房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問題及解決措施探析

封偉

摘 要：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是其經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，直接決定著企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、是否能獲得足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而獲得實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。因此，不斷提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平成為企業(yè)當(dāng)前乃至今后的主要任務(wù)目標(biāo)之一。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財(cái)務(wù)管理 ?問題及解決措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)從土地的征用、拆遷到建筑施工涉及一系列復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理流程。而且項(xiàng)目資金金額較大，成本項(xiàng)目復(fù)雜，使其所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較其他行業(yè)更為巨大，財(cái)務(wù)管理難度更高[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在以下四個(gè)方面的問題。一是預(yù)算管理不善、成本管理方法落后。企業(yè)預(yù)算管理的范圍較為狹窄，預(yù)算編制人員對(duì)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)預(yù)算特點(diǎn)了解不夠，預(yù)算編制手段單一、方法不科學(xué)等;部分房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用存在大量的不合理支出，如銷售費(fèi)用中報(bào)銷的交際費(fèi)用過多、管理費(fèi)用中招待費(fèi)用過高等。二是財(cái)務(wù)內(nèi)控不力，風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。企業(yè)雖然建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度內(nèi)容大多停留在基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)核算階段，沒有進(jìn)一步體現(xiàn)財(cái)務(wù)對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)和管控的作用，相關(guān)制度條例不夠細(xì)化、可操作性不強(qiáng)等。并且企業(yè)當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)防范主要依靠財(cái)務(wù)人員的主觀判斷，沒有形成系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，可能延誤風(fēng)險(xiǎn)的最佳控制時(shí)機(jī)，對(duì)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。三是融資方式欠缺、資金使用效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的主要原因是其信用和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力不高，導(dǎo)致其在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)存在較多條件限制。而且由于融資渠道過于單一，一旦從銀行方面無法獲取足夠的項(xiàng)目資金，必然對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生不良影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了統(tǒng)一的財(cái)務(wù)中心，但是由于缺乏監(jiān)管，企業(yè)的各下屬部門對(duì)子公司并未嚴(yán)格按照規(guī)定的流程程序進(jìn)行資金管理，導(dǎo)致企業(yè)統(tǒng)籌管理困難、資金使用效率低下。四是稅收籌劃水平不高、項(xiàng)目管理混亂。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策變動(dòng)的適應(yīng)能力較差，沒有積極主動(dòng)了解和學(xué)習(xí)稅制改革，也未能進(jìn)行有效的稅收籌劃，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)過高、稅收壓力較大。在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)由于合同糾紛等因素影響，招投標(biāo)的標(biāo)價(jià)與最終成本不一致，在工程開發(fā)前沒有制定完善的造價(jià)控制方案，導(dǎo)致工程造價(jià)各個(gè)階段出現(xiàn)嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）實(shí)施全面預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行考核

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要更新預(yù)算管理理念，實(shí)施全面預(yù)算管理。要按照預(yù)算的“全員參與、全方位管理、全過程控制”的基本原則編制和執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃，在編制預(yù)算計(jì)劃時(shí)要綜合考慮企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、發(fā)展目標(biāo)、人員構(gòu)成、市場(chǎng)環(huán)境等因素，制定適用性強(qiáng)、可操作的預(yù)算計(jì)劃，結(jié)合業(yè)務(wù)特點(diǎn)選擇恰當(dāng)?shù)念A(yù)算編制方法。常見的預(yù)算編制方法包括零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算以及彈性預(yù)算等。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，因此企業(yè)要做好整體預(yù)算規(guī)劃，對(duì)借款計(jì)劃以及相關(guān)的預(yù)算外資金投入也要提前做好安排。另外，企業(yè)要預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)考核體系，定期分析預(yù)算執(zhí)行效果，考評(píng)預(yù)算執(zhí)行情況，激發(fā)企業(yè)員工的預(yù)算管理積極性，充分發(fā)揮預(yù)算的引導(dǎo)作用，制定嚴(yán)格的項(xiàng)目成本管理方法，嚴(yán)格落實(shí)費(fèi)用報(bào)銷的授權(quán)審批監(jiān)管制度，避免成本費(fèi)用的隨意支出。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控，建立風(fēng)險(xiǎn)防范體系

