房地產(chǎn)工程管理中成本控制的幾點探討

摘? ? 要：房地產(chǎn)工程管理涉及到整個建設過程，包括前期規(guī)劃設計以及后期的驗收與質量檢修整個流程，這樣就決定了其實際操作的綜合性與復雜性。其中，成本控制為房地產(chǎn)工程管理的要點之一，管理效果如何在根本上決定著工程建設綜合效益，一直以來均是研究的要點。總結以往實踐經(jīng)驗，確定房地產(chǎn)工程成本控制的要求與要點，并在原有管理模式的基礎上進行創(chuàng)新，爭取進一步提高成本控制效率，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;成本控制

1? 引言

房地產(chǎn)工程管理中成本控制包括了整個項目建設全流程，即前期開發(fā)、中期施工以及后期驗收管理，所有環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用均為控制對象，在整個房地產(chǎn)工程總成本中占有非常大的比重。通過有效的成本控制，可以為房地產(chǎn)工程管理提供可靠支持，提高工程建設綜合效益。

2? 房地產(chǎn)工程成本控制要求

成本控制對于房地產(chǎn)工程管理具有重要影響，管理內(nèi)容涉及到了整個施工過程，每個階段中產(chǎn)生的費用均為管理對象。基本上可以將成本控制內(nèi)容劃分為四個方面：第一，成本規(guī)劃。以整個房地產(chǎn)工程成本為對象，對其進行規(guī)劃設計，結合工程建設要求，建立相應的成本控制方案，為后續(xù)整個管理工作的進行提供技術指導。第二，成本計算。以專業(yè)計算軟件為支持，來對房地產(chǎn)工程成本信息進行匯總，所得信息可以為成本控制策略的落實提供數(shù)據(jù)支持，使得整個控制過程更具科學性。第三，成本控制。將前期階段所收集到的信息數(shù)據(jù)作為依據(jù)，來對整個成本控制方案進行適當?shù)恼{整與完善，確保每項措施落實的有效性，以更少的成本來推動工程建設，達到完善成本控制的效果。第四，業(yè)績評價。對完成的一系列控制措施最終結果進行專業(yè)評估，以反饋結果來確認最終的成本控制效果。客觀看待成本控制對于房地產(chǎn)工程建設的影響，以科學合理的措施作為支持，實現(xiàn)對整個建設過程的控制，但同時也需要做好與質量以及進度的控制，確定以較低的資源能耗為代價，達到最高的建設效益[1]。

3? 房地產(chǎn)工程成本控制現(xiàn)狀

3.1? 合同造價不明確

施工合同對于房地產(chǎn)工程建設起到了至關重要的影響，合同內(nèi)容是否準確清晰，對后期的施工管理起到了決定性作用。在針對房地產(chǎn)工程成本控制分析時，同樣需要以合同作為基礎，根據(jù)合同內(nèi)制定的工程造價來編制相應管理方案。但是就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，存在較多的施工合同內(nèi)容編制不規(guī)范，以及施工單位重視度不足，缺少完善統(tǒng)一的制度作為支持，導致施工合同簽訂隨意性較強，造價相關內(nèi)容不精確，如果在后期管理過程中產(chǎn)生疑義，就會導致成本失控，難以達到預期管理效果[2]。

3.2? 控制過程不規(guī)范

總結以往房地產(chǎn)工程成本控制經(jīng)驗，對比行業(yè)實際發(fā)展情況，可以確定控制過程依然存在較多問題，漏項問題比較突出，施工作業(yè)與工程設計之間存在差異。很多房地產(chǎn)工程從招投標階段到?jīng)Q策規(guī)劃以及施工驗收整個過程中，均存在明顯的漏項問題，未能充分考慮不同環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，以及不同階段相關因素控制不當，導致實際成本超出預算標準。房地產(chǎn)工程建設全過程涉及到的專業(yè)項目眾多，相互之間聯(lián)系密切，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會對整體造價產(chǎn)生影響，如果缺乏科學規(guī)范的管理措施作為保障，往往就會造成實際成本超標，工程造價管理失控，對整個房地產(chǎn)工程管理帶來不利影響。

