如何將辦公樓改造成養老項目

摘要：目前我國是世界上老年人口最多、增長速度最快的國家之一，而現有的養老設施已不能滿足社會養老需求。在經濟迅速發展、老齡化日趨嚴重的今天，既有建筑的改建是建設事業實現可持續發展的必然選擇，而將既有建筑改建為養老公寓，既響應了國家號召，又有助于解決社會矛盾。以親和源迎豐大廈改建養老項目為例，對既有建筑改造為養老設施工程的相關政策、技術、法規進行深入分析與探討。

關鍵詞：技術標準;功能布局;智能化設計

中圖分類號：F299.27 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0016-21 收稿日期：2019-09-18

1項目背景分析

中國的老齡化程度日益加劇，大力發展養老服務業既是健全養老服務體系、滿足多樣化養老服務需求的民生需要，也是努力使養老服務業成為積極應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，成為擴大內需、增加就業、促進服務業發展、推動經濟轉型升級的國民經濟發展需要。

然而，隨著家庭規模的小型化、日益明顯的少子化和高齡化趨勢的上升，以及人們養老觀念的改變，傳統的家庭養老顯然已不能滿足我國日益增長的對養老服務產品多樣性的需求，因此政府鼓勵社會力量以市場的方式開辦養老機構，社會化的養老方式替代家庭式已是大勢所趨。隨著中國城市化進程的發展，產業外遷導致城市中心區域大量的舊建筑急需功能改造轉變。

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》提出大力加強養老機構建設，鼓勵民間資本對企業廠房、商業設施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用于養老服務。之后，各省市分別發布相應文件，貫徹落實。

2016年民政部頒發的《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》更是進行了進一步落實和強調。改造既有建筑用于養老服務，既是增加養老服務資源的有效措施，也是讓既有建筑發揮合理效能的可行辦法。

2迎豐大廈適老化改造分析

2.1迎豐大廈改造前概況

迎豐大廈位于上海市浦東新區康橋鎮。項目總建筑面積18534.72平方米，其中地上14230平方米;地下4100平方米。地上10層地下1層，設有4部普通電梯;原建筑規劃功能為研發辦公樓，項目周邊缺少原規劃產業配套，跟不上市場發展，建成后一直閑置。

項目鄰河而建，有獨立的院子，環境優美;離次干道秀沿路不遠，距地鐵站步行10分鐘，交通較為便利;周邊是中小學校、幼兒園，臨近居住區;適合改造為養老服務。

2.2改造分析

2.2.1規范、技術標準

根據《養老設施建筑設計規范》GB50867-2013、《建筑設計防火規范》GB50016-2014等規范、標準進行適老化改造分析、設計并實施。

2.2.2項目定位

根據國家及上海市有關醫養結合的政策精神、社會需求及親和源的養老服務實踐經驗，結合項目的具體情況，項目定位為居家式的醫養結合型護理公寓。項目服務對象為需要或即將需要護理服務的老年人和老年人家庭。

希望本項目的服務能盡可能延長老年人在重度護理之前的居家式生活期，并改善和維持其生活質量;盡可能延長老年人家庭夫妻相伴生活期，并改善和維持其生活質量;提高老年人的生活幸福感。

2.3改造實施

2.3.1功能布局調整

負一層南原建筑設計的停車、設備間用途調整為醫療保健區、浴室、廚房、設備房、管理用房等用途，并充分挖掘下承式采光通風天井的價值。

一層由原建筑設計的辦公功能調整為服務中心、安全監控中心及健身、棋牌、臺球、書畫、閱覽、卡拉OK、視聽室、健康講堂、庭院交流吧等公共活動空間。

二層由原建筑設計的辦公區域調整為中、重度護理區，包括失能護理組團、臨終關懷單元和認知癥照護組團護。

三層到十層由原建筑設計的辦公區域調整為居家式老年公寓。裙房屋頂調整為屋頂花園，分為一米菜園區和園藝療法區。

主樓屋頂由設備區調整為設備區、洗衣及晾曬區。室外通過風雨連廊等調整為濱河觀景健身步道、親水平臺等觀景、休憩空間（見圖1、2）。

2.3.2主要設備及消防設施改造

保留原建筑設計的3部乘客電梯，將貨梯改造為醫用電梯。增加4部樓梯后滿足調整后的使用用途及消防疏散要求，并相應調整其他消防設施設備。

2.3.3各功能區適老化裝修設計

（1）一層區域

1F大堂人口處出挑雨棚，接送車輛可以停到門口，保證老人雨天上下車方便;發生緊急情況時，救護車可以直接開到樓門口，可爭取救治時間。服務中心休息區的設置，為老年人與服務人員之間的便捷交流提供了場所，提高老年人的服務體驗感，也方便了服務人員的工作，以提升服務效率。

通過一條環形走廊串聯起健身、棋牌、臺球、書畫、閱覽、卡拉OK、視聽室、健康講堂、庭院交流吧等公共活動空間;合理安排各功能廳（室）功能，采用功能共享的公區設計理念，各功能之間既有分隔又能視線通透，便于溝通交流和服務。

環形走廊的圍合區域由采光中庭改造成庭院交流吧。

庭院交流吧由假山魚池區與休憩區兩部分組成。老年人可以在此喂魚、觀魚、閑坐、聊天。

庭院交流吧的設計引入了“療愈花園”的理念。療愈花園（Healing Garden）是近年來在美國興起的最重要的一類療愈景觀環境，主要類型有冥想花園、療養花園、康復花園、醫療花園和體驗花園。

庭院交流吧主要借鑒了美國俄勒岡州黎巴嫩社區醫院的療養花園。該療養花園強調從室內看花園時富有距離感的視覺體驗以及漫步于花園中身臨其境的動態感受。該花園的設計目標是通過欣賞精心營造的自然景觀，為所有使用者緩解壓力，進而恢復身心平衡，強調在醫院的各空間都能直接看到花園。治療室外臨接鯉魚池，患者與自然花園的美景之間僅隔一層通透的落地玻璃窗，室內外空間宛如一個整體。