淺析物業企業成本管理

劉靜敏

摘 要：隨著城市的發展及老舊小區的改造，物業管理服務作為現代服務業中的商務輔助服務，幾乎了涵蓋了人們工作生活的方方面面。本文首先對物業管理的概念進行闡述，進而提出物業管理行業成本管控措施。

關鍵詞：物業管理 ?成本管理

2019年10月15日-10月17日中國國際物業管理產業博覽會在深圳開幕，博覽會上人工智能、物聯網、云計算、5G等前沿技術讓人目不暇接;智慧社區產品、社區經濟運營模型、智能安防/停車/清潔技術、社區配套資源和服務等為參展的人們帶來全新體驗，所有新科技、新技術的應用及推廣標志著著我國物業管理行業已經進入“數字化經濟下的物業服務”新時代。

伴隨著物業管理行業的蓬勃發展，財務人員要想管好“錢袋子”勢必需要引進先進的成本管理理念，為物業企業正常運營保駕護航。

一、物業管理概念

物業管理是一種服務模式，是物業企業接受業主委托，對劃定區域內所有建筑物共有部分、場所、設施進行管理的活動。現階段物業管理的概念分為廣義和狹義兩類：一是廣義的物業管理，即管理者在物業生命周期內，以相應的科技和管控手段對不同類型的物業所有者或使用者提供不同類型的服務，通過滿足所有者和使用者不同類型的需求，達到提升產業經濟價值的目的;二是狹義的物業管理，即雙方簽定合同，通過專業機構、專業組織、經營手段和維修技術，在業主授權委托的前提下對屋外環境以及公共設施等進行專業管理，以滿足不同使用者或所有者的需求。

一般情況下，物業管理可以分為以下幾類：一是提供一般公共服務，具體表現在保證基礎設施正常使用并及時得到維護、對房屋建筑物及時進行修繕維護、提供小區清潔、安保、環境綠化、代收水電、安全防火、文化宣傳等工作，滿足大多數住戶的服務需求;二是提供公開專項服務，這種服務相較一般公共服務的服務對象更細化，滿足業主提出的約定服務，如文化娛樂、愛心捐助等;三是授權特約服務，是指企業受業主委托提供專門服務;四是盈利性服務，企業開展這類服務主要是為了增加企業盈利，包括健身、房產中介等服務項目。

二、成本管理概念

成本管理是指對企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理由成本預算、成本核算、成本控制和業績評價四項內容組成：成本預算是根據企業的發展戰略和所處的經濟環境制定的，它是在執行企業總體戰略目標的前提下，對下一年度提出的成本控制目標;成本核算是成本管理系統的信息基礎，為成本分析提供數據支持;成本控制是利用成本核算、成本分析提供的數據，采取相應經濟、技術和組織等手段實現降低成本或成本改善的一系列活動;業績評價是對成本控制效果的評估，目的在于改進原有的成本控制活動和激勵約束員工和團體的成本行為。

物業企業成本主要是指物業管理企業對業主/租戶提供物業服務所發生的各項費用支出，根據物業企業四大專業可以分為以下幾類：

（一）工程成本

主要是指物業企業為了保障共用部位、共用設施設備的日常運行所發生的維修、維護費用，主要包括工程人員薪酬、小區道路、外墻、活動場地和公共房屋、護欄、圍墻、電梯、樓道、綠化設施、供電、供水、供暖、照明、中控系統、中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等公共設備的日常運行及維護保養費用等;

（二）秩序成本

主要是指為了維護業主/租戶生產生活安全所發生的費用，主要包括消防器材及消防設施的檢驗維護保養費用、安保人員薪酬、服裝費用及安保器具費用等;

（三）清潔綠化成本

主要是指為了給廣大業主/租戶提供清新愉悅的工作生活環境所發生的費用，主要是指保潔綠化人員薪酬、工裝費用、垃圾清運費、清潔工具/設備費用、苗木購買成本、苗木護理用藥、日常清潔護理用具及耗材費用等;

（四）客服成本

主要是指客服人員薪酬、工裝費用等。

三、物業企業成本管理方法

（一）加強成本預算管理工作

成本預算管理工作是個系統性工作，需要全員、全額、全過程對企業的所有資源、所有業務進行整合，目的是把企業所有原始的、經驗的、人為的管理，向科學化、精細化、標準化管理過渡，并通過預算管理降低不必要成本列支。

物業企業可以通過開展成本預算管理工作，明確年度經營目標，合理確定預算成本數據，使總目標的實現建立在可靠可行的基礎之上，從而降低經營風險和財務風險。物業企業成本預算應該以單個管理項目為成本測算中心，在上年度成本核算基礎上，根據下一年度經營計劃，對預算支出進行調整。物業企業成本預算支出務必詳盡可行，所有預算支出都應合情合理、有據可依。物業企業成本預算制定是否詳盡可行，將直接關系到下一年度經營目標的實現與否。

（二）加強成本核算管理工作

工作業主購置房產的目的，往往是在滿足正常使用的基礎上以期可以使房產保值增值。好的物業管理企業需以保障業主及房產安全為核心、以房產保值升值為目的、以關注客戶體驗為指導思想、以品質建設為切入點，提升物業服務質量。物業企業應該在為業主提供高品質體驗的基礎上加強成本核算工作，對所有發生成本進行會計核算，保證會計信息真實、完整反、及時反映企業運營狀況。

（三）重視成本分析，適當控制運營成本

成本分析是在對日常成本進行準確核算基礎上，對相關成本數據進行的總結提煉，與往期經營成本、行業標準成本、預算數據等進行對比，系統分析成本變動大小及引起成本變動的各項因素，尋找降低成本的有效途徑。

成本分析是成本管理工作中非常重要的一環，通過成本分析可以正確認識成本變動并及時掌握成本變動的規律，有助于控制成本、實現年度經營目標及企業發展戰略;通過成本分析可以正確評價成本預算控制情況，為制定經營決策提供重要依據。

物業企業的成本控制主要表現在人員的配備、公共設施設備的維修保養、消防維保器材、綠化苗木成本、保潔秩序耗材、垃圾清運費等諸多方面，其中人員工資占總成本75%-85%，如何合理配置工程人員、客服人員、保潔人員及秩序人員就成了成本控制的重中之重。一般而言，一個小區需要配備幾名保安與小區的出口的多少、停車場的大小等息息相關，一棟樓配備幾名保潔人員與公共區域的大小及公共廁所的多少有關，一個樓座配備幾名工程人員與設施設備的新舊及性能有關。物業企業若要做好成本控制，必須要財務部、人力資源部與項目部通力配合，對相應專業人員工作進行分解、細化、量化，并根據業態對相同專業人員工作標準、考核標準進行復制。

（四）重視成本控制業績評價

物業企業成本控制業績評價應建立在財務分析基礎之上，運用數理統計和運籌學原理，采用定量分析與定性分析相結合的方法，對運營期間所發生的成本費用進行綜合評判。物業企業應以企業總體發展戰略為指導思想，結合實際成本費用發生情況，制定關鍵績效評價指標體系，并對項目經理、主管、班長等管理人員進行考核。

總之，物業企業財務人員行動上需立足于基礎會計核算，思想上需超越會計核算以經營者視角對各項費用支出進行評估，為業務提供服務支持、做好成本管控，找出企業效益最佳增長點，做好經營者內參。