試論老舊房屋維修管理和改造

摘 ?要：隨著科學技術的不斷發(fā)展以及社會經(jīng)濟的迅猛進步，建筑行業(yè)獲得了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展與提升，對原有老舊房屋進行維修管理和改造是建筑行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一，也是建筑行業(yè)在發(fā)展過程中需要重點關注的問題。房屋建筑具有一定的使用年限，在超出使用年限之后房屋建筑往往會存在破損和坍塌的問題，影響居民的生命和財產(chǎn)安全，因此，必須要采取針對性的手段進行老舊房屋的維修、管理及改造工作，提高房屋的質(zhì)量和安全性。本文主要針對老舊房屋維修管理改造的相關對策進行探究。

關鍵詞：老舊房屋;維修管理;改造措施

中圖分類號：TU746.3 ??文獻標識碼：A ???文章編號：1671-2064（2019）17-0000-00

0 引言

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展人們的生活水平不斷提升，對生活質(zhì)量的要求越來越高，長時間使用的老舊房屋在美觀度、適用性、建筑結(jié)構(gòu)上已經(jīng)無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求，因此，必須要加強對老舊房屋維修管理改造的研究，在原有老舊房屋結(jié)構(gòu)的基礎之上提高老舊房屋的應用功能以及使用價值，滿足人們的客觀需要。

1 老舊房屋維修管理與改造的相關要點

1.1 維修與檢查要點

在老舊房屋維修管理與改造之前，工作人員首先需要對老舊房屋的具體狀況以及結(jié)構(gòu)特征進行全面系統(tǒng)的分析，對房屋檢修工作有正確認識。要求對原有老舊房屋的檢查工作要做到細致、認真以及正確，明確老舊房屋的主要建筑材料以及主要應用功能，加強檢驗老舊房屋金屬構(gòu)件的易銹蝕部位以及木結(jié)構(gòu)的易腐爛部位。在維修管理與檢查的過程中，要求技術人員盡可能的避免對原有建筑產(chǎn)生破壞，并針對不同類別的老舊建筑展開針對性的檢修工作。通常情況下，磚混結(jié)構(gòu)的檢修年限為20年左右，磚木結(jié)構(gòu)的檢修年限為15年左右，鋼筋結(jié)構(gòu)的老舊建筑檢修年限為25年左右。然后，工作人員還需要結(jié)合老舊房屋應用的水泥砂漿、屋面排水、水電設備、卷材以及裝飾層等區(qū)域確定合理的檢修周期。通常情況下屋面防水工程的瀝青、油氈紙以及卷材等材料能夠維持五年左右的正常性質(zhì)，外墻的排水部位和粉刷砂漿層維持時間在15年左右，水電設備的檢修年限根據(jù)相關標準來說一般在七年左右，門窗外墻裝飾以及內(nèi)墻裝飾檢修需要以房屋設計的具體要求為主，通常也是七年左右。^[1]

1.2 綜合維修與大修

針對房屋建筑工程相對一般病害需要采取綜合維修的方式加以修復，綜合維修主要目的是整治原有的病害并消除安全隱患，按照原本的樣子對存在破損的地方進行維修。綜合維修方法具有工程量大、維修地點集中、項目復雜、計劃性強、成本較低的特點。綜合維修方式比較常用局部房屋梁柱損壞、墻體局部拆卸以及局部加固等。大修的主要任務是恢復房屋建筑的功能，根治房屋病害，主要是針對房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)和設備進行的，大修能夠顯著延長房屋建筑的使用壽命，具有工程地點集中和工程量大的特點。大修工程項目通常用于沒有倒塌危險但是建筑結(jié)構(gòu)損壞比較嚴重的房屋建筑工程項目當中，可以顯著提升房屋的主體強度，加固房屋的抗震性能。^[2]

1.3 房屋維修的相關要點

工作人員在開展老舊房屋維修工作時，首先需要建立好相應的房屋管理檔案并設置相應的維修檔案和建筑物臺賬，其次，需要確定老舊房屋維修的竣工時間、開工時間、水電設備、建筑設備、房屋結(jié)構(gòu)以及其他設備的維修年限、維修次數(shù)以及維修區(qū)域等。同時，還需要管理并接收相應的建筑工程材料，從房屋竣工驗收之日起對各部分參與單位工程承建的企業(yè)進行詳細的記錄，并注明后續(xù)的保修單位、保修年限、保修項目。最后，需要根據(jù)老舊房屋的實際情況標定保修范圍、保修責任以及保修條例等，建立起行之有效的老舊房屋維修質(zhì)量保證體系。^[3]

