房地產未來十年前景分析(二)

馬欣 毛星海

摘要：依據黨的十九大報告確立的新時代國家戰略，從四大方面針對房地產行業進行前景分析研究。一是黨的十九大報告對房地產行業未來發展的影響;二是從經濟人口、婚姻狀況變更、城鎮化率、中心城市引領作用及三、四線城市互補作用進行分析;三是從房地產行業的現狀進行分析;四是對商業地產、產業地產未來十年的發展前景預測分析。

關鍵詞：房地產;未來十年;前景分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0022-27 收稿日期：2019-07-10

3從經濟及人口、婚姻狀況變更、城鎮化率、中心城市引領作用及三四線城市互補作用進行分析

房地產的長周期預測分析不僅要從政策面進行解讀分析，還需要從經濟層面、城鎮化率、人口數量與結構、婚姻狀況變更、中心城市的引領作用以及三、四線城市與一、二線城市互為補充等這些方面綜合加以分析判斷，以此增強對前景全面性與科學性的分析判斷。

第一個因素是經濟增長。目前我國以新時代國家戰略驅動的傳統制造業經濟體系結構正在大力改革，以智能智造為代表的新興產業經濟結構體系正在搶占未來競爭制高點，現階段新舊動力處于一個轉換時期。從2017年以來新經濟高速增長，包括信息服務業，對沖了一部分傳統工業增長的下滑。2018年面對國際環境波譎云詭，內部又處于供給側深化改革之際，GDP增速仍能保持在6.5%的成績來之不易，2019年兩會中提到今年的GDP增速預期目標在6%-6.5%，專業經濟機構預測在6.3%，假設GDP在未來的七年內一直保持6%不變的情況下，到2026年按當下匯率將超過美國，中國將成為世界最大的經濟體。

特別是在產業結構上將迎來創新型制造業，基本形成高科技新興產業做為主要發展戰略產業來支撐國家經濟可持續發展重任。以“中國智造2025”產業發展計劃來看，第一步，到2025年邁入制造業強國行列;第二步，到2035年中國制造業整體達到世界制造業強國陣營中等水平;第三步，到中華人民共和國成立100年時，綜合實力進入世界制造業強國前列。由此從2026年到2050年再經過20多年的產業結構性改革發展，到第一個100年中國的產業經濟結構將發生質的變化，基本形成以高科技產業、高附加值為基礎的新興產業經濟，從制造業來講中國在2018年的制造業GDP同比增長6.2%，權威機構預測到2029年中國的智能制造業GDP將占世界的50%，極大的超越任何其他國家。由此從經濟發展角度來看未來的中國無可置疑的成為世界最大的經濟體量，而且在產業結構上將以可持續發展的高科技、高附加值的新興產業為主。

經濟增長是整個房地產行業的基礎，房地產約占整個GDP的7%，包括房地產的上下游，約占到30%多，所以經濟增長是房地產行業健康發展的一個前提。預期中國到2026年GDP總量（以匯率計算）將超過美國，保守估計中國最遲到2027年經濟總量將會超過美國。反映一個國家實際發展水平的又一個重要指標是人均收入水平。中國人均GDP按照最新匯率計算2018年中國人均GDP為9633美元，還沒有到1萬美元，而發達國家一般都在4萬美元以上，美國2018年人均GDP是6.2萬，歐洲幾個國家超過8萬美元了。據國際貨幣基金組織的排名，美國2018年人均GDP排名在全世界排名第七，而中國排名在第六十九名，所以論人均GDP，中國相差美國40年！從整個經濟發展角度來看，中國現在仍然是個追趕者。另外根據世行和國際貨幣基金組織的推測到2030年中國的人均GDP為2萬美元，基本上是目前的翻一番，以二線城市為標準計算，一個普通的中產階級家庭付全款購買需要25年左右，如按三成首付余款做按揭計算則需要8年時間。而美國家庭一般在2年左右即可通過貸款購買一套別墅，如全款購買也只需要8年時間。由此中國的人均GDP在未來的10年左右還要翻一番，也就意味著中國國民的購買力將持續提高，購買力的提高對消費市場包括房地產在內的行業都將起到積極作用。

