公允價值計量在投資性房地產中的應用問題研究

鄧琦

摘要：隨著我國社會經濟水平的不斷提高，以及房地產行業空前的發展，成本計量模式已經不能真實反映投資性房地產的價值了。為此，自從我國引入公允價值計量模式后越來越多的企業采用公允價值對投資性房地產進行計量。本文選定怡亞通企業為研究對象，分析了采用公允價值模式計量投資性房地產給企業帶來的經濟后果。

關鍵詞：公允價值計量模式;投資性房地產;怡亞通企業

一、公允價值的定義

對于公允價值，國際上還沒有統一的定義。因此，各個國家對公允價值進行了不同的定義，雖然各定義的側重點不同，但總體上都表現出了公允價值的本質，即強調自愿交易、公平交易的雙方和熟知交易對方情況。

國際會計準則委員會對公允價值的定義是“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債清償的金額”。

我國財政部2014年1月26日印發的《企業會計準則第39號一一公允價值計量》中給定公允價值的定義是“市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格”。

二、案例研究分析

（1）公司概況：

深圳市怡亞通供應鏈股份有限公司（簡稱“怡亞通”）成立于1997年，是中國第一家上市供應鏈企業，股票代碼為002183。

2008年金融危機爆發后，怡亞通開始探索新方向。但事實上，怡亞通自2009年推出深度380平臺戰略之后，經營開展的并不是太順利，企業的資產負債率居高不下。但是，自2013年12月公司采用公允價值計量投資性房地產后，凈資產增加了好幾倍，資產負債率水平也相應地降低了，這為怡亞通創造了再融資與借貸的條件。通過采用公允價值模式計量投資性房地產，怡亞通實現了扭虧為盈的局面。怡亞通的盈利是否真實有效，采用公允價值模式計量投資性房地產對怡亞通會產生什么樣的經濟后果以及企業是否存在會計手段操縱利潤等都是本文的研究重點。

（2）采用公允價值計量模式計量投資性房地產經濟后果分析

1.對財務狀況的影響

上表為2012--2014年怡亞通投資性房地產的占比和資產負債率情況。2013年怡亞通將自用建筑物部分停止自用，改為出租，公司將上述資產轉換為“投資性房地產”，并采用公允價值計量模式進行后續訓量，而在此之前賬面上并沒有任何投資性房地產。在采用公允價值模式訓量投資性房地產后，資產負債率由2012年的87.33%下降到2013年的79.57%，2013年的凈利潤直接到達2012年的兩倍。總體來說，將自用房地產轉為投資性房地產并采用公允價值計量后，改善了怡亞通企業的償債能力和財務結構，從報表上緩解了公司經營的不景氣，達到了優化資產結構的效果。

2.對稅收的影響

在2013年采用公允價值模式計量投資性房地產后，企業的所得稅費用迅速增加。這是因為，按照稅法規定資產的折舊可以作為扣減項在稅前利潤中扣除，但是模式變更后不再計提折舊就相當于減少了企業的納稅扣減項，增加了企業的納稅負擔。同時，房地產價格持續上漲使得公允價值變動收益提高，從而增加了企業利潤，加重了企業的應納稅所得額，進一步加重了企業的納稅負擔。

三、采用公允價值模式計量投資性房地產存在的問題

（1）公司經營狀況并未真正改善，增加了投資者的投資風險

作為投資者，其最關心的就是企業的經營狀況，投資者大都通過觀測企業的凈利潤來判斷公司的經營狀況。怡亞通采用公允價值計量模式進行后續計量，使得公允價值變動損益直接增加了凈利潤151，165，817.00元。因此，采用公允價值模式對投資性房地產進行計量后怡亞通企業實現了扭虧為盈。但是，除去這部分公允價值變動，怡亞通企業還是處于虧損的局面，因此企業的經營狀況并未得到真正的改善，從而加大了投資者的投資風險。

（2）利潤波動幅度較大，不可預見性增強

公允價值的變動直接影響了企業的利潤。而投資性房地產的公允價值在一定程度上由房地產行業決定。雖然，目前房地產價格持續上升，但是國家一直在對其進行宏觀調控，通過多方面因素的干擾，房地產的發展態勢具有很大的不確定性。所以，投資性房地產的公允價值會有較大幅度的變化，企業利潤也會隨之波動，增加了利潤的不可預見性。

參考文獻

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