房地產公司稅務籌劃研究

李碧霄

摘要：眾所周知，房地產行業的高速發展是國民經濟發展的一個重要影響因素，同時與人們的生活也息息相關。但是與飛速發展相伴而來的是不斷上漲的房價，也給無數家庭帶來了巨大的負擔。特別是2012年到2013年期間，房價的飆升速度讓人瞳目結舌。為此政府也屢次出臺相關的政策，來對房價進行調控，也給房地產的生存帶來了一定程度上的阻礙。雖然如此，房地產行業的較高利潤依然吸引了諸多企業、個人投身其中，進一步加劇了該行業的競爭程度。A房地產企業書香苑住房投資項目進行過程中，并沒有在事前對其經營事項進行籌劃，導致其應繳稅費存在很大的籌劃空間。本篇論文以稅務籌劃相關理論知識為基礎，結合企業的經營稅收特點，分析該項目的涉稅環節，提出相關解決方案節約稅收成本，通過籌劃前和籌劃后的數據比較分析，選出對企業最有利的籌劃方案，提高企業人員稅務籌劃的意識，建立一個合理規范的工作環境。

關鍵詞：稅務籌劃;房地產企業;案例分析

一、緒論

（1）研究背景

由于當前社會巨大的人口，高額的房價，導致住房問題成為大多數人的關注熱點。房地產逐漸成為我國經濟發展的一個重要推力，也是我國經濟發展的極大亮點。然而，通常情況下，房地產行業所涉金額巨大，涉及稅種多，各個環節需承擔的稅負都較大，所涉及稅種有數十種，并且這些稅費占據了房地產公司利潤的50%左右，因此稅務籌劃帶來的合理避稅則成為企業的必要舉措。

（2）研究意義

稅務籌劃是指在合法的基礎上，在企業發生各項活動之前，合理安排經營活動與財務管理活動，最終達到降低稅負、增加利潤的目的。房地產開發公司在進行合理的稅務籌劃過程中，能夠幫助企業減少資金流出，提高凈利潤，并且將資金的利用率達到最大化。合理的稅務籌劃，能夠在不觸犯法律的前提下，適當降低公司的稅收成本，從而減少現金流支出，增加公司利潤，為其帶來可觀的經濟效益。結合A房地產公司目前的經營特點，對其進行有針對性的稅務籌劃，可以為A房地產后期項目的開發和經營提供寶貴的借鑒。

二、房地產企業稅務籌劃相關理論

（1）稅務籌劃相關概念

稅務籌劃是說在現行法律法規下，對公司企業的一些經營事項進行事前籌劃，達到公司承擔稅負最低，財務利益實現最大化的目的。稅務籌劃必須同時從多視角研究，才能全面客觀地反映稅務籌劃的理論基礎。進行稅務籌劃的目的就是想通過降低稅負，最終實現企業利潤的最大化。在企業日常經營中，根據企業實際要求和從業人員的能力，可以將其進一步分為三個層次。第一個層次是能夠在不違法的情況下正確進行稅務籌劃，依法、按時繳納稅費;第二個層次要求通過稅務籌劃，減少稅負，降低企業成本，同時能夠創造資金的時間價值。第三個層次是實現企業利潤的最大化。在對公司的稅負進行籌劃時，應該穩步進行，一步一步達到最終目標，實現企業價值最大化。

（2）房地產稅務籌劃的特點

房地產是個業務綜合性很強的行業，因此其稅收也及其復雜，也間接導致了該行業的稅務籌劃活動具有其獨特性。房地產稅務籌劃首要考慮的因素就是地方政府的相關政策，以國家法制法規為主線，輔助考慮地方法規。其次，房地產具有較長的周期性，最大化的利用企業資金的時間價值優勢是稅務籌劃的一個手段。同時，房地產行業所需資金通常需要靠第三方投資或貸款，因此要將地方資金來源廣這一特性作為考量的一個標準。

三、A房地產公司涉稅事項處理現狀

A房地產公司于2011年開始開發住房投資項目，該項目位于湖南省武岡市，緊鄰市重點中學一中，小區共建設11棟，于2015年完工，目前尚未全部銷售完畢。

（1）A房地產公司涉稅事項處理現狀

1.籌資環節涉稅事項處理現狀

房地產企業進行項目開發時，通常會從第三方籌集資金，A房地產開發公司由于其借款利息被稅務機關認為未取得合法憑據，因而不能扣除?？偣矊е缕髽I200萬元的利息費用不能稅前扣除，需調增應納稅所得額200萬元。

2.開發環節涉稅事項處理現狀

A房地產公司與星海建筑公司簽訂建筑合同后，向有關部門繳納了以3000萬元為稅基，0.03%為稅率的印花稅。然而在此后的經營過程中，雙方經過協商對建筑進行了改動，建筑金額降為2500萬元，其實際多繳納印花稅1500元。A房地產公司在開發過程中，被稅務機關發現用于日王兌扣除的發票不符合扣除標準，因此調減其可扣除成本2300萬元，導致其應納稅額增加，稅收負擔加重。

