關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的探析

黃建國(guó)

摘? ? 要：最近幾十年來(lái)，作為我國(guó)龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)，獲得了前所未有的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，直接帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體水平。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)具有高資金、高投入、高負(fù)債的特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所要面臨的各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)都比較多，因此，其面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)也是比較大。對(duì)此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理顯得至關(guān)重要。本文主要是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在問(wèn)題，探討開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理策略，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制管理方面提供可行性思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;管理研究

1? 前言

房子對(duì)于我國(guó)廣大的民眾來(lái)講，都是必需的，尤其是對(duì)于年輕人來(lái)講，結(jié)婚、生子都需要房子，房子是年輕人的剛需品。正因?yàn)榇耍覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度越來(lái)越快，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到政策、行業(yè)等多方面的影響，目前是我國(guó)各大城市化進(jìn)程的重要推動(dòng)力。但是值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，也是存在著各種問(wèn)題和困難的，可以說(shuō)是發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展困難并存。為此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理也就順理成章的成為焦點(diǎn)。本文旨在研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在問(wèn)題及控制管理策略，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制管理方面提供建議和意見(jiàn)。

2? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重資金產(chǎn)業(yè)，對(duì)于資金的需求極大，資金使用伴隨著風(fēng)險(xiǎn)性，因此在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種風(fēng)險(xiǎn)因素存在。筆者認(rèn)為，在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的內(nèi)部控制管理問(wèn)題，可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：

（1）預(yù)算管理缺乏科學(xué)依據(jù)。預(yù)算管理是確保整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的開(kāi)端，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)正確方向的重要指標(biāo)參考。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)過(guò)多、涉及部門(mén)多、涉及人員多的特點(diǎn)，預(yù)算管理錯(cuò)綜復(fù)雜。但是實(shí)際情況是，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于預(yù)算管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，加上預(yù)算管理體系不完善，使得預(yù)算結(jié)果與實(shí)際收益嚴(yán)重脫節(jié)，甚至直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，資金使用斷檔，使得企業(yè)成本增加開(kāi)發(fā)難度增大。

（2）內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制落后。房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面存在的一大問(wèn)題就是，對(duì)于投資前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于利潤(rùn)利益過(guò)于追求，只顧眼前的利益，決策層盲目的做決策，對(duì)于不可預(yù)見(jiàn)的種種問(wèn)題，無(wú)法進(jìn)行提前預(yù)見(jiàn)，只有在項(xiàng)目開(kāi)展之后才發(fā)現(xiàn)此時(shí)已經(jīng)為時(shí)已晚。內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制落后，直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的困難度。

（3）內(nèi)控員工素質(zhì)有待提高。人是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，所有的開(kāi)發(fā)工作，基本上都是由人來(lái)完成的。在部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中，一部分的開(kāi)發(fā)人員思想覺(jué)悟低，跟不上時(shí)代或者是企業(yè)發(fā)展速度。再者，部分企業(yè)內(nèi)部員工思想覺(jué)悟差，缺乏凝聚力與創(chuàng)新力，以應(yīng)付工作的態(tài)度混日子，對(duì)于工作得過(guò)且過(guò)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管控力度不足。

（4）內(nèi)控監(jiān)管機(jī)制不完善。內(nèi)控監(jiān)管機(jī)制不完善，可以說(shuō)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的共同問(wèn)題。為了節(jié)約資金節(jié)約成本，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置監(jiān)督管理部門(mén)，甚至有些企業(yè)設(shè)置了監(jiān)督管理部門(mén)，但是監(jiān)督管理部門(mén)不作為，部門(mén)之間相互扯皮彼此之間相互制約，遇到問(wèn)題無(wú)法及時(shí)精確解決，直接降低了企業(yè)的工作效率，使得企業(yè)內(nèi)部管理控制效率無(wú)法得到有效提高。

3? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理策略

3.1? 加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理，提高預(yù)算精準(zhǔn)度

房地產(chǎn)行業(yè)高成本、高投入、高負(fù)債，這就直接決定了企業(yè)預(yù)算的重要性。預(yù)算工作的準(zhǔn)確性，直接關(guān)系到企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體統(tǒng)籌。企業(yè)預(yù)算需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況來(lái)定，不要過(guò)高或者過(guò)低評(píng)估，要進(jìn)行精細(xì)化預(yù)算梳理，在最大限度降低成本的同時(shí)，提高申請(qǐng)預(yù)算數(shù)據(jù)的精細(xì)化范疇。預(yù)算部門(mén)做好預(yù)算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)之后，一定要監(jiān)督好各個(gè)部門(mén)，將申請(qǐng)的預(yù)算與實(shí)際消耗進(jìn)行監(jiān)控。同時(shí)，為了更好的監(jiān)控好企業(yè)預(yù)算，各個(gè)部門(mén)需要提前提交成本預(yù)算，后期預(yù)算執(zhí)行中，財(cái)務(wù)監(jiān)管部門(mén)一定要切實(shí)進(jìn)行落實(shí)，避免預(yù)算與實(shí)際支出出現(xiàn)大的偏差等問(wèn)題出現(xiàn)。如果后期出現(xiàn)大的偏差，企業(yè)需要制定出完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，加大對(duì)于超預(yù)算部門(mén)的懲罰力度，提高對(duì)于預(yù)算內(nèi)部門(mén)的獎(jiǎng)勵(lì)。這樣就可以從一定程度上提高各個(gè)部門(mén)預(yù)算的精準(zhǔn)度，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題的出現(xiàn)幾率。

3.2? 設(shè)立健全的企業(yè)內(nèi)控管理體系

健全的企業(yè)內(nèi)控管理體系，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的重要舉措，也是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要途徑。通過(guò)建立完善的內(nèi)控體系，可以隨時(shí)應(yīng)對(duì)來(lái)自各個(gè)方向的危機(jī)，同時(shí)及時(shí)快速處理危機(jī)事件，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的安全、高效、快速運(yùn)轉(zhuǎn)。建立內(nèi)控體系過(guò)程中，可以從以下幾個(gè)方面著手：第一，利用SWOT系統(tǒng)針對(duì)企業(yè)利弊進(jìn)行分析與評(píng)測(cè)，對(duì)于企業(yè)進(jìn)行整體利弊測(cè)評(píng)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析，將企業(yè)劣勢(shì)進(jìn)行提前預(yù)見(jiàn)，針對(duì)企業(yè)自身實(shí)際，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)內(nèi)部控制管理水平。第二，加強(qiáng)內(nèi)部控制職能部門(mén)設(shè)計(jì)，發(fā)揮各個(gè)職能部門(mén)優(yōu)勢(shì)避免部門(mén)雜多，保留具有發(fā)言權(quán)的核心部門(mén)，強(qiáng)化核心部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他部門(mén)的溝通與監(jiān)管，保持溝通渠道與溝通方式的完善，這樣可以使得出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，可以最大限度的將整個(gè)企業(yè)的凝聚力全部聚集起來(lái)，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.3? 加強(qiáng)企業(yè)員工培訓(xùn)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力

員工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心與關(guān)鍵，畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的執(zhí)行工作主要是由員工來(lái)完成的。高素質(zhì)的員工不僅僅可以提高工作效率與工作質(zhì)量，而且還可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的決策提高精準(zhǔn)依據(jù)，而低素質(zhì)的員工，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展則是相反的。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部工作紛繁復(fù)雜，涉及到設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、工程、審計(jì)、管理、法律等多方面的部門(mén)，多個(gè)部門(mén)對(duì)于高素質(zhì)員工的要求也是更高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本高，資金數(shù)額大，可以說(shuō)每一個(gè)部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有著關(guān)鍵作用。因此，加強(qiáng)企業(yè)員工培訓(xùn)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，保證企業(yè)內(nèi)部員工的平穩(wěn)流暢，為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年內(nèi)不管理決策提供合理性依據(jù)。

3.4? 有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)控建設(shè)

風(fēng)控建設(shè)是每一個(gè)企業(yè)的基本建設(shè)，風(fēng)控的存在就是將可能存在的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃里，這樣可以在企業(yè)面臨重大的困難和危機(jī)時(shí)，可以有效的進(jìn)行規(guī)避。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講也是如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到國(guó)家政策、金融等都方面的政策影響，尤其是近些年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)沒(méi)有了原先的那種高歌猛進(jìn)，因此，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)至關(guān)重要。在這種情況下，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建設(shè)十分必要。要將風(fēng)控機(jī)制的建設(shè)作為企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略加以堅(jiān)持實(shí)施。不斷的借鑒參考先進(jìn)的風(fēng)控機(jī)制而對(duì)企業(yè)內(nèi)部機(jī)制進(jìn)行改革創(chuàng)新，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理有著積極的影響。

4? 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制與管理，已經(jīng)是成為直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用是極大的，對(duì)于城市建設(shè)與城市形象，對(duì)廣大人民群眾的生活水平的提升，起著關(guān)鍵性的作用。

對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序具有極為深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

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