到2030年國民人均GDP將翻一番，達到2萬美元，由此可預判未來十年中國房地產市場的發展空間有很強的持續性，無論是改善型亦或剛需型住房市場需求如全文闡述的多方面因素可見，樓市的民生需求和發展，極其可觀。

綜合分析近6年GDP、CPI和M2增長水平，由此推斷，去掉波峰與波谷，房地產市場總體年均漲幅與CPI增長水平相匹配是大概率事件，中遠期看，預計2025年-2050年期間，隨著商品房價格進入穩健提升期，房屋價格的增長率將保持在3%-5%，滿足商品房擁有者的財富保值需求將成為大概率事件，但增值功能將會被弱化。房地產做為經濟的支柱型產業，沒有變，行業所對應社會地位也不會輕易改變。

第二個因素是城鎮化率。到2018年底全國城鎮人口占總人口比重（城鎮化率）為常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，根據西方發達國家對城鎮化率的統計分析，當城鎮化率在30%以下的時候提升城鎮化率是非常慢的，但是一旦突破30%后城鎮化是加速發展的，我們現在處在50%這個狀態，一年1個百分點的增長，一年1個百分點就是1400萬人進城。

在2019年之前我國的人口遷移方向和西方國家是有所區別的，中國的人口遷移有四種方向對應了四種房地產需求，第一種是從農村到縣城，因為縣城可以有更好的教育資源，前幾年撤村并校，大家都追求教育，導致每個在農村打工的人回去都想在所在有的縣城買一套房子，所以很多地方縣城的房地產市場反而比所在的地級市的房地產市場好。這是第一個需求，農村到縣城，減少了農村人口，增加了城鎮人口，實現了人口城鎮化。

第二種流動，從縣城到中小城市，所在的地級市。第三種從中小城市到所在的省會城市，因為所在的省會城市一般有全省最好的教育、高校資源和醫療資源。第四種從省會城市到大都市圈、中心城市。中國的人口遷移方向體現了中國人對一種進步的不懈追求。這跟國外有所不同，比如德國，德國的房價自二戰后的70多年來，年均漲幅只有百分之一點幾，德國人都是平均的分布在中小城市，他們沒有人會想著一定要到柏林、法蘭克福這樣的大城市。但是中國人對城市、對大城市有著孜孜不倦的追求，他的核心原因就是，中國的城市有行政級別，有縣級市，地級市和省會城市，城市的遷移體現著社會地位的提升，所以中國人對于城市遷移，特別是向高級別城市遷移有著根深蒂固的理念。但這種傳統的遷移方式在2019年隨著名為《2019年新型城鎮化建設重點任務》政策的出臺，發生了根本性的人口遷移改變，文件明確城區常住人口100-萬300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制，城區常住人口300萬-500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。這是繼中小城市和小城鎮取消落戶限制之后，中央消除戶籍壁壘的又一舉措。常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率兩者之間16.21%的差距將會大大縮小，同時更進一步刺激人口向中心城市群聚集，形成以中心城市引領周邊產業新城協同發展的新局面。

目前常住人口城鎮化率水平為60%，到達70%的城鎮化率如按每年1%的增長，每年也是有1400萬人涌人中心城市群，這還不包括所在城市自身正常的購房需求，二者相加中心城市群在未來10-15年住房的需求是可見一斑，這種上升需求的預見性不僅體現在住房方面，在城市的商業服務配套等諸多方面也同樣受益于此。

