新一輪貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

苗相

摘要：2017年央行首提穩(wěn)健中性的貨幣政策，標(biāo)志著貨幣政策不會(huì)再走寬松的路線。這種貨幣寬松曾經(jīng)是造成房價(jià)飛漲的原因之一。貨幣政策分別從貨幣供應(yīng)量、銀行借貸規(guī)模、利率、匯率四個(gè)方面影響房地產(chǎn)行業(yè)。雖然新一輪的貨幣政策讓一線城市的房價(jià)得到抑制，山西就是其中之一。山西太原、晉中等城市在2018年、2019年房價(jià)呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。建議山西本地銀行相機(jī)抉擇貸款利率，幫助山西房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資，有效抑制房地產(chǎn)泡沫。

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn) 山西房地產(chǎn)

山西省位于中國中原地區(qū)，根據(jù)2018年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，山西省擁有人口3294萬人，人均GDP4.5萬。山西曾經(jīng)是煤炭資源的重要產(chǎn)出地，但在向清潔能源轉(zhuǎn)型的時(shí)代背景下，山西煤炭逐漸蕭條，而房地產(chǎn)后來居上，成為山西的支柱產(chǎn)業(yè)。本文通過對(duì)山西房地產(chǎn)行業(yè)的考察，分析新一輪貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

一、山西省房地產(chǎn)行業(yè)情況

山西省的房地產(chǎn)業(yè)于上世紀(jì)90年代開始有了較快發(fā)展，在國內(nèi)屬于較晚起步的行列。但當(dāng)時(shí)仍然存在管理混亂、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢和盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)等亂象[1]。

（一）山西房地產(chǎn)現(xiàn)狀

山西目前房地產(chǎn)投資飛速增長，其中商品住宅增幅最大。2018年，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1376.6億元，同比增長18.0%，增長幅度比去年增加45個(gè)百分點(diǎn)，高于全國平均增速8.5個(gè)百分點(diǎn)，比同期全省固定資產(chǎn)投資增速快2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資完成1033.8億元，同比增長22.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.1%。此外，山西省房屋建設(shè)規(guī)模不斷增大，新開工面積快速增長。2018年，山西省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋施工面積16949.6萬平方米，同比增長2.9%。城市人口集聚效應(yīng)為房地產(chǎn)發(fā)展帶來動(dòng)力。2018年，山西省會(huì)太原常住人口增加數(shù)是全省最高，比去年多出4.17萬人，2017年太原城鎮(zhèn)化率高達(dá)84.7%。

（二）山西近三年房價(jià)增長情況

總體而言，山西房價(jià)仍然處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。從幾個(gè)較大的城市來看，山西省會(huì)太原房價(jià)最高，2017年房價(jià)平均為8859.75元/平方米，2018年房價(jià)平均為11370.25元/平方米，成為山西首個(gè)突破萬元每平米的城市，2019年（截止到前四個(gè)月）太原房價(jià)平均為12007.25元/平方米。太原三年來的房價(jià)增長了35.5%。其次是晉中，晉中房價(jià)在2017年平均為6127.5元/平方米，2018年為6730.25元/平方米，2019年（截止到前四個(gè)月）為7618元/平方米，是山西房價(jià)第二高的城市，增長了24.32%。第三是晉城，晉城2017年平均房價(jià)在6327.33元/平方米，2018年平均房價(jià)為6902.42元/平方米，2019年（截止到前四個(gè)月）平均房價(jià)為7501.5元/平方米，目前是山西房價(jià)第三高的城市，三年來增長了18.55%。

