長租公寓還有沒有下半場？

饒賢君

長租公寓頻繁“爆雷”，引起業內人士大討論。

接二連三的長租公寓品牌資金鏈斷裂、大型房企相繼宣布業務“割裂”、一例又一例“失蹤”或作假的空氣質量報告……整個行業似乎突然從炙手可熱的風口跌落到了危如累卵的深淵，資本、企業、市場開啟了靈魂拷問——國內長租公寓的商業模式還有價值嗎？

如果說大房企們能夠及時踩下剎車以避免傷筋動骨，擺在創業型長租公寓品牌面前的路卻寥寥無幾，大中小型的玩家們在迷茫中探索出路，資本們在冷卻的情緒中挖掘藍海，行業在掙扎與自省中尋找走進“下半場”的契機。

“不如去養豬”

“去年底的時候，有人找我，說想要做長租公寓，我問他打算多久回本，他說三五年，我又問他，你是不是手里有現成的地，他說沒有，我就告訴他，‘兄弟，這個行業你做不了，不如去養豬。”自從在徐州開了一個長租公寓品牌，楊宏鑫被朋友們稱作“楊闊老”，意指他是闊氣的大老板。

盡管在面子上并不排斥這樣的稱呼，但楊宏鑫心里有些別扭，“朋友覺得，我店都開了三家，外面還有幾百套房子拿出來租，可以算是個老板了，其實是賺是虧我心里有數，要不是我有家店買的早，還有家店用的是家里的地，估計現在也得上新聞（暴雷）了。”

2009年，楊宏鑫利用家里一直空著的宅基地，開了自己的第一家店“友住”，彼時還沒有長租公寓的概念，楊宏鑫將幾個房間長租給了汽修廠里的同事，另外十幾個房間則作為旅館客房對外出租，由于接近高速入口，客房單價也低，每日都有相熟的長途司機前來住宿，客房供不應求，于是，楊宏鑫在2011年買下了旁邊的一棟樓，開了第一家分店。

到了2016年，長租公寓的概念開始逐漸成熟，楊宏鑫偶然從一位長途司機的口中聽說了一線城市的公寓，決定大干一把，參考網上的公寓和酒店圖片，他把原本的兩棟樓進行了徹底的翻修，效果出乎意料的好，周邊一些工廠的年輕人在房子裝修完半個月的時間里就把所有房源租走了。

這使得楊宏鑫的信心急劇膨脹，他用最早的兩棟公寓樓做抵押，通過銀行貸款等方式拿到了五百多萬啟動資金，押上了自己數年的積蓄，陸續在周邊拿下了一棟老樓以及上百套普通出租房源，并進行了一番整修。周邊工廠旺盛的租賃需求讓這些房源又一次被快速租完，“每個月看著賬戶里數字在那兒跳，別提多高興了”。

然而，楊宏鑫還沒高興半年就遭到了當頭一棒。

周邊的房產中介、小老板甚至居民都發現了租賃的商機，大批自建公寓如雨后春筍般冒出，“對面的兩棟平房，幾個月時間就搞成了自建公寓樓，房產中介就開始漲價收房源，之前簽合同的房東一看也都要漲價，關鍵是房東要漲價我對租戶還不能漲價，一漲價他們就去租別人的了，弄得我焦頭爛額。”

整個2018年，楊宏鑫自己算了算賬，除了兩棟原本的公寓樓收益穩定，新改的公寓樓以及翻修的上百套普通房源凈利潤總共才10余萬元，如果要收回買樓、裝修的成本，至少需要30年，而且未來必須保持95%以上的總體出租率。

2019年，楊宏鑫開始頻繁地參加長租公寓品牌聚會，抱著取經的想法與同業溝通，他發現，越來越多的中小型品牌正萌生退意，而那些遍布全國的大品牌也并不“闊綽”，只想輸出管理模式，并不打算出手并購，“說白了，就是他們幫忙管理，收加盟費，旱澇保收，所謂的從管理中要效益，就是把成本摳死，但不賺錢還是不賺錢，再怎么摳也摳不出幾兩肉來。”

目前，楊宏鑫正計劃把新改的公寓以及外面的房源打包脫手，原本的兩棟公寓樓“如果價格合適也打算賣掉”，但令他啼笑皆非的是，當他找到周邊一些較大的公寓品牌老板時，僅有一家表示可以考慮，更多的人反問他，是否愿意低價接手他們的資產。

楊宏鑫說：“就跟股市一樣，大家看到在漲就沖進來了，進來一看，這不是什么潛力股啊，市盈率都是負的，每年都可能是虧錢的，然后就都想跑了。”

長租不“長”

楊宏鑫的“創業史”或許并不精彩，但卻是長租公寓行業的一個縮影。

2009年，魔方公寓的南京戴家崗店開業，這是目前知名連鎖集中式公寓品牌中已知的首家門店，其后，you+、微領地、青年匯等自主創業型長租公寓品牌逐漸涌現。2013年開始，華平資本、順為資本等明星資本入場使長租公寓行業進入了更大視野。

一家大型房企的長租公寓板塊創始團隊成員表示，2015年是長租公寓行業的重要年份，租售并舉的概念在一些城市的政府會議上被提出，并被提交到了決策高層，政策的風口初步凝聚。也正是在2015年，萬科成立了泊寓，2016年龍湖成立了冠寓，大型房企入局長租公寓的序幕拉開。

2017年成為長租公寓的“新時代”，租購并舉正式在十九大報告中被提出，各地方政府隨后針對租賃市場密集發布了大量鼓勵政策，長租公寓行業成為風口，魔方公寓副總裁金喆當時感嘆，“以前上銀行說我們是租賃機構，要融資，沒人愿意理我們，現在銀行排著隊上門來。”

政策風口下，資本、玩家瘋狂涌入，類REITs破冰，長租公寓規模如吹氣球般膨脹。例如，分散式的蛋殼從2017年到2018年3月，房源數量從7000套增長到了40000套，集中式的萬科泊寓房源則從1萬余間增長到了超十萬間。

令人瞠目的規模競賽為野蠻增長的行業埋下了諸多隱患。

以分散式長租公寓為例，房租的上漲是最直接的結果。相關資料顯示，在各大長租公寓品牌爭搶激烈的北京，全年普通租賃月租金環比上漲幅度達到19.7%，達到5251元/套，以年計算，平均每套房多交房租超過一萬元。

而為了給房源爭奪準備彈藥，以租金貸為代表的“金融創新”應運而生，一位資深業內人士對記者表示：“租金貸就是2017年普及的，其實最早做租金貸的就是蛋殼、自如這些分散式巨頭，因為需要迅速擴大規模，所以在競爭激烈的時候，甚至會對業務員提出硬性的考核，導致了租金貸在操作中逐漸變形，出現大量的違法違規操作。”