學區房價格的影響因子分析

杜可心

南京農業大學公共管理學院

摘要：本文通過特征價格模型方法、多元回歸分析法研究南京市玄武區部分小學的部分學區房，探討分析影響學區房價格的因子。通過分析學校因素、區位因素、住房因素、鄰里因素等不同特征對于學區房的價格的影響，并比較各個因素對于房價的影響程度。通過研究發現：因素對于學區房價的影響程度排比為學校因素>區位因素>住房因素>鄰里因素。在各因素的因子中，小學排名（小學質量）對于學區房的影響最大。

關鍵詞：? 學區房;特征價格模型;影響因素

所謂學區房是指由教育部門或學校規定的，按照就近免試原則，學校招收指定范圍內的學生，這個范圍內的物業、房產叫做學區房。自2003年，南京市教委頒布了“就近免試入學”的政策以來，家長為了使孩子能夠進入名校，獲得優質的教育資源，不惜花重金購置學區房，南京市學區房房價一路飆升，賣出天價，學區房卻“一房難求”。在此背景下，研究學區房價格影響因子具有重要意義。我們選取了南京市玄武區二手市場上的學區房為研究對象，通過特征價格模型研究學區房價格影響因子。

在國內，有關房價的影響因素的研究中主要使用特征價格模型與方法，有關學區房價格的影響因素研究中，大部分采用定性分析，少量采用定量分析。在國外，運用特征價格模型研究房地產價格較為成熟，但是，由于缺少學區房的概念，所以國外對于教育資源周圍的房地產價格研究較少。本次調查基于原有的研究基礎上，選取了特征價格模型對學區房房價的影響因子進行分析。選取學區房價格的不同影響因子，通過實地調研以及上網搜索數據，對收集的數據進行多元回歸分析，研究不同因子對學區房房價的貢獻率，從而得出影響學區房價格最重要的影響因子。

一、研究方法選取

（一）特征價格模型

本文采用特征價格模型法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特征組成，而房地產價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。而由于房價的各影響因素對于房價的影響機制具有隱藏性，不易被觀察到，所以，房價的影響因素對于房價的影響不能由房價的成交價格直接得到，因此，需要我們運用特征價格模型，將影響產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹的價格變化。

（二）特征價格模型的基本表現形式

對于采用何種形式的函數模型，目前還沒有一個科學的定論，采用何種函數形式，要根據收集的數據來進行判定。本文采用了線性形式與半對數形式進行擬合實驗，最終選取了擬合效果較好的半對數形式。

（三）特征價格模型的優勢

更加全面地考慮了影響房地產價格的各種因素、綜合考量了住宅因素、市場因素與消費者因素，避免了主觀因素帶來的誤差。更符合住宅產品異質性的特征、由于住宅具有異質性，導致市場上很難找到相同的住宅來進行參照，運用特征價格模型，正是針對這些差異進行評估，使得結果更加準確。更多地考慮了市場供需情況以及能根據市場的變化及時地做出調整。

二、數據來源與處理

（一）數據來源

本文部分數據來源于安居客網頁數據以及實地調研數據。調研分為調查問卷形式以及在小區的房屋中介進行訪問。首先進行了預調研，在南師附小門口對家長分發問卷，調查他們所居住的小區的相關信息;同時詢問了些房屋中介對于各小區的相關信息。但我們所需要的數據比較大，訪問得到的數據有限，不能滿足我們進行計量分析的要求，于是我們在安居客網站上繼續收集。最終我們收集到95組，共1615個數據。

（二）數據處理

我們將收集的數據分類處理并進行賦值，如下表所示：

三、數據分析

由下表可知，學校因素對學區房的影響之和達35.6%，占所有的因子比重第一，具體而言，在學校因素中，小學的質量排名占20.18%，學區房離學校的距離占12.48%，小學附近是否有幼兒園、初中、高中占比2.94%。區位因素對學區房的影響之和達21.7%，其中，交通便利因素占11.88%，小區離CBD距離因素占9.84%。住房因素對房價的影響之和達到了26.4%，其中，住房容積率占比10.13%，住房面積占比6.3%，所在層數占比3.57%，建筑總樓層占比2.27%，建筑年齡占比2.09%，住房朝向占比1.65%，裝修程度占比0.39%。鄰里因素對房價的影響之和達到了17.9%，具體來說，生活便利條件占比15.69%，綠化率占比1.94%。

四、結語

研究結果分析表示，對學區房影響最顯著的是小學的排名，越是重點的小學，其附近學區房的價格越高。這體現了學區房政策推動了房價的抬升，家長們“望子成龍、望女成鳳”的第一道門檻便是在重點小學的附近有自己的房子。家長們為了使得自己的孩子獲得更好的教育資源，不惜花重金為孩子購置學區房，這在一定程度上推動了學區房房價的上漲。

學校質量，附近是否有幼兒園、初中、高中，交通便利程度，建筑總樓層，建筑年齡，裝修程度，住房朝向，綠化率與生活便利條件學區房房價的影響成正相關。小區與學校距離，CBD距離，所在層數，住房面積對學區房房價的影響成負相關。研究因素對學區房的影響程度排名為學校因素>區位因素>住房因素>鄰里因素。在各因素的因子中，小學排名（小學質量）對于學區房的影響最大。

綜上所述，隨著經濟社會的發展，人們生活水平的日益提高，教育競爭壓力越來越大的形勢下，當前住房配套下的教育資源的作用日益重要，已經高出于建筑本身。學區房價格出現不正常的畸形的增長趨勢，是由于住房政策，教育政策和社會公眾對于優質教育資源的過分熱衷導致的。

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