（三）山西省的房價(jià)調(diào)控政策及成效

山西省大部分資源集中在省會(huì)太原，因此太原是山西省房價(jià)中的領(lǐng)漲城市，也是山西房價(jià)調(diào)控最頻繁的城市。2018年開始，太原響應(yīng)國家的房價(jià)調(diào)控政策，對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。2018年5月，太原市人民政府印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），《意見》要求實(shí)行樓市住房限購政策、加強(qiáng)差別化住房信貸和稅收政策、及控制現(xiàn)房短期交易轉(zhuǎn)讓。隨后太原又發(fā)布了個(gè)貸調(diào)整方案，將原先20%購房合同總價(jià)的最低首付款比例調(diào)整至30%，停止向購買第三套及以上的居民發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。對(duì)于取得房產(chǎn)證后不滿兩年的二手房，在進(jìn)行交易要收取稅費(fèi)，該規(guī)定也對(duì)二手房市場產(chǎn)生了一定影響。太原房價(jià)增長率從2017年的28.37%下降到2018年的5.6%，增長率下降了22.77%。

二、新一輪貨幣政策的要點(diǎn)和趨勢(shì)

（一）貨幣政策將在松緊適度中偏緊

2019年政府工作報(bào)告中指出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。雖然今年一季度宏觀數(shù)據(jù)好于預(yù)期，但是外部環(huán)境不確定性和經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，央行在貨幣政策上勢(shì)必會(huì)更為謹(jǐn)慎，不會(huì)搞“大水漫灌”也不會(huì)收緊。從種種跡象來看，今年貨幣政策都趨于偏緊，不論是央行降低了公開市場操作的頻率和規(guī)模，還是一季度央行工作例會(huì)強(qiáng)調(diào)“把好貨幣總閘門”。其中原因，房地產(chǎn)市場回暖占據(jù)了一定因素。今年以來，一線城市成交面積環(huán)比大增，二線城市局部地區(qū)成交樓面價(jià)甚至創(chuàng)出新高。放任樓市的升溫會(huì)對(duì)當(dāng)前扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基調(diào)相違背。因此在松緊適度中偏緊，是未來貨幣政策的主要趨勢(shì)。

（二）向民營、小微企業(yè)發(fā)力

在今年3月經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的情況下，市場對(duì)加杠桿、炒房產(chǎn)、寬信用的預(yù)期增加，對(duì)此央行深夜辟謠，表示不會(huì)進(jìn)行定向降準(zhǔn)。從政府角度上看，國家要長期穩(wěn)定發(fā)展，根本還是依賴科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，房地產(chǎn)只能保證經(jīng)濟(jì)不下滑，因此央行實(shí)行更為精準(zhǔn)的定向中期借貸便利（TMLF）來幫助中小企業(yè)融資，盡量避免資金流入地產(chǎn)、基建等資金洼地。未來央行不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的降息或者降準(zhǔn)，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長和CPI進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，以逆回購和MLF操作為主，調(diào)整短期流動(dòng)性。

三、新一輪貨幣政策對(duì)山西房地產(chǎn)的影響

從宏觀層面分析，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的因素主要有貨幣供應(yīng)量、銀行信貸規(guī)模、利率、匯率[2]。貨幣供應(yīng)量的增加使銀行可以更多地發(fā)放貸款，購房者和開放商也就能夠更容易獲得銀行貸款，從而刺激房地產(chǎn)供求，使房價(jià)上升。中國的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增速已經(jīng)連續(xù)三年下滑，分別為2016年的11.3%，2017年的8.2%，2018年的8.1%。為了繼續(xù)穩(wěn)杠桿的政策，貨幣供應(yīng)量不會(huì)再出現(xiàn)大的變化，而山西房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的狀態(tài)，貨幣供應(yīng)量的收緊將對(duì)山西房地產(chǎn)帶來負(fù)面影響[3]。

銀行信貸規(guī)模則直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通狀況。雖然央行為了避免資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，采取定向中期借貸便利的方式為市場注入流動(dòng)性，但是對(duì)于中小企業(yè)來說，獲得的融資仍然有一部分要進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，其中就包括房地產(chǎn)投資。而且對(duì)于山西省而言，省內(nèi)企業(yè)多以大型國企為主，產(chǎn)業(yè)也多為重資產(chǎn)的第二產(chǎn)業(yè)，銀行信貸規(guī)模的增加將為山西省房地產(chǎn)帶來正面影響。

