棚戶區改造項目相關稅收問題探討

西山煤電太原保障性住房建設有限公司

從國家層面著手，棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，各地區、各有關部門以國家資源為支撐，通過整體規劃，將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，大規模推進以人為核心的新型城鎮化建設，即有效改善了困難群眾住房條件，又緩解了城市內部矛盾，從某種程度上來說，促進了經濟增長與社會和諧，發揮了經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應。

一、關于棚戶區改造的基本認識

目前，在中國境內，居住環境惡劣、簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房子年代久遠、使用功能不全、配套設施簡陋成了人們對棚戶區較為直接的印象。而工礦、煤礦棚戶區所處地理位置偏僻、交通不便，更加難以吸引房地產開發商眼球。為適應城鎮化發展的需要，以改善群眾住房條件為出發點和落腳點，國家將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，具體包括城市棚戶區、國有工礦(含煤礦)棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區改造規劃或年度改造計劃的改造項目。加快推進各類棚戶區改造，有效改善困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進經濟增長與社會和諧。

二、關于棚戶區改造項目的優惠政策

2013年，國務院為有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業發展，頒布了《國務院關于加快棚戶區改造工作意見》，要求全面推進城市、國有工礦、國有林區和國有墾區的棚戶區和危房改造，加大政策支持力度，對資金、建設用地供應、稅費減免、完善安置補償政策作出了指導性意見。主要體現在：免征城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金；對棚戶區改造中的安置住房建設用地，實行劃撥方式供應，除依法征收土地補償費、拆遷補償費外，免收土地出讓收入；為了加快工礦、煤礦棚戶區改造工程，對于工程改造各階段的資金支出，有關部門也給予了大力扶持。

同時，財政部和國家稅務總局根據國務院的指導意見，也出臺了配套稅收優惠政策，在2013年，國家財政部下發具體文件指示免除進行工礦、煤礦棚戶區安置房建造的各項稅費，主要包括印花稅、土地增值稅、土地使用稅等。具體政策如下：1.對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與發行安置住房相關的印花稅予以免征。如果是在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據相關資料、房屋拆遷補償協議或棚戶區改造合同，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。舉例如下，一個房地產公司以貨幣出資，棚戶區產權單位以土地使用權出資，成立項目公司，實施棚戶區改造項目，這一做法的優點是可能享受合作建房和棚戶區改造的稅收優惠政策，同時能夠爭取當地政府的棚戶區財政扶持政策。

2.企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。舉例如下：某事業單位由于更改辦公地點，將原屬辦公地進行轉讓出售，單位財會人員保留原始購房相關票據，其中購房發票250萬，納稅憑證上記載繳納契稅12.5萬。參與接手此房產的有兩方，一方經營單位隸屬安置房改造經營范疇，想要購入該房作為安置房出售，另一方作為個體戶，購入該店目的在于進行食品買賣，雙方均報價300萬。基于該事業單位出售的房屋未取得專業機構的評估價格。以下，均以理論為基礎進行原因剖析：依照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》規定，對于進行出售舊房的納稅人未能獲得房產估計歷史成本，但存在發票證明的情況下，經由當地稅務機關確定最終房產價值，同時，參照房產地上附著建筑物使用權的估價為依據，給出最終結果。如果該企業將此房出售給經營安置房的單位，則根據上述稅收優惠政策規定，該事業單位可以免除部分土地增值稅的繳納；如果將房產轉讓給個體戶，那么事業單位還必須要承擔附加費用的繳納，包括教育費、城市建筑與維護費等，這些稅費的繳納均發生在轉讓過程中。

3.對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。這里要求回購的必須是改造安置住房，同時必須繼續作為改造安置房源的才能享受免征契稅的政策，缺一不可。

除了國家在稅收上有相關優惠政策外，部分省市地方稅務局也出臺了有關棚戶區改造保障房相關優惠政策。具體列示如下：根據《吉林省人民政府關于城市棚戶區改造的實施意見》的規定，對符合條件的改造項目，以劃撥方式取得土地使用權的不征契稅；棚戶區居民因拆遷而重新承受普通住房的，免征契稅。房地產開發企業參與棚戶區發行償還原拆遷面積房屋部分，暫不征收營業稅，納稅確有困難的，可減免房產稅和土地使用稅。

三、個人購置改造安置住房稅收優惠政策

現階段，房屋對于每個家庭來說都是必需品，任何家庭都離不開住房問題；同時房屋作為一項固定資產，是一項有潛力的投資方向，故而房地產行業經濟的平穩運行對整個社會經濟都具有巨大意義。但是，在市場中，往往存在著部分房地產開發商炒賣房子的情況，以高價售出謀取暴利，這樣的市場行情需要被堅決抵制，而這就需要相關部門的共同努力，維護房地產行業健康發展。那么，對于個人而言，在進行房屋買賣中，較為合算的辦法是：購買安置住房，根據其購房優惠政策可以省下很大一筆費用。在我國，根據相關政策規定，購入安置住房的個人在第一次進行此活動時，繳納契稅可以享受低稅率的優惠(1%)；此外，當購入安置房住房面積大于標準面積時，購入個人還可以享受減半繳納契稅的優惠。當然，如果購房者本身屬于工礦、煤礦棚戶區拆遷戶，在進行購置安置房時可以使用拆遷補償資金，同時享受免征個人所得稅以及契稅的優惠。在這其中，依照相關文件，對工礦、煤礦棚戶區房屋隸屬舊房、危房的房屋進行合理性拆遷，被拆遷人可以獲得按照國家規定的一定款項，對于此部分資金，收款人不需要繳納個人所得稅，如果此收款人后續進行新房購置，而所購房屋性質為安置房的，在進行付款時，針對拆遷補償款無須繳納契稅，但若是拆遷補償款無法彌補新房價的，購房者需要額外補交契稅。綜上所述，房地產行業在工礦、煤礦棚戶區改造以及個人購房過程中充當著重要的角色，因此房地產行業在某種意義上可以稱得上是社會經濟和諧發展的風向標。

四、結語

總之，隨著我國經濟的不斷發展，社會整體經濟步伐都應該一步步向前邁，在這過程中，不斷完善礦棚戶區拆遷改造翻新工作至關重要。棚戶區改造工作涵蓋內容廣，牽涉居民多，因此在此項工作的執行過程中，相關人員必須嚴格依照文件指示，研究稅收優惠政策，合理規劃土地資源，科學配置安置房，從根本上促進棚戶區居民生活水平的提高。