物權法中居住權問題分析

摘 要：在進行居住權研究的過程中，應該從歷史根源進行相關的研究，并且對立法的依據進行深入的了解。然后根據我國的社會發展現狀以及發展趨勢，對居住權的各項內容進行改善和優化，才能保證相關制度在確立的過程中，能夠提高房屋的利用效率，有利于家庭職能的充分發揮，并且對房屋的權益進行平衡。在進行物權法中居住權確立的過程中，要對這一物權形式的表現進行深刻的研究，然后對相關權力進行確定。才能保證制度在應用的過程中，能夠發揮更大的作用。本文就物權法中居住權問題進行相關的分析和探討。

關鍵詞：物權法;居住權;問題;分析探討

在我國進行物權法問題討論的過程中，很多內容并沒有涉及到居住權的問題。實際上我國存在著很嚴重的，因為居住他人房屋，而進行使用的一種習慣做法。在實踐的過程中，要將這項權利的物權性進行明確，才能有效的解決相關的問題。因此在進行居住權問題解決的過程中，應該從這項權利的歷史變革以及確立權利的必要性，進行相關的研究。并且在我國物權法中，建立合理的居住權法律制度，才能充分的發揮相關制度的法律效力，通過實踐的方式，促進這項制度內容的發展成熟[1]。

1 我國確立居住權的重要性

1.1 滿足居民的居住需求

很多居民在生存的過程中，并沒有房屋居住，特別是一些弱勢的群體，即使存在居住的需求，也沒有能力進行居住。因此這項權力的確立，可以滿足弱勢群體的住房需求，例如保姆對房屋的需求，離婚之后的男方或者女方的居住需求，以及其他需求等。確立的居住權是為生活中的弱勢群體所設立的，具有無償的性質[2]。

1.2 實現居民之間的幫助

在進行居住權確立的過程中，可以實現居民之間的互相幫助。因為這項權力是無償的，不需要居住的人，付出相等的代價。如果是有償的，那么這項權力就與租賃權沒有差別。因此在進行權力履行權利的過程中，可以弘揚我國互幫互助的社會品德[3]。

1.3 解決家庭問題

在進行權力確立的過程中，房屋的所有人可以通過遺囑的方式，由其子女享有相應的房產。但在遺囑中規定，由其配偶或其他人享有居住權的，在進行產權分析的過程中，可以將這項權力分配給特定的人，但同時還要設立居住權。在這個過程中，可以實現房屋的所有功能，以及所有權的功能，可以解決家庭成員中的居住需求[4]。

1.4 提高房屋利用率

在實現居住權的過程中，可以對房屋的價值進行最大化的使用。在現代社會發展的過程中，很多房產的價值得不到最大化的發揮，一些不動產的房屋無法實現應有的效用。效用是制定物權法的過程中，必須考慮的一項內容？因此在進行居住權確立的過程中，可以通過權力的發揮，實現這一目的。設立的居住權可以對房產進行合理的分配，并且對財產的歸屬和利用，進行有效的確立。在進行居住權履行的過程中，可以將財產的配置進行最優化的處理。因此在進行權力履行的過程中，可以提高房屋的利用率，最大程度的發揮房屋的使用效果，提高了房屋的應用價值[5]。

1.5 尊重財產

在進行居住權履行的過程中，可以對財產所有人的意愿進行充分的尊重。房屋的所有人，可以通過遺囑的制定，或者是簽訂合同的方式，為其他的人設立居住權，并且將房屋的所有權由法定繼承人進行繼承。這種制度安排方式可以滿足多方面的需求，也就是說，房屋的所有人在進行財產安排時，不僅可以通過分配，實現財產的歸屬，而且能夠提高財產的利用率，可以完成所有人的意志要求。這種確立方式可以滿足自然人的財產分配需求，并且尊重了自然人的意志和心愿，因此在我國物權法中確立居住權，可以對各方面的居住問題進行更好的解決[6]。

2 居住權的法律特征

居住權屬于獨立的用益物權制度，是在他人的房屋所有權上設立的一種物權，在自己的房屋上不能設立居住權。設立這項權力，是指房屋所有人既能實現自己的房屋價值，也能對自己的財產進行處理，可以通過房屋所有權，對社會進行回饋。居住權是特定的自然人在用房的需要下，而設立的一項權利，居住權人只能將獲得的房屋用于生活需要，而不能進行其他方面的使用。例如，居住的房屋不能進行出租?？梢栽陔p方的當事人存在特殊約定的情況下，將少量的房屋進行出租，從而獲取一定的利益[7]。

居住權是為特定的人設立的，這項權力以外的人不能享有居住權，因此權利的主權范圍具有局限性，法人或者其他組織不能享有這項權利。居住權一般具有無償性的特質，無需向房屋的所有人支付相應的價格，否則就相當于租賃權。從性質和本質上來看，居住權是無需支付費用的一種無償行為，但是居住權人在居住房屋的過程中，需要承擔相應的維護費用。居住權人所占有的住房以及其他的物品，在使用的過程中，可以不承擔一些重大的費用，但是如果有特殊的約定，就必須承擔費用[8]。

