房地產企業如何應對“營改增”

摘 ?要：在“營改增”政策實施之前，我國稅收主要包括增值稅和營業稅，對企業來說稅負壓力較大。為了改善這一情況，促進市場經濟良好發展，我國政府開始全國實施“營改增”政策。而由于房地產企業的特殊性，其財務管理工作隨之發生了巨大的變化，如何在“營改增”背景下做好財務管理是房地產企業需要重點考慮的問題。基于此，文章就“營改增”對房地產企業財務管理的影響進行分析，并提出了幾點管理策略。

關鍵詞：營改增;增值稅;房地產企業

土地增值稅在“營改增”之前是地方稅收中的一個小稅種，其占地方稅收收入比重低，且因征管程序復雜、難度較大，地方稅務機關有限的征管力量一定程度上沒有深挖此項稅源。但“營改增”之后，地稅機關失去了第一大稅源“營業稅”，征管范圍變窄，為完成稅收任務只能“精耕細作”深挖存量稅源。加之從2016年以來逐步火爆的房地產市場，土地增值稅作為之前未被深挖的稅源必然會引起地方稅務主管機關的高度重視。特別是在具體實踐中，土地增值稅曾把許多房地產企業推上風口浪尖，具有代表性的就是2014年央視兩次報道的知名房企“欠稅門”及其引發的爭論和社會關注，十余家上市房地產企業為此發布公告，對市場和企業形象造成了很大的影響。由此可見，房地產企業做好土地增值稅的日常管理和納稅籌劃，增強在土地增值稅稅收實踐中把控不確定性問題的能力，對房地產企業具有十分重要的意義。房地產企業要通過加強日常管理、完善內控制度、打造專業化的財稅人才隊伍、做好納稅籌劃等方面加強土地增值稅管理和風險防控，從而幫助房地產企業減少納稅成本、控制稅收風險。

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所（以下簡稱轉讓房地產）取得收入的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅，土地增值稅實行四級超率累進稅率。改革開放前，我國土地一直為無償、無限期的行政劃撥方式使用，這種方式沒有發揮土地這一稀缺資源的價值和效益，與社會主義市場經濟發展的客觀要求不相符。1987年，我國對土地使用制度進行了改革探索，允許在國家保留土地所有權的前提下，通過拍賣等方式以一定價格，將土地使用權按規定年限和用途出讓給使用者。這一根本性改革，確立了市場配置土地資源的新制度，為我國房地產市場的建立和迅速發展提供了基礎。但是迅速被激發的市場需求加上相關配套制度的缺失，使得房地產市場在之后的一段時間內持續升溫，土地炒賣嚴重，部分地區房地產出現泡沫，影響到了國民經濟的良好運行。為了扭轉這一局面，規范土地和房地產市場交易秩序，合理調節收入分配，增加土地收益，國務院于1993年12月13日公布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅從1994年1月1日起開始在全國范圍內征收。土地增值稅開征24年來，隨著房地產市場的發展壯大，其占地方財政收入的比重逐年增加，作為稅收手段調節房地產市場的作用逐漸顯現，維護國家參與土地增值收益分配的職能更被認可。

房地產企業土地增值稅管理是一個復雜的、各要素相互聯動的系統工程。要使房地產企業能夠加強土地增值稅的管理和風險防控，使相關利益最大化和風險最小化，就要做好土地增值稅日常管理，從項目之初便進行應對土地增值稅清算的準備。清算資料準備必須貫穿整個項目，企業要確保賬目完善清楚、內部資料銜接順暢、財務及時入賬，避免財務瑕疵。同時，要打破財稅專業人員處于企業鏈條末端的格局，使其提前介入土地增值稅清算，理清房地產開發流程，參與項目綜合規劃與配置，做好納稅籌劃。面對特殊問題和情況時，要及時發現、提前處置，注意搜集過程中的佐證材料;要加強風險防控管理，面對制度空白尋求對企業自身最有利的解決方案，并做好與稅務機關溝通說明的準備。最后，培養專業化的財稅人才隊伍，做好這一土地增值稅管理和風險防控中至關重要的基礎工作。

土地增值稅是一個稅制設計存在空白和不合理，且要素不明、可操作性不強的“先天畸形”的稅種。但國家需要土地增值稅履行維護國家參與土地增值收益分配、調控房地產市場、調節收入差距和增加地方財政收入的職能，所以土地增值稅在一定時期內會長期存在。而由土地增值稅缺陷而來的制度漏洞和涉稅風險，需要房地產企業高度重視予以解決和防范：

（1）稅務機關對土地增值稅的征管必將強化。房地產企業要做好土地增值稅征管力度大幅加強的準備。

（2）土地增值稅存在嚴重缺陷，且土地增值稅清算存在明顯不確定性。房地產企業須充分把握土地增值稅的特殊性，明確土地增值稅的缺陷和政策空白，熟悉各省土地增值稅的不同規定，有針對性的進行風險防控和個別情況處理。

（3）房地產企業要建立一個完整嚴密的、各要素相互聯動的土地增值稅管理系統工程。做好日常管理、清理內部阻隔、打破財務末端格局，以此作為做好土地增值稅管理和防范相關涉稅風險的有效手段。

參考文獻

[1]田志偉，胡怡建.“營改增”對各行業稅負影響的動態分析——基于CGE模型的分析[J].財經論叢，2013（04）

[2]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習，2013（06）

作者簡介：何婧婷，女，漢族 籍貫成都，學歷本科，成都金控融資租賃有限公司，工作人員。