佳源國際　閃崩背后

謝澤鋒

“一跌成名”后，佳源國際控股（02768.HK）背后隱現出浙江商人沈天晴的產業帝國。

今年1-8月，沈天晴創立的佳源集團以420.5億元的操盤金額，位居克而瑞中國房企操盤榜第41位。2018年度其銷售額高達875.5億元，名列銷售額榜單第35位。

而在2017年的榜單中，克而瑞收錄的佳源國際2017年銷售額僅為79.2億元，位列152名。2018年一次性躍升為875.5億元，銷售增幅1005%，位列增幅榜首位。

據報道，由于克而瑞統計中，2018年的銷售額統計對象為佳源集團，而2017年的銷售額統計對象為佳源國際，導致兩者之差巨大，引發市場質疑。

有分析認為，這一烏龍事件可能是導致上市公司股價閃崩的一個原因，佳源國際控股在1月17日暴跌80%，263.15億港元市值灰飛煙滅。這家籍籍無名的開發商瞬間成為媒體聚光燈下的焦點。

隨后佳源集團聲明稱，佳源集團與佳源國際主體完全不一致，機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統計主體，誤將佳源國際2017年的相關數據當作佳源集團的銷售數據。實際情況是佳源集團2018年銷售額增幅72.2%。

風波告一段落。在8月底召開的中期業績會上，佳源集團董事會主席沈天晴坦言，公司去年進入地產前50強之列，已是中型地產體量，未來私人資產會不斷注入以助力打造上市公司的發展，“家業大，但上市公司小，我們慢匣發展”。

商業帝國隱現

資料顯示，佳源創盛控股集團有限公司（簡稱佳源集團）1995年始創于浙江嘉興，是一家集房地產開發、電器零售、醫療養老、商業管理、物業服務、智能家居、文化旅游、礦產開發、園林綠化、金融、化工等產業為一體的控股集團型企業。

佳源集團旗下曾擁有四家上市公司，分別為港股的佳源國際、澳交所上市的博源控股、聯合錫礦;新三板公司西谷數字（836081），主營智能家居產品。而佳源國際控股是佳源集團下地產板塊的唯一上市平臺。

2018年8月，通過競拍和增持，佳源集團成為從事園林綠化的A股上市公司——美麗生態（000010.SZ）的第一大股東。由此，佳源集團在A股市場斬獲一家資本平臺。

雖然集團在多元化戰略指引下快速擴張，但沈天晴仍舊給予地產板塊更高的期望。

近年來，佳源集團的拿地步伐明顯加快。據易居研究院智庫中心統計，2015-2018年，佳源集團在公開市場的拿地情況分別為1宗、9宗、13宗和14宗，增速顯著。

2018年，沈天晴在接受媒體采訪時袒露了他的千億野心：“佳源集團千億目標是在貨值充足的情況下提出的，佳源預計2018年能完成2700億貨值儲備，今年到目前為止，只需要再補充相當于230億貨值的土地。按照兩年去化，今年實現千億勢在必成，后續的千億之路也有了支撐。”

根據易居克而瑞數據顯示，在2018年佳源集團新增貨值高達710.3億元，總土地貨值為2726億元，剛剛超過沈天晴計劃的2700億元貨值儲備。

資產騰挪

誠如沈天晴所說，集團家業大，但上市公司小。

根據此前披露的信息，佳源集團2017年合計實現房地產銷售金額508.25億，而2018年集團銷售額更創新高至875.5億。

而根據公告，2018年佳源國際合約銷售額僅為201.8億元，兩者相差600多億的銷售額，令投資者感到疑惑。

這600多億的銷售額從何而來？

據第一財經報道，2018年佳源集團申城集團銷售約180億，杭城集團銷售約175億，安徽集團銷售約117億，佳源國際銷售約200億;幾大板塊合起來構成了佳源集團對外披露的875.5億元。

“比如我們重慶的中國摩項目，占地1800畝，可售229億，總建350萬平方，2018實現銷售29億。北京香山四季，2018實現銷售38.29億。揚州榮御府，2018實現銷售28.53億。”佳源集團某負責人曾在接受采訪時表示。

不過由于這些資產并未上市，尚無法對其真實性進行核實。

倘若集團擁有如此優質的資產，而旗下又同時擁有一家地產上市公司，為何不將其推向資本市場，回報投資者？

股價暴跌后，沈天晴對資本市場進行了重新的審視。股價波動為佳源集團上了一堂資本課，也加快了佳源規范上市公司運作的進程。

在股價閃崩的一周內，沈天晴曾公開表示，未來不排除還會繼續通過優質資產注入等措施提升持股比例的可能性。

6月25日晚間，佳源國際就宣布，公司將以41.55億元的代價收購實控人沈天晴旗下徽源投資控股有限公司全部股份。交易完成后，沈天晴持有佳源國際的股權比例將由52.86%提升至69.35%。沈天晴向上市公司注入的是位于安徽省合肥、馬鞍山及蚌埠等市的項目，產品類型包括住宅和商業綜合體項目，以及公寓、辦公室、購物中心、酒店及其他配套設施等。

今年3月的業績會上，佳源國際新任總裁張翼立下了軍令狀——未來3-5年將佳源國際打造成千億規模房企，注入優質資產無疑是千億征途中最重要的一環。

據2019半年報顯示，佳源國際控股上半年銷售額和營收同步增長。其中，銷售額87.23億，同比增長18.6%。實現營收53.04億，同比增長了20.2%。

年初佳源國際定下的銷售目標為280億，按照上述87.23億銷售額來算，目前完成率只有三成多。不過張翼在業績會上表示，加上收購的安徽項目的20億銷售額，上半年銷售目標完成率應該為42%。

截至6月30日，佳源國際總土儲1378.8萬平方米。分地區看，六成多土地儲備在長三角地區、15%土地儲備在大灣區、9%土地儲備在“一帶一路”沿線國家。需要注意的是，佳源國際上半年新增的土地儲備大部分是收購實控人資產所得。微源投資控股有限公司旗下資產注入，為佳源國際增加了423.3萬平方米的土地儲備，幾乎占當前佳源國際總土地儲備的三分之一。

沈天晴口袋里的資產，從左手換到右手。不過這一騰挪并未對股價產生太大影響，截至目前佳源國際控股股價處于暴跌后的橫盤狀態，股價仍處于近期低點。