第三個因素是人口。據中國社會科學院人口與勞動經濟研究所和社會科學文獻出版社共同發布的《人口與勞動綠皮書》中預測，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續的負增長，這個統計口徑只是從育齡婦女的生育率計算，屬于單向統計口徑。其中中國的人口出生率有一個顯著的變化，就是二孩政策及未來可能的全面放開生育政策所增加的人口數量沒統計進去，同時還有一個變化是中國的人口死亡率在下降，因為中國人口越來越長壽，這兩個因素的變化將會讓人口負增長的時間延后，由此通過上述兩項因素累加后預估中國人口峰值在2035年左右。未來隨著城鎮化率逐步提升、中心城市的人口聚集效應未來以中心城市為輻射的大都市圈城市新生兒數量急劇上升，導致對住房的需求也是急劇上升。

第四個因素是婚姻狀況變更。我國的結婚率從2014、2015年達到高峰之后結婚率正在逐年緩慢下降，結婚是買房的需求，所以，2015年往下走以后，婚房的需求就下降了。但實際上中國的離婚率在逐年上升，結婚是剛需，離婚是更大的剛需，結婚可能需要一套房子，但是離婚更需要多一套房子，所以結婚率和離婚率疊加在一起，這種婚房需求只會比以前放大更多。

第五個因素是中心城市引領的作用。擁抱城市群，把握大趨勢，以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。

2018年11月18日，中共中央、國務院發布的《中共中央國務院關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》明確指出，以京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群、中原城市群、關中平原城市群等城市群推動國家重大區域戰略融合發展，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。7個城市群中以北京、天津為中心引領京津冀城市群發展，帶動環渤海地區協同發展。以上海為中心引領長三角城市群發展，帶動長江經濟帶發展。以香港、澳門、廣州、深圳為中心引領粵港澳大灣區建設，帶動珠江一西江經濟帶創新綠色發展。以重慶、成都、武漢、鄭州、西安等為中心，引領成渝、長江中游、中原、關中平原等城市群發展，帶動相關板塊融合發展。同時我國的區域一體化發展總體布局已經形成，總體布局是“一軸兩翼”。一軸是包括長三角城市群在內的長江經濟帶。兩翼一個是南面的珠三角，另一個是北面的京津冀。其他城市群，有些是南翼的組成部分，有些是北翼的組成部分。雄安新區是北翼的新布局，粵港澳大灣區和海南全島自由貿易港是南翼的新布局。長江經濟帶這一軸城市群最多，經濟實力也最強大，GDP總量幾乎占“半壁江山”，而且還有占比擴大的趨勢。2013年，長江經濟帶城市群GDP總量占全國的41.2%;2016年占43.1%，2018年約占44%以上。

2016年6月，國家發改委發布了《長江三角洲城市群發展規劃》，長三角城市群戰略定位是最具經濟活力的資源配置中心;具有全球影響力的科技創新高地;全球重要的現代服務業和先進制造業中心;亞太地區重要國際門戶;全國新一輪改革開放排頭兵;美麗中國建設示范區。2012年4月10日，由中國學者方創琳編寫的《2010中國城市群發展報告》稱長江三角洲城市群已躋身于6大世界級城市群，2019年1月，“長三角一體化發展示范區”首次提出。做為龍頭經濟，長三角城市群GDP，總量接近一半，已經占到全國的21%。在長三角一體化發展上升為國家戰略的背景下，推動區域融合和高質量發展，建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域一體化發展的新模式。

長三角是我國經濟最具活力、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，也是我國萬億GDP城市最集中的城市群。習近平總書記在首屆中國國際進口博覽會開幕式上發表主旨演講時宣布，中央將支持長江三角洲區域一體化發展并將之上升為國家戰略。“長三角一體化上升為國家戰略，意味著新時代我國區域一體化發展總體布局已經形成。處于長三角承東啟西節點的南京，要將自己定位為長三角一體化發展的副中心城市，形成以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域一體化發展的新模式，進而推動長三角區域融合和高質量發展。”

