共有產權房融資及融資過程中風險處置的研究

陳劍

【摘要】 ?通過借鑒國內外共有產權房的實踐經驗，文章以福州新榕金城灣項目40%產權部分為例，分析共有產權房在融資過程中所面臨的困境與風險，結合福州市實際情況，針對風險提出共有產權房融資過程中的具體處置建議。

【關鍵詞】 ? 紡織企業;華聯控股;轉型路徑;經濟后果

【中圖分類號】 ?F275 ?【文獻標識碼】 ?A ?【文章編號】 ?1002-5812（2019）18-0048-03

一、引言

習近平總書記在十九大報告中提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的思想。為更好地解決我國城鄉中低收入家庭住房困難以及改善民生問題，我國提出了將共有產權房制度作為中國住房保障政策的重要創新。早在2007年，江蘇淮安等地就已經開始試行政府與中低收入家庭共同持有住房產權的住房保障模式改革。2014年4月，北京、上海等6地市被指定為共有產權房改革的試點城市。其中北京市于2017年正式推出共有產權房政策，提出5年內供應25萬套共有產權房的目標[1]。福州市全面貫徹中央政策部署，于2018年面向市場推出了893套共有產權房，其中由福州新榕城市建設發展有限公司（以下簡稱福州新榕公司）開發的金城灣393套，福晟集團開發的福晟錢隆府500套，購房人和政府代持機構分別持有60%與40%的產權份額。兩個項目主要區別在于代持機構性質不同，前者由國有開發企業自持原項目產權的40%，后者由市國有房產管理中心（事業單位）持有40%產權，所需款項由財政撥款支付。

共有產權房本質屬于保障性住房，現因地方政府預算資金不足，由國有企業代持40%部分共有產權，國有企業責無旁貸，但代持將占用企業大量流動資金加大資金融通壓力。以新榕金城灣項目為例，按定價29 200元/平方米計算，市值約為10億元，代持40%產權份額將占用資金達4億元左右。因此，不論是政府持有還是國有企業代持，如何有效將此部分產權進行融資成為亟待解決的問題。

二、共有產權房融資面臨的困境

按照《物權法》第九十三條，福州市共有產權房為共有人之間按份額共有，二者是基于平等主體之間的合意而產生的共有關系，即政府機構或代持機構與共有產權房購買人（即60%產權所有人）之間訂立相關合約，約定對共有產權房的份額。但由于福州市現有共有產權房定位為保障性住房，在該共有產權房內，共有產權房購買人享有使用權，而政府機構或代持機構對所持40%產權份額無使用權、收益權及處置權， 權責利不匹配導致共有產權房融資面臨巨大困境。

（一）產權不完整導致金融機構缺乏基礎保障

為了降低買受人資金壓力，共有產權房購買人可通過銀行按揭最高貸款70%的購房款。福州新榕公司、市國有房產管理中心在與按揭銀行協商簽署合作協議時，按揭銀行為了保護自身權益，在合作協議中約定：當評估價格不能覆蓋買受自然人（即60%產權所有人）逾期貸款本息（包括復利、罰息等）、違約金、賠償款及相關費用，銀行方即根據與買受自然人簽訂的《借款合同》行使擔保權利，即市國有房產管理中心或代持機構委托乙方將其持有的40%產權份額與買受人所持有的60%產權份額一并進行處置（包括拍賣、變賣等）。由于該條款的存在，導致代持機構對代持的40%產權份額沒有處置權，即如若以40%產權進行融資，在60%產權份額產生的違約情況下，40%產權也將一并進行處置，并優先用于歸還按揭銀行。

因此，雖然福州新榕公司在依靠其自身良好資信的基礎上，積極與各合作銀行、信托機構、租賃公司及券商等金融機構探討40%產權融資事宜，但各金融機構均認為，由于上述條款存在無法保障其自身權益，融資事宜至今無法有效推進。

（二）收益權缺乏無法滿足融資還款條件

根據目前福州市共有產權房相關規定，共有產權房購買人擁有100%的使用權，無需對剩余的40%產權份額支付租金或其他費用，導致代持機構對持有的產權無法通過運營等方式產生收益;同時福州市共有產權房定位于保障性房屋，如何銷售、回購或處置均由政府有權部門決定[1]，代持機構沒有相應處理權，導致代持機構很難通過處置取得房價升值的收益。因此，各金融機構認為由于剩余的40%產權份額無法產生收益，致使融資缺乏還款來源支撐，無法滿足最基本的融資還款條件。

（三）內在杠桿加劇價格波動風險

除共有產權房本身爭議外，其融資過程中還受到另一個重要的制約因素：內在的高杠桿水平。共有產權房從本質上看，就是購房人除可通過銀行按揭貸款外，政府再無償借給40%房款用于購買商品房，其實質就是加大購房人的杠桿比例。我們知道，按揭貸款之所以會產生違約風險，除了購房者因自身原因無力償還債務外，還有因為如果房屋轉讓價值小于按揭貸款的價值，按揭人就會理性選擇違約[2]。即使這時借款人具備還款能力，但是出于理性的考慮，放棄還款的收益大于繼續還款的收益，借款人就會中止還款，從而使銀行形成大批不良債務。由于共有產權房特殊的高杠桿性，價格波動所造成的風險將被擴大化。因此同一標的物上涉及到兩部分產權的融資，違約的風險將急劇加大，金融機構為了維護自身的權益，通常會要求更多的保障和更高的收益，從而對融資造成極大障礙。