利率是資金的價(jià)格，貸款利率越低房地產(chǎn)商就能以更低的價(jià)格獲得資金，由于房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)債率，低利率可以給房地產(chǎn)商帶來更多利潤。因此貸款利率的降低會(huì)影響房地產(chǎn)的定價(jià)。2018年長期和短期的利率均有所下降，同時(shí)監(jiān)管部門鼓勵(lì)銀行以“保本微利”來進(jìn)行資金定價(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)供給端來說是利好。

匯率是通過資金流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的。當(dāng)國際形勢(shì)不穩(wěn)定，人民幣發(fā)生貶值時(shí)，國內(nèi)資金就會(huì)流向海外資產(chǎn)，從而導(dǎo)致國內(nèi)樓市遇冷。但2018年4月在岸人民幣對(duì)美元匯率下降，在這期間山西太原房價(jià)增長率飆升至1%以上。這是由于2018年央行兩次進(jìn)行降準(zhǔn)，抵消了人民幣貶值帶來的房地產(chǎn)下行壓力。可以看出山西房地產(chǎn)對(duì)匯率并沒有對(duì)貨幣供應(yīng)量敏感。

四、山西金融機(jī)構(gòu)應(yīng)幫助房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

山西省金融發(fā)展不夠成熟，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也較為落后。山西金融機(jī)構(gòu)可以從以下三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生幫助。一是有針對(duì)性地對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整。銀行信貸在房地產(chǎn)融資占據(jù)了很重要的部分，且信貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格具有影響。中國目前的利率市場化改革已經(jīng)基本完成，山西地方銀行在進(jìn)行信貸時(shí)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)貸款，配合宏觀地產(chǎn)調(diào)控政策，在房地產(chǎn)過熱時(shí)對(duì)購房者實(shí)行差別化的利率政策，在房地產(chǎn)低迷時(shí)放寬購房條件。二是定制住房抵押信貸產(chǎn)品。當(dāng)房地產(chǎn)市場的資金流趨于寬松，或者房地產(chǎn)市場需求過熱的時(shí)候，適當(dāng)?shù)卣{(diào)高信貸利率，反之則調(diào)低。針對(duì)不同需求的購房者提供差異化的住房抵押貸款產(chǎn)品，有效地預(yù)防和控制房地產(chǎn)投機(jī)行為。第三是完善房地產(chǎn)融資渠道，提高內(nèi)部盈余資金融資和外部融資的比例，減少金融杠桿，防范金融銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于業(yè)績出色的地產(chǎn)企業(yè)，幫助其上市以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資;允許部分信用好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，或者發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

五、面對(duì)新一輪貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策

在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的新貨幣政策面前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的首要問題就是資金來源。中性的貨幣政策意味著房企融資不再像過去那么容易，房企當(dāng)務(wù)之急是開拓融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以增加海外融資渠道，或發(fā)行債券融資、發(fā)售股權(quán)融資等，也可以進(jìn)行售后回租、房地產(chǎn)信托等金融工具進(jìn)行融資。其次，國家一再強(qiáng)調(diào)要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，要“去杠桿”、“穩(wěn)杠桿”，而房地產(chǎn)吸引的投資者多、風(fēng)險(xiǎn)高，應(yīng)加強(qiáng)規(guī)模化、集團(tuán)化，提升經(jīng)營水平，走聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營的道路，增加抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。再次，在逆周期環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)縮短開發(fā)周期，避免多城拿地，拉長戰(zhàn)線，導(dǎo)致資金鏈緊張。

參考文獻(xiàn)：

[1]李辰，王玉萍.山西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及建議[J].中國房地產(chǎn)金融.1994（06）.37-38.

[2]劉楊婷.貨幣政策對(duì)山西省房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué).2015.

[3]王來福，郭峰.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響研究——基于VAR模型的實(shí)證[J].財(cái)經(jīng)問題研究.2007（11）.15-19.

（作者單位：中國人民銀行朔州市中心支行）