長三角一體化上升為國家戰略，意味著長三角區域融合和發展要提高到新的水平，即以上海向洲際級的世界城市轉變，建設洲際級城市為引領，共建全球科技創新城市群。在長三角城市群中，上海是中心城市，但只靠這一個中心顯然不夠。南京應發揮副中心作用，以科技資源轉化為市場競爭力為支撐，推進周邊地區實現一體化與高質量發展。作為長江經濟帶和長三角城市群的龍頭，上海的輻射力從東向西是遞減的。鄉鎮企業興起時期，上海對蘇錫常通的拉動明顯;經濟國際化時，也有相似現象。南京和周邊地區包括鎮江、揚州、馬鞍山、滁州、宣城、蕪湖等，具有歷史、人文、經濟等方面的聯系，拉動作用也是明顯的。南京做為周邊區域的中心城市。南京的基礎設施已經延伸到鎮江、揚州與安徽的部分周邊城市，從這種聯系中，可以看到南京作為中心城市的輻射拉動作用。推動長三角區域一體化發展，需要上海作為中心城市的引領作用，也需要南京作為副中心城市，南京擁有全國第四大教育資源優勢，繼而通過產業創新發展，拉動南京城市群及長江中上游向海外發展，這就是南京在長三角一體化上升為國家戰略進程中應有的發展定位。

同時南京在新格局、新要求下，這種作用還需要進一步增強，主攻方向是提高創新的首位度。南京城市群以至江蘇全省都需要南京進一步發揮中心城市的輻射拉動與引領作用。

在區域協同發展背景下的中心城市引領作用下，外加全面放開放寬落戶條件的雙重影響下，外地人口流人和本區域快速城鎮化的雙重虹吸效應，將對區域的房地產行業發展起到決定性利好作用。而未來四五線城市人口將繼續大幅流出。23個千萬級大都市圈人口流動更加分化。大的趨勢人口往中心城市區域流人還遠遠沒有結束，人在不斷往中心城市區域流人，未來中心城市區的人口虹吸效應將會更加明顯，由此帶動中心城市區域將更有活力更有效率，更能為年輕人帶來就業機會，實現夢想，為高凈值人士帶來優質公共資源。從戶籍人口城鎮化率達到70%計算，未來25年至少新增3.5億城市人口，將會有80%的新增城市人口進入到中國的7個城市群當中去。

第六個因素是三、四線城市的樓市發展。目前三、四線城市的房地產市場現象為冷熱不均，出現了極為明顯的分化。臨近都市圈、擁有特殊資源的城市。走上了新的上升通道。但大部分三、四線城市，仍處于供大于求，庫存加大的市場困局。回顧前幾年三、四線城市房價上漲的主要原因是棚戶化改造，舊房拆，新房遷，這中間產生的時間差，造就了三四線房價上漲，但是棚戶化改造具有不可持續性，造就了房價不可一直上漲，加之一二線房價的宏觀調控，全國百強房地產企業主戰三四線，帶來了高質量房屋，也促成高房價，但浪潮過去，三、四線城市出現供大于求，造成新的庫存積壓。

隨著中心城市群的發展，三、四線城市普遍存在人口外流，產業發展不成熟，消費市場規模相對有限等問題，從而造成房地產行業發展驅動不足。面對三、四線城市出現的這些問題，需要吸引人口，有人就有需求，才能從根本上激活房地產市場。反之，沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。面對產業發展不足、公共配套資源不足等問題，三、四線城市要提升吸引力，只有加快經濟發展速度、提升城市綜合競爭力、擴大農民工就業崗位，并做好公共服務，讓農民工成為新市民后，醫保、社保要跟得上，子女教育問題得到解決。如此，才能通過增強對周邊人口的吸引力來消化庫存。

