專業水平，但沒有從事過管理工作，不能明確認識定位產品的特點以及賣點，沒有清晰掌握設計管理中的重點環節，缺乏較強的督促協調能力，也就是不知道“管什么”和“怎么管”，造成管理錯位缺位。

2.3成本管理方面存在的問題

在房地產企業運營中，企業盈利是重要保障，資金的運作管理在企業的發展中占據重要地位。我國房地產開發企業工程項目施工現場成本管理體系依舊不健全，存著很多問題。總體來說，我國房地產開發管理現場成本管理的問題主要有：①不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。②相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重。

3房地產開發中設計管理的重要性

3.1投資決策方面

房地產開發的投資決策過程中，企業需分析目標地塊的經濟效益，根據土地出讓的條件與地塊地形、環境等制訂方案，提出具有可行性的產品組合規劃方案。同時，提供必要的技術指標，使投資部門在測算經濟效益與拿地價的時獲取必要的參考依據。在投資決策期間，方案的設計重點應集中在接受調研部門市場調研并確定產品定位的目標地塊價值實現方面，盡可能充分利用土地資源。在成功論證方案后，開發企業就會將方案啟動并開展報批工作，一旦投資決策期間的設計工作有偏差，必然會對企業經濟效益的獲取帶來直接影響。

3.2進度階段管理

規劃各項工程的建設日期，加強相關工程的審批，房地產企業在設計方案時，就應該制定相應的建設進度規劃，確保每項工程均在規定的期限內完工，各階段工程之間相互不影響，在確保質量的同時，有效控制施工進展。需要注意的是，在制定計劃期間，需要結合實際情況，制定詳細、系統的加護，確保每個階段均能夠滿足相應的技術要求。

3.3強化設計管理

設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。

3.4建造方面

目前大部分開發企業均引入了項目制管理模式，根據項目開展核算與考核工作，但仍會出現結算成本超標的情況，最主要的原因就是工程項目的隨意變更。一般情況下，在房地產開發過程中，管理重點集中在質量、進度、成本及安全等方面，而設計管理則發揮著配合性作用。建造階段的設計管理工作主要以項目為主開展技術交底與圖紙技術咨詢等工作。尤其是在建造期間，圖紙質量問題就會體現出來。所以，需在房地產開發項目施工之前，積極采取必要的準備措施，及時發現圖紙問題并采取補充與完善措施，進而對項目成本與工期加以控制。1）組織召開圖紙審核會議，由監理和施工企業共同審核施工圖紙，針對存在的問題制訂優化措施。設計企業則要根據房地產開發項目的技術重難點對施工企業開展交底工作，并對施工企業、監理企業在圖紙方面的疑惑做出解釋。如果有必要，甲方設計管理人員可經過會商以后回復。2）施工期間設計管理人員要對圖紙實施狀況進行跟蹤，審批施工企業的變更申請，結合實際需求對施工方案做出調整。

結語

綜上所述，在人們對居住質量提出更高要求的背景下，房地產行業競爭愈加激烈。對于房地產開發而言，設計管理的作用十分重要，所以要結合實際情況采取管理措施，促進各項建設工作的正常開展，提高房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻

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