居住權的期限一般是長期的終身性的，這是這項權力的一項重要特征，居住權是用來提供給沒有房屋的人居住的，所以權力的所有人在對居住權沒有約定時，應當理解為終身供給。這種長期的特性，無需在合同和遺囑中進行規定，可以進行自然的解釋，也是一種默認條款。居住權因為是一種特殊的用益物權，可以提供給沒有房屋的居民進行居住，并且保護居民的生存權益。所以在進行使用的過程中，不能對權力進行轉讓，即使要將房屋進行出租，也只能出租一部分，而不能全部出租，這項權力也不能進行繼承。因此居住權沒有主體的特定性，居住權與其他權力也存在一定的差別，這項權力的法律效力比較弱，在理論上是一種特殊的物權[9]。

3 居住權與租賃權、借用權之間的關系

居住權屬于一種獨立的用益物權，租賃權屬于債券，因此居住權的特征是對事情絕對性，直接支配性等特征。作為債權的租賃權，比較絕對，債權人只能與特定的債務人進行對抗。盡管當前的房屋租賃權，效力在不斷的強化，租賃權人也具有對抗其他人的效力。但是與居住權相比較，居住權所具有的對抗其他人的效力，是一項固定的屬性。租賃權在對抗第三人的過程中，所有的效力，是自身效力強化之后的結果，因此這二者之間的效力存在一定的差異[10]。

在居住權設立之后，住房的所有權人會發生變化，但是不影響居住權，因為居住權具有對抗第三人的效力。一般來說，居住權的期限是永久性的，租賃權的期限不能超過20年。在進行居住權確立的過程中，必須進行登記，沒有進行登記的，不具有相關的法律效率。租賃權本質上屬于債權，在某些特定的情況下，可以不進行登記。

居住權的設立屬于補償的，帶有扶助性質的一種權力，而租賃合同是雙方共同存在的一種有償合同，雙方都享有權利和義務。也就是說，要想獲得租賃權，需要支付相應的租金。即使在特殊的情況下，需要向房屋的所有人支付費用，居住權人所支付的費用也是很少的，否則這項權力就失去了意義。居住權和借用權也存在一定的差別，這兩項權力存在一定的相似性，但借用權是無償的，二者之間存在本質上的差別。居住權屬于物權，借用權屬于債權，借用權的效力比較小。居住權人可以對房屋進行直接的支配，并且對抗其他人的干涉。借用權只能依據借用合同，對抗房屋的所有人，不能對抗第三人。借用權的期限比較短，就只能解決一時的住房需要，不能長期的享有居住權。

4 居住權的確立

4.1 意定居住權

設立居住權，可以根據遺囑或者贈送，也可以按照合同的規定進行權力的設立。在設立的過程中，應該向縣級以上的機構進行權力的登記和申請，并且設立登記簿。按照遺囑設立的居住權，比如在遺囑中規定由法定繼承人繼承房屋，必須留有一間房屋，由配偶進行使用。按照遺贈的方式設立的權力，如果在遺贈的過程中，表示這項房產由子女繼承，應該留有一間房屋，由照顧多年的保姆進行居住。按照合同設立的居住權，如果男女雙方在離婚時，協議中具有明確的規定，那么房屋所有權歸屬于男方，女方也存在一間房屋的終身使用權。

4.2 法定居住權

因為法律的規定所產生的居住權，例如法律規定父母作為監護人，對未成年子女的房屋享有居住權，或者未成年子女，對父母的房屋享有居住權。

5 居住權的權利和義務

5.1 權利

享有居住權的居民，主要的權利是對房屋的占有權和使用權，這是最基本、也是最重要的一項權利。居民可以對住房進行合理的使用，并且承擔房屋的日常費用。在一些特殊的情況下，特別是在與房屋所有人進行約定的情況下，居住權人可以將房屋進行出租。居住權人在占有和使用住房的過程中，可以不支付使用費，不承擔一些重大的維修費用，如果當事人存在另外的約定，就需要支付相應的費用。居住權人在進行部分住房應用的過程中，可以對共有部分進行使用，也可以對房屋進行必要的改良和修繕，但不能對房屋的重大結構進行改變。還可以對抗房屋的所有人，及第三人對自身房屋所帶來的侵害。

5.2 義務

居住權人在進行住房使用的過程中，應該承擔房屋的日常維護費用，不能將居住的房屋進行轉讓，不能由其他人繼承房屋，一般不得進行居住的房屋出租。在使用房屋的過程中，如果面積存在較多的剩余情況，可以進行約定出租。存在房屋的合理保管義務，在居住的期間，應該對房屋進行合理的保管，不得出現損害房屋的行為。如果房屋存在毀損的安全隱患，應該及時的通知所有人，并且采取必要的措施，對房屋進行修繕。

5.3 消滅

一般情況下，居住權人放棄了居住權，或者約定的期限已經到達時間，解除居住權，因不可抗力因素導致房屋失去，或者居住權人的死亡，都會導致這項權利的消滅。

6 結語

綜上所述，隨著商品經濟的發展，房屋的所有權人，對其所有權進行實現的手段和途徑，都進行了多元化的發展。所以在進行居住權確立的過程中，這項制度是非常有必要的，同時居住權可以將物權的特有方式，為所有人提供了法律行為的約束性。而且我國的人口比較多，在進行住房問題解決的過程中，設立居住權，可以保證住房糾紛問題，能夠得到良好的解決。因此相關人員應該對居住權進行深入的研究，才能保證制定的各項制度，符合我國發展的需要，能夠對住房的矛盾和糾紛問題，進行更好的解決，促進我國社會進行穩定的發展。

參考文獻

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作者簡介

孫翠翠（1986-），女，漢族，山東濟南，研究方向：法學民商法。