土地價值評估方法概述

武鑫

【摘 要】 在我國土地制度改革的不斷深化下，土地價格已經成為合理配置土地供給與需求的重要手段。而土地價格的評估在對土地的選擇與運用上起到了關鍵性的作用。土地價格的評估方法有很多種，本文對土地價值評估的原則與方法進行分析，為不同類型的土地進行價值評估提供參考。

【關鍵詞】 土地價值評估 原則 方法

一、土地價值評估研究的背景及意義

改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了客觀需要，土地評估涉及到土地資源管理的方方面面，尤其是近年來隨著城鎮化的發展特別是不動產等需地產業等發展，土地評估也成為土地合理化利用、最優化利用不可或缺的環節之一。

二、土地評估價值概述

（一）相關概念的界定。1、土地價值評估的概念。土地價值評估就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

（二）土地價值評估的原則。1、有效利用原則。遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權利、經濟用途和利用程度是多方面的。土地價格評估要以土地的最有效利用為前提。2、替代原則。根據經濟替代原理，在同一公開市場上同質的商品應有相同的價格。在評估一宗地的價格時，可以在同一供需圈內，或同一區域內，調查取得發生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例，通過對地價因素的比較修正，可求得待估宗地的價格。3、預期收益原則。土地價格是土地未來收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格，但有助于幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。4、供需原則。由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運用此估價原則時，一定要結合預期收益原則，并充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。

三、土地價值評估方法

由于地價的形成受多種因素的影響，土地本身又具有獨特的性質，因此，評估地價方法也是多種多樣，不同方法依據的經濟原理也不太相同。為了使具有個別特性的地塊價格估得更為準確，在實踐中應該根據評估地塊的條件與特點合理選用多種方法分別評估，將不同方法得出的結果互相校核，確定地塊最終的估定價格。

（一）土地非市場價值評估方法。當前，國內外對于土地的非市場價值評估研究主要使用條件價值評估方法。條件價值評估法是一種利用假想市場評估生態系統服務和環境物品價值的方法，是非市場價值評估技術中應用最廣、影響最大的一種方法 ，廣泛被應用于具有生態環境功能的土地得市場價值評估中。

（二）土地市場價值評估方法。當前，國內外關于土地市場價值的評估方法比較多，其中基本的方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法和路線價法。

1、市場比較法。市場比較法是將待估土地與在近期已經發生了交易的同類型土地加以比較對照，從已經發生了交易的類似土地的已知價格，修正得出待估價土地價格的一種估價方法。僅適用于有大量交易案例的地區，并且交易案例與待估案例有較強的相關性和替代性，交易案例甚少或無交易案例的地區則不適用。2、收益還原法。收益還原法是土地估價常用方法之一，它是對土地或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。此法在用于土地估價時，把獲取土地作為一種投資，投入的資本即為購買未來若干年土地收益的地價款。該方法最適合于以獲取收益為目的的土地的估價。它對于商業性經營、租賃或有潛在收益的土地的估價最為適合，而對于那些沒有收益土地的評估不太適用。3、成本逼近法。成本逼近法，又叫成本法，是以開發類似土地資產所耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應繳納的稅金、費用來確定待估土地資產價格的一種估價方法。成本逼近法特別適用于既無收益又無較多交易的土地的估價，尤其適合于新開發土地的估價。 4、剩余法。剩余法是在估算開發完成后土地正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數來確定估價對象土地價格的一種方法。該方法適用于待開發土地的估價、待拆遷改造的再開發房地產的估價或者是現有新舊房地產中地價的單獨評估。5、基準地價系數修正法。基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表，選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價期日價格的方法。基準地價系數修正法適用于各類土地價格的估算。6、路線價法。路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求取平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度指數表和其他修正率表，用數學方法算出臨街同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。基本原理是替代原理和區位論的具體運用。

小 結

土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。而這些因素又經常處于變動之中，土地估價必須要對此做細致分析并正確判斷其變動趨向，了解土地價格組成的各項因素及各因素之間的相互作用，才能作出正確的估價。同時，由于土地的位置固定性、面積有限性及差異性等特性，土地市場是一個不完全競爭市場即不充分市場，土地價格通常依交易要求個別形成，受許多個別因素影響。由于地價的形成受多種因素的影響，土地本身又具有獨特的性質，因此，評估地價方法也是多種多樣，不同方法依據的經濟原理也不太相同。為了使具有個別特性的地塊價格估得更為準確，在實踐中應該根據評估地塊的條件，一句土地價值評估的原則，合理選用多種方法分別評估，將不同方法得出的結果互相校核，確定地塊最終的估定價格。

【參考文獻】

[1] 姜艷紅，王瑩.淺談土地管理中土地評估的實踐研究[J].祖國，2018，1

[2] 范英莉.淺議土地估價原則對各評估方法的適用性[J].黑龍江科技信息，2016，32