3.銷售環節涉稅事項處理現狀

由于房地產的自身特點，其銷售收入金額通常也較大，因此要通過多方面因素，制定合理有效的稅務籌劃方案，幫助企業減少稅負。第一，A房地產公司可以考慮制定有效的房屋銷售定價方案，把銷售價格確定在可以給企業帶來最大經濟效益的范圍內，達到刁鼓圣稅負的目的。第二，隨著購房者選擇的增多，A房地產公司的競爭壓力也逐漸增大。A公司應設計有針對性的促銷方案，那么也能在一定范圍內幫助企業減輕稅負。

（2）A房地產公司稅務籌劃存在的問題

第一，A房地產企業對稅務籌劃的重視程度很低，其主要經營人員沒有相關意識，對財務人員也沒有相關要求。如果財務人員制定不合理的稅務籌劃方案，反而會給企業帶來經濟損失，造成負面影響。

第二，稅法中規定，在扣除所得稅額時，應提供合法憑證、發票。但是A房地產企業在這方面具有極大的漏洞，各環節審核不規范，導致部分可扣除事項無法依據扣減，加重了企業的稅收負擔，減少了企業利潤。

第三，企業對各個稅種的國家收稅法規、優惠政策不夠熟悉，無法達到稅務籌劃的效果，甚至有可能觸犯稅收法律法規，造成負面影響。

四、A房地產公司稅務籌劃方案設計

（1）稅務籌劃前期的準備措施

由于A房地產企業內部環境并不健康，因此，應為企業稅務籌劃的制定與實施提供一個良好的內部環境。首先，提高企業管理者的籌劃意識，并合理設置崗位，聘用優秀的財務人員，幫助企業梳理稅務情況，根據企業企業實際情況與當地政策制度制定合理的稅務籌劃方案。其次，規范企業經營過程中各環節的流程，并且建立風險防范機制和納稅自查制度。最后，關注政策并且及時完善稅務籌劃方案。

（2）籌劃方案設計

1.籌資環節稅務籌劃方案設日

考慮到A房地產公司的借款能力、內部積累資金能力弱、外部吸取資金范圍窄等原因，因此認為A房地產公司在進行籌資，需要以銀行借款利息據實扣除。同時，企業可以通過租賃固定資產的方式達到融資目的。租賃過程中，企業需支付金額較少，能夠更大限度的利用資金的時間價值。同時，融資方式租人的固定資產的折舊金額，可以作為企業所得稅的可扣除項目，租金利息也可作為財務費用在悅前扣除，最終達到稅務籌劃的目的。

2.開發環節稅務籌劃方案設計

由于印花稅的稅率較低，因此在很多企業中不被重視，但是長期積累下去，企業將會有一筆不小的稅費，不利于企業長期的發展。有兩種籌劃方案可以采用，第一種是利用模糊金額進行籌劃。企業預估金額確實難以估計，則采用暫按定額5元貼花，項目結算以后補繳印花稅。第二種方法是保守金額進行籌劃。企業在簽訂合約時，按照保守金額簽約，在最終結算后，補繳實際增加的稅額。

3.銷售環節稅務籌劃方案設計

由前文分析可知，該企業將開發項目分為兩類，普通住宅利用了土地增值稅的免稅規則，但是非普通住宅沒有進行相關籌劃。對于房地產企業而言，應該利用累進稅率的臨界點用以減輕稅負，用以達到稅務籌劃的目的。

（3）A房地產公司稅務籌劃總體評價

本篇論文以A房地產為案例，探究其有效的稅務籌劃方式，針對經營過程中的幾個環節，提出了相應的分析與籌劃方法。綜合前文，對于該企業的稅務籌劃，首先必須遵循國家法律法規，關注國家相應政策，有法可依，充分熟悉并能與企業實際相結合進而企業創造利潤。其次，規范化管理，做到有據可查。詳細分析方法已在上文中扔主，綜合可知，合理的稅務籌劃方案可以為企業節省稅收成本，增加企業收益。

五、結論

房地產是一個長期性，并且資金回籠較為漫長的行業。根據我國現行稅法政策，房地產需要向國家繳納的稅收成本占其收入很大比例，屬于承擔稅負較重的行業，若能在遵循法律的前提下，節省稅收成本，可幫助企業增加相當大數額的收益。

論文以A房地產公司住房開發項目為例，將項目分為籌資環節、開發環節、銷售環節三個流程，具體分析各流程的涉稅事項處理現狀。通過對項目涉稅事項處理現狀的分析，找出A房地產公司稅務籌劃的切入點，通過籌劃前和籌劃后的對比，為A房地產公司提出能降低企業稅負的籌劃方法，達到利潤增加的目的。

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