未來三四線城市面對大城市虹吸效應，首先要積極融人大城市產業發展是出路之一。這點對于大城市周邊的地市是最為有利的，未來的城市發展肯定是以城市圈或者城市群的方式發展，各個城市擔任不同產業角色分工會越來越明確，一般來講，地級市在城市圈和城市群的定位應該是某個或幾個產業的集聚地和承接地。其次，集中所有有限資源和政策大力發展一個區域產業。如今中西部產業和經濟發展競爭越來越激烈，對于本身資源、產業和政策不占優勢的省份來說集中精力發展明星城市就是最佳選擇。對于一個資源、產業和政策不占優勢地市來說，集中精力發展明星區域也就是為數不多的辦法了。集中所有精力發展本地特色、高端、優質產業不僅僅有利于引進外資，也會有助于得到政策面的支持，從而形成良性互動及共贏發展的結果。不能再為GDP數據，而盲目地進行城市擴建，其結果就是房價短期盲目暴漲，之后就是高啟的庫存。所以仍然要以走可持續的產業發展道路，之前對于產業打造、特色產業發展這塊不重視且投入不大的三、四線城市，未來肯定是沒有前途的。再次，要學會抱團取暖。對于沒有地理優勢也沒有產業和人口優勢的三四線城市，要想擺脫以后被邊緣化的命運，學會抱團取暖也是不得已的辦法之一。類似于如今的城市圈的概念，可以與鄰近的城市一塊發展協同區，一家力量不夠就幾家力量聚集到一塊打造一塊區域。抱團的目的只有一個，打造樣板區域形成產業鏈環中不可或缺的重要產業基地。同時，未來大多數人的歸宿還是在三四線城市，讓所有一、二線工作的常住人口都在這49座城市定居、安家置業是不現實的（能夠安家置業45%已理想，平均一個城市1000萬常住人口）。這就代表了未來這些人員超過55%的最終歸宿是在三四線城市落戶安家。

綜上，大城市虹吸小城市的現象在未來很長一段時間還將持續下去，如果想要等到反哺的一天也是鄰近的城市先受益。所以對于三、四線城市的樓市，要通過綜合分析以上幾點，加以判斷，區別對待，對于三、四線城市未來樓市發展潛力可從以下三點加以分析，第一是產業上看其所在城市是否能順應與融入周邊一、二線的產業發展，第二是從地理位置上看是否緊鄰中心城群，第三是從通勤上看，是否有高鐵站。所以未來首先最具發展潛力的三四線城主要是圍繞在都市圈的地市，這些三、四線城市必然承載起周邊一、二線城市產業轉移的使命與機遇。類似于今天的北京、上海、深圳等，很多工業產業向周邊轉移的情況，同時交通便捷。另外還要理解目前三、四線城市的發展困境是我國當下正處于產業結構性調整期，一旦產業結構調整按國家戰略要求見效，三、四線城市將會再度起飛，其原因很簡單，中國不僅需要一、二線城市的快速發展，同樣也需要三、四線基礎城市齊頭并進為整體社會發展做動能支撐。所以做為三、四線城市雖然目前有階段性的滯后期，但隨著改革的深入，國家戰略結構性調整逐步的深化收效，經濟發展終將使三、四線城市或區域再次騰飛，形成優勢互補，這也符合新時代國家戰略。

通過對我國未來經濟發展趨勢的分析、包括城鎮化進程分析、人口因素分析、婚姻狀況分析，同時考慮了未來中心城市所起到的引領作用及三、四線城市的未來發展，通過以上六個因素全部加以綜合考慮分析得出結論，未來中國的經濟面通過產業結構的調整、供給側的深化改革將會持續向好，人口方面通過綜合因素分析預估還有十五年才達到人口峰值，另外我國正在加快城鎮化的步伐，目標是常住人口城鎮化率到2030年達到70%，戶籍人口城鎮化率到2030年達到60%，并且通過全面放開落戶政策，縮小戶籍城鎮化率與常住人口城鎮化率之間差距，按每年增加1個百分點計算，每年有1400萬人口進城落戶，由此推算到2035年有將近2億人進城落戶，同時三、四線城市對一、二線城市做為產業補充，受中心城市圈的輻射的影響，也帶動三、四線城市互補型發展，經過以上6個方面的分析，得出結論：中國房地產行業未來2020年到2035年總的發展趨勢是穩健中向好前行。（未完待續）