試論在經濟轉型期房地產行業的投資風險與措施研究

刁淑燕

一、引言

隨著我國經濟市場不斷的發展與進步，在經濟轉型升級重要時期，我國房地產行業市場發生了翻天覆地的變化。為了穩步推動經濟發展，國家出臺了一些列房地產調控政策，不斷完善住房制度，建立長效機制。在經濟轉型背景下，房地產企業應該對投資風險引起高度重視，分析風險產生的因素，找出解決方式，合理規避風險，實現利益最大化。房地產投資和其他產品投資存在著很大的差異，具有投資成本高、投資周期長、投資風險高、投資回報高、產業覆蓋范圍廣、綜合性強等特征。因此，對房地產進行投資風險的研究，具有十分重要的意義。

二、房地產投資特點及投資風險種類

（一）房地產投資特點

房地產投資就是把資金投入到房地產開發、經營、管理和服務等綜合產業的經濟活動中，以此來獲取不能確定的經濟收益。首先，房地產投資具有高成本特點，一項投資動輒上億元，是資金密集行業。其次，房地產投資周期長，從項目拿地、立項、開發建設到最后銷售，房地產整個的開發過程一般在2.5年以上。再者，由于房地產投資占用資金多，投資周期長，產業鏈范圍廣，中間環節多，受原材料供應、金融市場、勞動力市場、經濟形勢、購買者需求等多因素影響，也增加了投資的風險因素，所以，房地產投資也具備高風險高回報的投資特點。

（二）房地產投資風險的種類

房地產投資風險涉及了很多風險類別，如：社會風險、政策風險、自然風險、購買風險等等，一系列風險問題都會對房地產投資造成嚴重的影響。在房地產投資過程中，主要包含了以下三種風險，購買力風險、市場競爭風險、流動性和變現性風險。購買力風險是指物價在上升的同時，導致人們的購買力也有所降低，對于經濟收入一般的人們而言，會降低對房地產商品的消費需求，從而導致房地產企業經濟效益減少。其次，市場競爭風險是由于房地產市場同類型的樓盤供給過多，導致市場競爭激烈，從而給房地產企業帶來了提高推廣成本以及樓盤直銷的風險，市場競爭風險的發生，主要是由于開發商對市場調查研究不全面產生的，市場競爭風險能力的主要風險就是銷售風險。再者，流動性和變現性風險指的是在固定的土地上，完成所有權和使用權的轉移，但是其實體是不能移動的。房地產占用資金多，進而決定了房地產交易是一個非常漫長的過程，這些都會影響房地產資金的流動性和變現性。

三、房地產風險產生的因素分析

（一）經濟形勢

由于房地產開發時間長，項目投資資金多，而開發時間少則2-3年，多則5年。所以，需要對于開發周期內的經濟發展趨勢及消費者需求等各種風險因素進行詳細分析和預測，從而確定適宜的開發時機、產品類型。在房地產企業項目投資的過程中，影響開發時機的最主要因素就是經濟的發展趨勢，在經濟發展的快速階段，各類房地產需求量大，市場也處于不斷發展的階段，在此時進行房地產項目投資可以獲取良好的收益。但是，當經濟不景氣時，就會增加失業率，降低收入，房地產市場供過于求，造成房價下跌，如果房產在短時間內租售不出去，那么將會占用大部分的投資成本和資金，導致房地產風險的產生，預期的收益也變成了虧損，從而給房地產企業帶來了巨大的經濟損失。

（二）政策因素

近十年來，由房地產行業發生了翻天覆地的變化。為了穩定房地產市場，國家推出了系列政策來調控市場。從2008年“4萬億”入市拉動市場內需，到2010年央行6次提準2次加息，再到2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”因城施策。通過短期的調控政策，大力推進租賃市場，控制房價水平的同時，深化發展共有產權住房，完善住房供應制度，從而推動長效機制的完善和健全。通過短期調控政策和長效機制相結合，在穩定房地產市場完善住房體制的同時，國家宏觀政策調控，也提升了房地產企業投資風險。

四、房地產投資企業風險防范處理有效方式

（一）加強可行性研究分析防范風險

規避房地產風險的重要舉措之一是前期市場盡調，通過多方面進行市場調研，進行風險預測。首先，要做好政策研判，分析經濟市場形勢市場對企業的發展和變化，預測國家政策的調控對房地產帶來的風險。其次，要做好市場分析研究，了解區域土地市場及房地產市場發展趨勢、產品類型、市場需求種類，明確產品定位。再次，要做好項目可行性分析，進行項目指標、SWOT分析、成本測算、投資收益分析等測算，多方面進行綜合考慮風險。還要考慮開發項目有關的其他行業項目發展帶來的風險性因素，比如：金融行業、建筑材料業等市場變化，都會給房地產開發和投資帶來巨大的風險。通過以上一系列的有效手段最終達到降低房地產風險的目的。

（二）采用分散式投資來降低風險

通過分散投資區域、分散投資時間、和合伙投資方式降低風險。房地產分擔投資區域是將房地產投資到不同的區域，從而防止區域性經濟不景氣給投資帶來影響，從而減少風險。而分散房地產投資時間指的是確定以后合理的投資時間段，從而防止市場變化給房地產企業帶來的巨大損失。其次，合伙投資也是常用的風險分散方式，合伙者共同對房地產開發進行投資，最大程度地發揮各自的優勢，從而規避投資風險。可以與金融部門合作，利用資金的優勢，與外商合作，不僅可以獲得房地產開發政策優惠，還能引進先進的技術和管理經驗，因此，合伙投資是避免風險的有效方式之一。

五、結束語

總而言之，房地產是一個涉及行業和領域很廣泛的一個行業。在進行投資的過程當中，會出現不同的風險，投資者在進行房地產投資以前，應該進行全方面綜合的考慮和調查，根據企業實際需求，進行全面的計劃，深入分析企業的優劣勢，降低投資風險的同時，健全風險管理制度，從而促進企業經濟效益的提升。