“營改增”后房地產企業的稅務籌劃思考

蔣隆海

一、“營改增”對房地產企業產生的影響

在“營改增”全面落實后，房地產企業的整體經營管理結構也受到了影響，為了進一步提升自身管理水平和產業經營體系，就要系統化分析“營改增”的社會價值和行業價值。

（一）機遇性影響

在房地產企業全面經營管理體系內，稅務管理一直是財務監督管理的重點，因此，“營改增”必然會對房地產稅收管理結構和運行要點產生影響，能有效實現房地產企業稅負壓力的降低，為管控工作的順利開展提供保障。

第一，“營改增”能一定程度上減少重復征稅造成的問題，因為商品以及服務項目的增值額度都是增值稅的計稅根本，因此，在商品以及服務項目流轉的過程中增值稅就成為了有效抵扣鏈條，正是借助銷進項稅額的抵扣處理，才能有效減少重復征稅產生的經濟負擔[1]。在傳統的運營管理模式中，征收營業稅時企業原材料增值稅進項稅不能實現合理性抵扣，這就使得相應的經濟成本壓力直接加注在房地產企業自身，而房地產企業在銷售不動產的過程中，上游環節征稅的項目成本也會直接列入營業稅計稅體系內，這就使得重復征稅的問題非常突出。而在“營改增”政策落實后，行業的資金鏈條以及抵扣鏈條被完全打通，建立了更加優化的管理模式，真正意義上發揮了結構性減稅的價值和優勢，緩解了重復征稅對房地產企業造成的經濟壓力。

第二，“營改增”能有效減少房地產企業的資金成本，相較于其他行業，房地產行業最大的特征就是項目規模較大且資金投入較高。而在傳統的房地產行業原材料購買工作中，增值稅不能進行抵扣，而在產品銷售時營業稅在完成確認銷售收入后就要進行當期繳納，資金流被占據的較為充分，這就使得房地產企業資金運行壓力隨之增大。而在落實“營改增”政策后，進項稅款當期若是不能完全抵扣，可以結轉到下期未完成抵扣處理，這對于資金流動化管理有著重要的意義，促進現金流流動的同時也能降低房地產企業融資成本，從而提升企業資金的實效性利用率，為企業管理效率和產業結構優化提供了平臺。

（二）挑戰性影響

從經濟發展以及產業結構發展的長遠角度分析，“營改增”是利于行業可持續進步的重要政策體系，但是，因為“營改增”從2016年開始實施到現在，實施時間有限，一些房地產企業對于新的稅收環境還需要適應時間和空間，這就使得一些負面影響相繼出現[2]。

首先，“營改增”對于房地產企業財務處理提出了新的要求，尤其是在“營改增”運行體系內，房地產企業財務處理程序要按照標準化流程和應用要點進行相應的管理和控制，這就使得工作中會出現無法及時報稅的現象。究其原因，主要是因為房地產企業內部財務管理人員對于“營改增”政策也在逐漸消化和摸索的狀態，若是理解方面或者是運行方面出現了偏差，必然會增加稅務風險。

其次，一些中小型房地產企業會因為“營改增”的運行出現稅負壓力增大的情況，相較于大型房地產企業，中小型房地產企業對于新的稅務環境適應能力要偏弱一些，加之企業成本抵扣率相對較低，就會造成成本無法完全抵扣的問題出現，甚至會造成稅負壓力增大的現象。

二、“營改增”后房地產企業稅務籌劃措施

在“營改增”政策運行后，房地產企業要想建立健全完整的管控方案，全面順應國家政策要求，就要從自身管理工作和財務監督出發，落實更加系統化的稅務籌劃管理模式，保證稅務監督模式的綜合價值，從而強化風險管理水平[3]。

（一）落實稅務籌劃原則

在“營改增”開展的過程中，為了提升稅務管理水平，要結合新的稅收環境落實完整的管理方案，全面提升籌劃管理調整機制的綜合效果，從而保證稅務籌劃的應用價值。

第一，踐行成本效益原則，在“營改增”落實后，為了順應企業稅務籌劃需求，就要積極落實成本效益監督體系和控制原則，因為稅務籌劃最根本的目標就是降低企業的運營成本，因此，確保稅務籌劃效益高于成本才能促進企業經濟效益的增長。

第二，要踐行合法性原則，稅務籌劃管理工作要秉持法律法規要求的內容落實到位，堅決避免偷稅漏稅的問題，從而提升法律監督管理的合理性和安全性。

第三，要踐行整體性管理原則，在房地產企業踐行“營改增”要求落實稅務籌劃的過程中，要將企業戰略發展目標作為根本管理導向，整合稅務管理整體性工作要點的同時，避免因為局部稅負降低造成整體稅負的增加，確保合理性調控相應工作的同時，提高經濟運營管理水平[4]。

（二）整合稅務籌劃技巧

為了提升房地產企業的綜合經營水平，要明確“營改增”的相關要求，并且在稅務籌劃工作開展的過程中，充分落實法律和規定要求，利用一些技巧提升納稅金額的管理水平。例如，房地產企業可以將銷售房產轉變為出租房產，此時能避免土地增值稅產生的納稅義務，并且也能有效實現房產稅納稅義務的管理，這種方式在不減少納稅人收入的基礎上，利用業務轉變就能降低房地產企業自身的稅負壓力，對于中小型房地產企業而言尤為有效。

另外，企業要秉持法律法規的基本要求落實技巧性管理，在合法降低稅收收入的基礎上，縮小稅基，從而提升稅務籌劃管理的時效性。

（三）篩選有效路徑

為了進一步提升房地產企業稅務籌劃的管理水平，企業要結合市場環境以及自身實際發展現狀落實有效的篩選工作，確保能降低整體稅負，從而維持管理工作的實際水平。例如，房地產企業可以利用代建的方式，在代建過程中沒有發生房地產權屬的轉移，企業僅僅是進行勞務報酬的收取，不屬于土地增值稅征稅范圍內，這種處理機制能在降低企業稅負的同時優化稅務籌劃管理效果[5]。

（四）強化風險監控

“營改增”背景下，房地產企業要想從根本上提高經營管理水平，就要對稅務風險監管流程予以監督和控制，從根本上提高具體工作的監督效果。

第一，房地產企業要強化稅務風險監管機制的建設水平，有效完善企業管理和稅務管控的關系，并且設立獨立的稅務管理部門，確保稅務管理工作得以落實，且能在實際經營工作中發揮其實際作用，避免稅務籌劃環節管理不力對整體財務監督工作產生不良影響。

第二，房地產企業要順應“營改增”的發展要求，積極落實風險預警管理機制，不僅僅要對內部信息進行系統化整合匯總，也要對外部信息予以監督分析，從而利用風險識別模塊、風險分析模塊以及風險評價模塊等進行風險預警監督管理，從而針對可能存在的風險因素制定有效的控制機制和管理規劃，盡量避免風險對企業財務管理產生嚴重的制約作用。

第三，在房地產企業稅務籌劃工作開展的過程中，要落實完整的發票管理機制，尤其是“營改增”背景下，只有提升發票的完整性，才能避免增值稅抵扣工作出現異常[6]。

結束語

總而言之，在“營改增”背景下，企業要積極整合稅務統籌管理機制，踐行管控流程的同時，完善管控規劃，發揮稅務統籌管理工作的優勢，從而創設更加和諧化的經營管理模式，促進企業可持續發展。