3.3? 管理機制不完善

基于房地產(chǎn)工程的特殊性，在對其進行成本控制時，需要有專門統(tǒng)一的機制體系作為支持，確保每一項工作開展的有序性與高效性。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中相關機制并不統(tǒng)一，房地產(chǎn)企業(yè)所采用的管理機制有可能與工程本身并不適應，不僅無法提供支持，反而會造成資源浪費，依然無法達到良好的控制效果。另外，施工組織不健全也是比較常見的問題，無法為工程進展提供助力，還會導致施工成本增加，不利于工程質量以及成本的控制。

4? 房地產(chǎn)工程成本控制策略

4.1? 項目開發(fā)前期階段

在項目開發(fā)前期幾段來采取措施進行工程成本控制，首先需要完成項目立項判斷標準的編制，根據(jù)工程特點，來建立完善科學的制度，統(tǒng)一各項管理標準，為整體成本控制工作的開展提供保障。同時，還需要加強對施工合同的管理，重點做好經(jīng)濟條款的審核，確定組價明細費率取值以及調價約定是否合理，以及工程結算資料約定是否清晰，確保所有相關條款均符合標準[3]。合同內(nèi)造價相關內(nèi)容要作為重點進行審核，任何條款均不得違背法律合法性，且內(nèi)容要完整明確，為工程成本控制提供可靠支持。

4.2? 項目正式施工階段

施工階段為成本控制的重要對象，正是因為房地產(chǎn)工程施工量集中、作業(yè)復雜以及現(xiàn)場管理難等特點，更是容易因為各項因素的影響而造成成本增加。針對施工階段成本控制要求，首先需要在原有基礎上來將管理制度補充完善，確保符合本工程施工要求，尤其是要對不同單位以及部門之間的職責進行明確劃分，提高相互之間作業(yè)的協(xié)同性。以成本控制為目的，組織各單位進行圖紙會審，對比現(xiàn)場針對存在疑義的部分進行商議修整，并及時根據(jù)圖紙繪制會審造價書，計入工程造價匯總控制額。同時，還要分析施工方案可行性，對比設計以及投標資料確定施工組織設計是否出現(xiàn)變動，并對產(chǎn)生變動的部分進行預估，確定其會對成本造價產(chǎn)生的影響。再次過程中還要明確施工組織設計對各類資源分類的合理性，杜絕出現(xiàn)重復施工的情況。整個施工階段要保證所有工序的落實均與施工組織設計保持一致，盡量避免施工變更，對于不得不變更的部分，需要提交申請，待審批通過后才可變更，并且要針對變更的部分項目來對成本控制方案進行相應的調整，確保整體成本能夠保持在預算范圍內(nèi)，避免導致造價失控。

4.3? 工程竣工結算階段

房地產(chǎn)工程管理包括了竣工驗收以及結算環(huán)節(jié)，并且此環(huán)節(jié)對成本控制也具有至關重要的影響。在工程竣工驗收結算階段來進行成本控制，主要就是分析確定合同參與方的后續(xù)責任歸屬，包括工程質量問題產(chǎn)生的修理費用、工程違約責任配上金等。例如施工單位未能按照合同內(nèi)容在規(guī)定期間完成修補作業(yè)，甲方還需要另外安排其他單位修補處理，在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的額外修補費以及違約責任賠償金就需要從質量保證金內(nèi)扣除。另外，還要做好成本造價相關資料的整理收集，包括投標階段預算書、施工階段簽證、竣工圖紙等，整理匯總后在規(guī)定時間內(nèi)根據(jù)資料內(nèi)容上報完整的結算書，組織工程所有參與單位進行造價核算。

5? 結束語

成本控制對于房地產(chǎn)工程建設來講具有關鍵性作用，這已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的共識。為達到更好的成本控制效果，需要不斷總結以往經(jīng)驗，并保持全新理念，對傳統(tǒng)的模式方法進行創(chuàng)新，通過對各個階段的管理控制，可以在保證工程質量的同時，將成本控制到最低。

參考文獻：

[1] 蔡欽男.房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的對策分析[J].中國住宅設施，2018（9）：64～65.

[2] 方榮才.房地產(chǎn)工程管理中的工程成本控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（21）：15.

[3] 陳艷.關于房地產(chǎn)工程造價成本控制管理的思考[J].建材與裝飾，2018（28）：131～132.

[4] 袁國琛.基于房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（13）：23.

作者簡介：

孫景亭（1990-）女，海南三亞人，學歷：學士，助理工程師，研究方向：房地產(chǎn)、工程管理。