根據福州市現有共有產權房政策，60%產權購買者僅需支付購買部分的30%也就是房屋總價的18%作為首付款，就可以獲得使用權。相較原有商品房30%的首付而言，按照財務杠桿倍數為總資產與權益資本的比率即“房屋總額/購房首付款”計算，內在杠桿比例即財務杠桿倍數將提高至近原先的1.7倍之多（如表1所示）。同時由于房屋杠桿率為中長期貸款（以房貸為主）與每年的住宅銷售額之比，如圖1所示，隨著房價的不斷變化，房貸杠桿率本身也隨之發生反向變化。

LTV（loan-to-value）指貸款房價比，表示貸款的金額相對于房產市場價值的百分比[3]。具體計算公式為：LTV=貸款市場價值（即貸款余額）/抵押房產市場價值×100%。當LTV>1時，對于購房者而言，也即負債價值大于資產價值，購房者的凈資產為負（或凈負債）。根據上述理論結合房價波動得到表2，對普通商品房而言（首付30%），當房價下降至原價的70%，LTV為1。若此時房價繼續下跌，理性購房者出于自身利益的考慮很有可能主動違約，即放棄房產以避免承擔高于房產價值的債務。

而由表3所示，當共有產權房價格下降到原申購價格的82%，即單價23 780元/平方米左右時，60%購房者貸款房價比LTV為1。相較原商品房的首付30%而言，共有產權房貸款房價比LTV為1時的房價要提高了12%。由此可見，在房價波動及首付降低的雙重因素的影響下，共有產權房的貸款違約風險大大提升。

三、融資風險處置建議

（一）完善規章為融資創造有利條件

由于產權不完整而造成的融資不便的根本原因實際還是政策上的缺失。就福州市而言，現階段尚未有指導性文件來明確未來共有產權房發展之路，因此彌補這一政策空缺實則是在給代持機構、購房者送定心丸。目前國內其他實施共有產權的地方，如北京市已經發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，其中第二十八條中明確了“共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用于抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用于本市保障性住房和棚戶區改造建設和運營管理。”[4]這一規定為40%產權進行融資創造了可能性。

（二）創造收益可能性

共有產權房資產缺乏收益（主要來源于租金物業收入和房地產升值等）是阻礙融資實施的重要制約因素，因此如何創造收益就成為破局之鑰。

1.40%產權部分收取適當租金。在英美等西方國家較為成熟的共有產權房模式下，購房者擁有出資購買份額的產權，對于政府或代持機構擁有的剩余產權份額，一般采取按產權比例繳納房租的方式取得全部房屋使用權。但現有的共有產權制度中大多未涉及到租金，從長遠的角度上這一行為實際上是有違市場化原則的。收取適當的支付租金，不僅僅是為了創造融資的可能性，同時還避免了特定對象長期無償占用公共資源，而導致社會其他需保障人員不能取得政策保障的可能性。租金的來源，可分為兩類：財政寬松，需要增加房屋保障福利性質時，由財政撥付租金作為代持開發商收益以便融資。財政相對緊張時，且優化供給效率時，可由財政與60%產權購買者按比例承擔租金或由60%產權購買者自行承擔租金。

2.全產業鏈的共有產權房模式。在研究資產證券化這類融資工具時，發現具有收益僅僅符合了資產證券化的基本條件，有效益不意味著有投資者愿意買。對于投資者來說，投資回報率是其是否愿意支付資金購買證券的根本原因。由于資產證券化的收益大部分將用于發放分紅，因此單純物業收入其實是難以滿足投資回報率需求的。要進一步發展共有產權房、甚至是人才共有產權房，可以從項目伊始就開始擴大收益來源。在從前期拍地到開發及后期運營的全產業鏈模式及保障建筑質量的前提下，通過提升建設利潤率以及地產開發毛利率來增加收益源有助于增加產品的投資回報率。例如福州新榕旗下擁有福州建工、福州市設計院以及兩家全資物業子公司，公司本身具備有一級開發資質，只需通過合理調配，就可以增加產品的收益性，進而促成融資方案的落地，最終完成共有產權類房產的可持續發展。

（三）完善回購機制，創造低成本的融資渠道

從實際運營過程中看，福州市目前執行的是閉環運行下的政府優先回購。這一模式既不能避免出售套利，也不能避免出租或自住套利，同時還加大了自持過程的風險，故而維持共有產權房是否“閉環”實際是有待商榷的。如果將共有產權房的閉環運作修改為特定條件下公開轉讓及政府優先購回，從需求側角度看能更有效發揮市場機制提高共有產權房分配效果;從供給側角度看如果政府能將其持有產權份額通過市場轉讓變現，就能利用更少資金建設更多共有產權房，從而實現共有產權房的滾動發展。參考目前上海市公布的《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》，該細則主要是明確了購房者購房后5年內回購、5年后政府優先購買、購買政府產權份額和市場轉讓的申請辦理程序、轉讓價格及稅費承擔等內容[5]。對于共有產權房購買者而言，未來家庭收入增加、職業或家庭結構的變化都將產生退出或回購需求，因為有了更明確、更市場化的退出制度，購房者才可以更加安心地做出購買共有產權房決策。J

【主要參考文獻】

[1] 劉雙良，石麗婷.共有產權住房建設的爭議焦點與優化路徑[J].中國房地產（下旬刊），2018，（02）：21-26.

[2] 閔曉鳴，歐陽秋.國外居民杠桿率快速增長的教訓及其對我國的啟示[J].海南金融，2018，（09）：46-52.

[3] 王偉斌.我國居民房貸杠桿測算及未來趨勢研判[J].金融發展研究，2017，（12）：67-72.

[4] 鄒琳華.政策支持如何與市場機制有效契合：基于北京市共有產權住房實踐的分析[J].江蘇行政學院學報，2018，（05）：41-47.

[5] 胡吉亞.我國共有產權房資產證券化研究[J].金融教育研究，2018，31（01）：3-7.