2 當前老舊房屋維修管理改造過程中存在的問題

2.1 缺乏足夠的維修與改造資金

業(yè)主在購買房屋時雖然都已經(jīng)繳納了用于設施和公共部位維修的相關維修基金，但是老舊房屋由于屬于業(yè)主的私人財產(chǎn)，因此無法運用這筆維修基金完成老舊房屋的改造與維修工作，導致老舊房屋的維修、管理與改造遲遲得不到有效落實，嚴重缺乏維修與改造的相關資金，影響房屋改造的順利推進。

2.2 房屋維修管理與改造人員專業(yè)素養(yǎng)不足

房屋維修管理改造工程項目涉及到的環(huán)節(jié)較多，持續(xù)時間較長，對從業(yè)人員有著較高的素質(zhì)要求。但從目前來看，絕大多數(shù)的房屋物業(yè)公司缺乏系統(tǒng)科學的高素質(zhì)人才，工資待遇偏低，難以吸引專業(yè)有技術的高水平人才參與到房屋維修與改造過程中，導致老舊房屋維修管理改造工作效率低下。老舊房屋維修管理與改造不僅僅需要具有特定技術特長的員工，還需要一定的復合型人才，要求維修人員同時具有建筑學的房屋維修改造知識以及領導能力，能夠合理協(xié)調(diào)和分配房屋維修涉及到的各項人力、物力以及財力，提高資源的使用效率。將分散的維修作業(yè)整合起來，全程監(jiān)督房維修改造工程，嚴格把關與驗收維修質(zhì)量，使得維修管理與改造工作能夠順利開展，保證維修與改造效果。但由于物業(yè)公司的待遇與高素質(zhì)人才需求之間的矛盾導致房屋維修與管理人員普遍綜合素養(yǎng)不足，老舊房屋維修改造項目也無法順利進行開展。^[4]

2.3 維修工作難以滿足市場經(jīng)營活動的要求

老舊房屋的維修管理與改造工作需要按照市場經(jīng)濟的價值規(guī)律來開展，對于房屋維修所得到的經(jīng)濟利潤和收入也需要通過有效的經(jīng)營管理進行規(guī)劃與處理，由此可見，老舊房屋的維修管理改造工作具有一定的經(jīng)營性特征。同時，由于老舊房屋改造的主要負責部門為物業(yè)管理部門，物業(yè)管理部門的維修費用為物業(yè)收入的主要來源，而物業(yè)的維修工作本質(zhì)上是一項服務性的工作，主要是為業(yè)主服務而存在的，與純粹的商業(yè)行為還是有一定區(qū)別的。由此可見，物業(yè)維修工作的盈利性特征與服務性特征會存在一定的矛盾，影響房屋維修管理改造工作的順利開展。^[5]

3 提高老舊房屋維修管理改造效率的相關對策

3.1 明確維修與改造的相關要點

負責維修和改造老舊房屋的主要單位為物業(yè)，但是，從我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，物業(yè)的發(fā)展仍然不夠成熟，很多物業(yè)公司為了保障自身的效益沒有充分重視老舊房屋的維修與改造工作，多是通過增加業(yè)務量的形式來提高自身的經(jīng)濟收入，專業(yè)技術和服務能力不足，影響服務效果與老舊房屋的改造質(zhì)量。因此，物業(yè)部門必須要加強對老舊房屋維修改造工作的重視，在委派工作人員進行老舊房屋檢查與維修的過程中，需要細致、認真、準確的檢查老舊房屋的相關設施以及系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，并重點檢查老舊房屋內(nèi)部可能會存在故障的部件以及區(qū)域，遵循服務至上的原則開展老舊房屋的維修與改造，站在業(yè)主的角度去看待維修活動，盡可能地滿足業(yè)主在生活方面提出的各種需求，保證業(yè)主面臨的服務問題能夠得到科學的解決。^[6]

