商業地產成本管理特點及完善策略探討

摘? ? 要：在社會經濟的快速發展背景下，企業之間的競爭關系更加突出，如何提高企業的核心競爭力成為企業發展中的重要研究課題。為促進房地產企業的長遠發展，本文就針對商業地產成本管理特點進行分析，并提出一些具體的完善策略，希望能為商業地產成本管理的進步和發展提供有效參考依據。

關鍵詞：商業地產;成本管理;特點;完善策略

1? 引言

我國商業地產的發展時間較短，大部分人對商業地產的認識不夠全面，導致商業地產成本管理依舊沒有形成可靠的管理理念，對商業地產成本管理的進步和發展造成較大影響。在商業地產項目的投資、設計、施工及竣工過程，都需要對其進行綜合管理，但是許多開發商直接套用著傳統的住宅地產成本管理模式，難以實現最大化的企業利益，不利于商業地產的長遠發展。面對這種情況，有必要深入分析商業地產成本管理特點，采取有效策略進行完善，使商業地產成本管理水平得到有效提高。

2? 商業地產成本管理的特點分析

2.1? 選址及設計方面的特點

與住宅地產相比，商業地產體現出一定的特殊性，為獲取更高的商業利益，在選址方面提出了較為嚴格的要求，一般商業地產的選址有以下兩類：①建設地址在城市中心，這主要是因為后期的運營風險較低，但是前期的地價成本較高。②建設地址在新城區，這主要是因為地價較低，但是后期的運營風險較大。在這種情況下，需要結合城市發展的實際情況進行合理選址，整個過程要充分考慮到人口流動、文化、政治、經濟、交通等各個方面，只有保證選址的合理性，才能夠獲取最大的商業利益。[1]而設計作為商業地產成本管理中的重要環節，通過科學有效的設計能夠降低成本投入，使項目成本得到及時回收，進而提高企業的經濟利潤。

2.2? 運營方面的特點

商業地產的客戶群體較多，其中包括了項目投資方、商業運營方、商鋪經營者及終端消費者等等，想要獲取最大化的企業利益，既要做好產品銷售工作，也要注重產品的經營管理。比如在購物中心商鋪的經營過程中，經營者向消費者出售商品，在實現自身的經濟收益后，向投資者繳納租金。在這種情況下，商業地產的成本回收是比較復雜的，整個過程要考慮到選址、租憑、消費者需求及其消費特點等等，只有對這些因素進行綜合考慮，才能夠提高企業運營水平，使企業經濟利益得到提升。

2.3? 融資方面的特點

從本質上來說，商業地產本身就是一種金融產品，大部分商品項目都是選擇一次性投資構建，這對商業地產的融資工作就提出了較高要求，需要在回收資金后，才能夠進行下一期的項目建設。[2]同時，為吸引商鋪經營者入駐，需要采取傳統的租金優惠方式或是一定時間的免租，這就顯著加大了商業地產的資金壓力，不得不采取合作開發、預租、信托、債權、房地產投資基金、資產證券化等融資模式，以此緩解資金需求。由于融資方式及融資總量較多，企業面臨著較高的融資風險，但是商業地產的融資結構及資產運用的方式也更加多樣化。

3? 商業地產成本管理的完善策略

3.1? 做好項目前期準備工作

在進行商業地產成本管理的時候，需要提高對項目前期準備工作的重視性，盡可能降低項目投入成本，降低后期的運營風險。首先，為保證選址及定位的合理性，需要做好成本調研及分析工作，結合城市發展規劃對商業地段周邊的人口密集度、經濟發展水平、交通情況、人群收入水平及消費習慣進行分析，便于更好的進行項目設計規劃。同時，需要在決策規劃時期進行招商工作，根據商業經營方提出的意見進行綜合分析，進而開展針對性的項目設計規劃，為后期的經營工作提供有利條件，使企業的經濟利益得到有效保障。

3.2? 優化項目運營方式

與住宅地產相比，商業地產的運營方式及成本回收模式都是不同的，在進行商業地產成本管理的時候，需要充分認識到商業地產所具有的商業性，發揮其含有的價值，使商業經營的意義得到體現。根據以往商業地產的運營情況來看，普遍都是將產權分散出去，讓不同的商戶獨立進行運營管理，這就影響到商業的統一性，無法對其進行統一管理，很容易出現混亂的經營管理情況，給商業地產成本管理帶來較大挑戰。因此，在進行商業地產成本管理的時候，需要以長遠的眼光去分析問題，以租憑的方式進行運營，結合市場變化進行調整，使后期的運營階段中成本管理及招商工作更具有統一性。

3.3? 注重全壽命周期的成本分析

在進行全壽命周期的成本分析時，既要重視對某個階段的成本問題進行分析，也要對項目整個生命周期的成本進行分析。這種管理方式的主要目的就是對各階段所產生的成本進行控制，將項目的成本控制在最低范圍內，整個過程比較強調項目的定位、決策、設計、規劃、分解、施工、運營、使用及拆毀等各個階段的成本分析。同時，在商業地產的項目設計階段，項目建造成本及運營成本之間存在一定的沖突，需要對其進行科學的分析，站在長久、全面的角度上進行考慮，進而找出最佳的方案。此外，在進行項目全壽命周期的成本分析過程中，需要對傳統的數據分析方法進行優化和創新，充分利用先進的科學技術提高數據分析的工作效率及準確性，使成本分析工作更具有科學性及有效性，為商業地產成本管理提供更加可靠的信息依據。

3.4? 拓寬融資渠道

為緩解商業地產的資金壓力，需要對單一的融資渠道進行改變，通過債券融資、貸款等融資手段獲取更多的資金，為項目建設的開展提供有利支持。[3]由于這種融資模式所面臨的風險較大，很容易影響到項目成本，需要對融資渠道進行拓寬，盡可能降低商業地產的融資風險。就目前來看，部分開發商已經采用信托投資資金模式獲取項目資金，這種模式體現出以下幾個優點：①使融資渠道得到拓寬，使商業地產開發商的資金壓力得到降低。②既能夠提高資金總量，也能夠防止出現產權轉移、產權分割等情況，便于后期進行統一管理。雖然這種融資模式的應用依舊存在一些問題，但是在國家法律制度及相關流程的規范下，勢必能夠為商業地產的發展帶來更多機遇。

4? 結束語

綜上所述，在商業地產的發展過程中，成本管理直接影響著企業的經濟利益，只有做好成本管理工作，才能夠在最短時間內完成成本回收，實現最大化的商業利益。為提高商業地產成本管理水平，需要充分了解商業地產成本管理的特點，做好項目前期準備工作、優化項目運用方式、注重全壽命周期的成本分析、拓寬融資渠道，從多方面提高商業地產成本管理效果，為企業的長遠發展奠定良好基礎。

參考文獻：

[1] 笪建軍，趙燕.電商物流類企業配送成本核算方法優化與控制[J].商業經濟研究，2017（16）.

[2] 程清.房地產開發成本核算方法與成本控制對策[J].建材與裝飾，2018（10）.

[3] 張嫻.網絡銷售時代，關于物流企業成本核算方法的探討[J].財經界（學術版），2014（19）.

作者姓名：

楊海濱（1981—），性別：男，籍貫：山東臨沂，職稱：中級，學歷：本科，研究方向：房地產開發，單位： 青島大悅城房地產開發有限公司。