我國公共租賃住房多元化融資模式研究

田明明

摘要：文分析了當前我國公共租賃住房的融資現狀和存在的問題，有針對性地提出了構建多元化融資模式的建議。我國各地公共租賃住房的融資渠道限于政府財政資金、銀行貸款、發行企業債券等渠道，過度依賴政府財政支持，社會資本參與較少。地方政府應當探索建立專門的住房金融機構，采用多元化的融資模式，并完善公共租賃住房融資的法規政策體系。

關鍵詞：公共租賃住房;融資模式;多元化

引言：

隨著我國保障性住房政策從過去的產權式保障逐步轉向租賃式保障，公共租賃住房就成為住房保障體系的主體，在解決城市中低收入階層住房方面發揮了不可替代的作用。而要向廣大中低收入階層提供充足的公共租賃住房，就需要建立持續穩定的融資模式。針對公共租賃住房的特征和發展現狀，拓展融資渠道和方式，實施多元化的融資模式，對于減少地方政府財政負擔，保障公共租賃住房的可持續發展具有十分重要的意義。

一、公共租賃住房融資現狀

目前，我國各地公共租賃住房的融資渠道主要有以下幾種：

（一）政府財政資金

地方政府是建設公共租賃住房的責任主體，財政部門按照上級要求，根據公共租賃住房建設資金的需求情況，從中央和省一級公共租賃住房建設補助資金、財政預算、土地出讓收入、住房租賃收入中，籌集公共租賃住房建設資金。但從上述籌資渠道來看，不管是直接來自于財政資金，還是源自于土地出讓收入、住房租賃收入等項目，都是完全依賴于政府的投入。

（二）銀行貸款

作為社會閑散資金的聚集地，銀行可以能夠吸納居民和企業存款，擁有充沛的資金，再加上其嚴格的風險防控程序，能夠為公租房建設提供持續的資金保障。因而，我國各地政府均將銀行貸款作為公共租賃住房的重要籌資渠道。我國主要商業銀行都已經加入到公共租賃住房融資中，為其建設提供有力的信貸支持。

（三）發行企業債券

根據現行政策規定，我國各地政府都支持具備條件的公共租賃住房開發企業以及政府所設立的城投企業，通過發行公司債券的方式進行融資，以穩定推進公共租賃住房建設項目。隨著我國公共租賃住房建設的推進，企業債券模式融資在融資方式中的比重逐漸上升。

二、公共租賃房融資存在的問題

（一）過度依賴政府財政支持

公共租賃住房是政府為中低收入群體提供的，具備社會福利性質的住房。與商品房相比，此類住房的主要特征在于資本投入較大、資本回收周期較長、資本回報率低。上述特點顯然對社會資本參與公共租賃住房建設造成了障礙，難以激發社會力量的投資熱情，因而不得不需要政府給予扶持，才能大規模進行建設。但由于各地公共租賃住房的持續建設，地方政府的債務比例一直處于上升過程中，未來繼續沿用單一的政府財政融資方式，有可能造成公共住房建設的不可持續性。

（二）缺乏專業的融資機構

目前，中國為公共租賃住房提供融資的專業機構和組織數量較少，盡管各地政府參考發達國家的建設經驗，也嘗試成立了一些融資機構，采用發行企業債券的方式融資。但由于這些專業機構的融資經驗不足、工作人員專業能力缺乏等原因，融資的效率和效果都不高。專業機構難以為公租房建設提供充足的融資服務，顯而易見就會拖延公租房建設的進度。

（三）民間資本參與度不高

公租房建設需要巨大的資金支持。只有不斷提升資本運營效率，有效減少融資成本，高效籌集資金，吸引民間資本參與到這一過程中，方能保證公租房建設取得持續、穩定的資金渠道。但目前，因為各地的公共租賃住房所需投資大、回收期較長、回報率較低等原因，社會資本參與建設的主動性和積極性不佳，參與程度較低。

三、公共租賃住房多元化籌資模式的構建

（一）組建專門機構， 完善金融服務體系

目前，在我國城市中，中低收入家庭所占比例較大，而公共租賃住房建設任務相對繁重，再加上不少地方政府財政資金壓力巨大，各大銀行經營策略不同，造成公共租賃住房建設融資壓力較大。為確保資金的持續性和穩定性，我們可以參考發達國家的做法，嘗試建立地方政策性的住房金融機構，專門為公共租賃住房建設提供貸款，以滿足資金需求。

（二）創新融資模式， 拓寬多元化籌資渠道

為了妥善解決公租房建設資金不足的困境，拓展融資渠道，我國地方政府可以引入PPP、BTT等多樣化的融資模式。第一，PPP模式，這一模式屬于公私合作的模式，地方政府和企業簽訂協議并開展合作，實現公私資源的優化配置。將這一模式應用于公租房融資過程中，能夠消除資金缺乏的困境，降低政府所面臨的融資壓力。而且還能夠發揮企業的積極性，提升公租房的建設效率和經營效率。第二，BTT模式，這一模式指的是地方政府通過招標、拍賣等方式將土地轉讓給公共租賃住房項目的投資者，而政府在住房建設完成以后的一段期間內享有先行經營的權利。采用這一模式進行融資，能夠激發社會資本進入公共租賃住房領域的積極性。

（三）完善政策體系， 建立健全相關法律法規

政府要抓住當前我國房地產市場低迷的契機，借助法律和政策的完善，持續吸引優質的房地產開發主體參加到公租房項目中，提升公共租賃住房的建設質量，達到住房建設目標。而且，地方政府還應當積極取得中央財政的扶持，應用專項的補助資金，健全持續穩定的財政投入機制。為了拓展資金來源，地方政府還可以現行出臺適應本地經濟發展實際的房地產稅收政策，并將收取的稅款用在公共租賃住房建設領域。

結語：

本文分析了當前我國公共租賃住房的融資現狀以及存在的問題， 發現公共租賃住房融資過度依賴于財政資金，缺少社會資本的參與。本文提出建立住房金融機構，采用多元化的融資模式，并完善公共租賃住房融資的政策體系，希望有利于化解城市中低收入階層的住房問題。

參考文獻：

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