3.2 堅持經(jīng)濟合理安全可靠的原則

房屋建筑維修管理改造工作必須要基于安全原則來開展，只有保證整體建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性與安全性，才能夠避免對居民的生命安全產(chǎn)生威脅，使得老舊房屋改造效果能夠得到充分的發(fā)揮。工作人員要通過針對性的改造措施，解決以往房建筑滲漏和倒塌問題，同時，還需要加強施工人員在施工過程中的安全管理工作，提高施工人員的安全認識，盡可能地減少風險因素對建筑施工的影響，保證建筑項目改造能夠順利科學地進行。其次，在保證維修安全以及建筑改造效果的同時，還需要盡可能的降低改造的成本，合理分配房屋維修管理與改造的財力、物力、人力，安排科學的計劃進行適當?shù)木S修，避免出現(xiàn)私自更改維修計劃的現(xiàn)象，從實際出發(fā)，采取科學合理的措施進行維修保養(yǎng)，保證建筑結(jié)構(gòu)的功能以及質(zhì)量。

3.3 堅持服務至上的理念

物業(yè)存在的最主要目的是為業(yè)主而服務的，因此，物業(yè)所做的一切工作都需要圍繞著業(yè)主而展開。房屋維修和改造的直接目的是滿足業(yè)主生活居住的需求，減少老舊房屋安全隱患，因此，維修管理員必須要樹立起正確的服務理念，用正確的態(tài)度對待服務工作，認真聽取業(yè)主的建議和意見，真正解決業(yè)主面臨的問題，提高業(yè)主的滿意度。同時，物業(yè)部門還需要加強對專業(yè)高水平人才的引入，加大復合型人才的引進力度，全面提升物業(yè)整體服務人員的綜合素養(yǎng)。其次，物業(yè)單位還可以加強對現(xiàn)有員工的培訓，提高現(xiàn)有員工的專業(yè)技能以及服務意識，從而能夠為業(yè)主提供更加針對性可靠的服務。

3.4 明確舊房屋改造與施工的技術關鍵

老舊房屋維修管理與改造涉及到整體建筑結(jié)構(gòu)以及建筑學的相關理念與知識，在進行房屋改造的過程中，必須要明確房屋問題的主要區(qū)域以及原因，確定房屋具體是需要大修、中修還是小修。大修和中修必須要向勘察單位和設計單位提供施工隱蔽記錄以及原設計圖紙，并編寫好委托設計任務書，提出具體的改造要求以及維修需要。舊房屋改造過程常見的技術方法主要包括挑、跨、包、鑲、貼幾個部分，對于房屋懸臂梁、挑梁以及牛腿等相關結(jié)構(gòu)構(gòu)件，需要調(diào)出相應的長度與支撐上部的結(jié)構(gòu)，利用連續(xù)梁以及簡支梁跨過原有的構(gòu)筑物和建筑物形成承重結(jié)構(gòu)，支撐上部結(jié)構(gòu)。應用鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土等相關材料包圍原有的構(gòu)件，增加原有構(gòu)件的剛度和強度，沿著原來的墻或者主體進行鑲嵌，從而提高房屋建筑的強度和使用性能。

4 結(jié)語

綜上所述，老舊房屋維修管理與改造是建筑工程項目的重要環(huán)節(jié)，直接關系著人們的生命財產(chǎn)安全。在具體施工過程中，工作人員必須要結(jié)合老舊房屋維修管理與改造要點進行探究，堅持安全可靠、經(jīng)濟合理的施工原則以及服務至上的理念，嚴格落實各項老舊房屋維修管理改造措施，提高老舊房屋的質(zhì)量，充分發(fā)揮老舊房屋的應用價值，滿足人們的居住要求。

參考文獻

[1] 王秀杰.關于原有舊房屋維修管理和改造技術的思考[J].環(huán)球市場信息導報，2015（3）：96-97.

[2] 張秋艷，張偉.原有舊房屋維修管理和改造技術[J].黑龍江科學，2014（9）：34.

[3] 古貴毅.舊房屋維修管理和改造研究[J].科技創(chuàng)新導報，2013（17）：111.

[4] 裴國軍.淺析房屋維修施工項目管理的基本流程[J].中國商界（下半月），2010（06）：78- 79.

[5] 周軍.試析房屋維修管理的特點、難點及要點[J].中國電力教育，2006 （S1）：71-72，89-90.

[6] 萬墨林，韓繼云，雷同順.城市舊房維修改造技術政策研究[J].住宅科技，1995（02）：23-24.

收稿日期：2019-07-22

作者簡介：程浩（1985—），男，江蘇睢寧人，本科，副站長，研究方向：房屋質(zhì)量檢測。