企業(yè)首先要完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，在制度中明確各崗位權(quán)責(zé)關(guān)系、任務(wù)分工，制定標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)務(wù)管理流程，細(xì)化各流程管理?xiàng)l例;其次，為了加大制度的執(zhí)行力度，企業(yè)要嚴(yán)格按照不相容崗位分離原則進(jìn)行崗位設(shè)計(jì)，有效地防范不法人員利用職務(wù)之便徇私舞弊。如在員工工資發(fā)放環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)員工信息錄入崗與工資編制崗的分離、工資編制崗與工資發(fā)放崗的分離等，通過崗位分離形成相互制衡、相互約束的組織機(jī)制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)部控制約束;然后，企業(yè)要強(qiáng)化過程性監(jiān)管控制，將監(jiān)管重心前移，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的資金流向。在保障審計(jì)獨(dú)立性的基礎(chǔ)上開展日常審計(jì)和不定期專項(xiàng)審計(jì)活動(dòng)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)管控制作用;最后，企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)體系，全面梳理企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍和管理流程，找出可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，分析風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的影響因素。借助現(xiàn)代化信息技術(shù)手段構(gòu)建動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)，如可在現(xiàn)有的ERP軟件中增加風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控模塊，建立關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)超出數(shù)據(jù)限制的系統(tǒng)操作權(quán)限進(jìn)行限制。

（三）拓展融資渠道，提高資金使用效率

企業(yè)一方面要通過提升綜合實(shí)力和管理水平樹立良好的企業(yè)品牌形象和口碑，降低銀行貸款融資阻力。另一方面要尋求多元化的融資渠道，如采取融資租賃或金融工具等方式進(jìn)行融資，從而分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，提高融資水平。針對(duì)重大的投融資活動(dòng)，要開展全面的財(cái)務(wù)分析與評(píng)估工作，以便企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更好地做出戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)決策。如對(duì)各個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要根據(jù)工程造價(jià)制定總控方案，要求財(cái)務(wù)人員積極同企業(yè)各部門人員加強(qiáng)協(xié)作，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況測(cè)算出相應(yīng)的開發(fā)成本、銷售收入、銷售稅金及附加以及開發(fā)利潤(rùn)等。為了保證項(xiàng)目所需資金，要加強(qiáng)同銀行的戰(zhàn)略合作，積極拓展融資渠道。要制定內(nèi)部資金管理流程，要求企業(yè)集團(tuán)各部門以及各子公司結(jié)合自身資金需求定期擬定資金需求計(jì)劃，并上報(bào)給集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心，由財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一進(jìn)行資金調(diào)度，統(tǒng)籌安排資金管理事項(xiàng)。

（四）積極稅收籌劃，加強(qiáng)項(xiàng)目管理

企業(yè)要積極進(jìn)行稅收籌劃，合理的測(cè)算和評(píng)估企業(yè)稅負(fù)，利用各種稅收優(yōu)惠政策合法合規(guī)的降低企業(yè)應(yīng)納稅額。需要著重做好稅種分析、進(jìn)銷項(xiàng)稅額抵扣、發(fā)票管理、供應(yīng)商管理等方面的稅籌工作，明確稅籌思路，將不同稅率項(xiàng)目分開核算，從而符合較低稅率適用條件，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。財(cái)務(wù)人員要與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通關(guān)系，及時(shí)了解最新政策動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)政策理論學(xué)習(xí)，從而更好地指導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展。根據(jù)2019年4月的營(yíng)改增最新政策公告，在企業(yè)內(nèi)部組織開展新政策的教育宣傳活動(dòng)，根據(jù)新的政策標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前要做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，從財(cái)務(wù)角度對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)量要求、開發(fā)前景等因素進(jìn)行論證分析，可結(jié)合SWOT分析法從項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅四個(gè)層面制定項(xiàng)目開展的可行性分析報(bào)告，確保決策的科學(xué)性與精準(zhǔn)性。同時(shí)要加強(qiáng)合同管理，在簽訂合同前要詳細(xì)了解合同簽約對(duì)象的經(jīng)營(yíng)情況，具體包括其是否具有法人資格、單位經(jīng)營(yíng)范圍、履約能力、資信情況以及簽約對(duì)象是否為法定代表人或具有代理權(quán)限的法人委托人等。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸加大，各房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視財(cái)務(wù)管理工作，提升財(cái)務(wù)內(nèi)控水平，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理方法，促進(jìn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。充分發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的支持作用，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展夯實(shí)根基。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙陽.試析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問題及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)， 2017（15）.

[2]李靜.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題及解決措施[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)， 2017（7）：106.