公共管理與公共服務用地基準地價評估探析

李曉杰　李純斌　張帆

摘要：隨著公共管理與公共服務用地有償使用的逐步推廣，把公服用地基準地價作為基本用途進行編制成為土地有償使用的客觀市場需求，2016年年底，政府將公服用地基準地價納入基準地價體系中，但目前并沒有關于公服用地基準地價評估的技術參考，文章提出了根據成本逼近法計算公服用地基準地價的思路和方法。

關鍵詞：公共管理與公共服務用地;定級;基準地價

一、引言

公共管理與公共服務用地是城市形成與發展的基礎，為城市健康有序的發展提供物質基礎和精神保障，為人們提供舒適的居住環境，為改善城市生態條件提供良好的自然環境，營造一種人與社會、人與自然統一、和諧的氛圍，在控制城市規模、合理規劃城市發展等方面發揮重要的作用。公服用地因其使用的公益性，一直以來屬于劃撥用地，2016年年底，國土資源部提出“市、縣政府應依據當地土地取得成本、市場供需、產業政策和其他用途基準地價等，制定公共服務項目基準地價，依法評估并合理確定出讓底價”的意見，第一次將公服項目用地納入基準地價體系中。

二、公共管理與公共服務用地的內涵

根據基準地價評估流程，首先明確基準地價評估的范圍和內涵，公共管理與公共服務用地在2017年的《土地利用現狀分類》中屬于一級地類，包含：機關團體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地、公共設施用地、公園與綠地。除此之外，由于公服用地的公益性和劃撥性，通常將特殊用地中的部分用地包含其中。

三、公共管理與公共服務用地定級

按照《城鎮土地分等定級規程》的要求，城鎮土地級別更新工作所需工作底圖應采用能覆蓋城鎮土地定級范圍的城鎮地籍圖、地形圖或規劃圖，并選取對公共管理與公共服務用地定級價格產生影響的因素因子，根據相應的計算公式，分別計算各因素因子的功能分和服務半徑，公服用地定級根據其不同用地類型的盈利性可參考“工商住”的影響因素因子，見表1。考慮到各定級因素因子對土地質量區位的敏感程度，確定公服用地定級因素因子作用分隨服務半徑的衰減程度，見表2。

四、公共管理與公共服務用地基準地價評估

公共管理與公共服務用地的價格基本由兩部分組成：土地平均取得成本和開發成本。根據《城鎮土地估價規程》中基準地價評估的方法，市場比較法和收益法需要交易案例的支撐，公共服務項目用地一直以來屬于劃撥用地目錄，市場交易案例極少，因此可以選擇成本法進行基準地價的估算。成本逼近法的計算公式為：

VE=Ea+T+Ed+R1+R2+R3

式中：VE：土地價格;Ea：土地取得費;

T：有關稅費;

Ed：土地開發費;

R1：投資利息;

R2：投資利潤;

R3：土地增值。

采用成本逼近法評估基準地價具體計算過程如下：

1. 根據定級結果，參照土地補償費、安置補助費、青苗補償費確定末級和次一級的土地取得費，若估價區域較大，所定級別較多，應計算末級和次兩級的土地取得費。

2. 參照耕地占用稅補償標準和基本農田保護條例確定耕地占用稅和耕地開墾費。

3. 根據土地開發標準結合實際情況確定土地取得費。

4. 投資利息率為估價期日中國人民銀行公布的固定資產一年期貸款利息率，根據公式計算投資利息：

投資利息=（土地取得費+有關稅費）×[（1+投資利息率）n-1]+土地開發費×[（1+投資利息率）n/2-1] （注：n為開發周期，設定正常開發周期為一年）。

5. 考慮估價區域土地開發投資收益實際情況設定投資利潤率及土地增值收益率，計算得到投資利潤及土地增值收益。

6. 經年期修正得到末級和次一級或次兩級的土地價格。建立地價——單元作用分值指數模型，將其他級別的單元作用分均值分別帶入公式，得到各級別基準地價。

7. 結合具體地塊情況分析各級別基準地價是否符合實際，建立修正體系。

五、結論

采用成本逼近法測算公服項目用地基準地價，對目前進行的公服用地基準地價評估有較強的實用性和可操作性。公服用地由于其自身的權屬特殊性，在未來宗地估價中還需要結合實際情況確定合適的價格，公服用地的使用也需要更多相關法律法規來約束管理。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國家標準《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）[S].中國標準出版社，2017.

[2]中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）[S].中國標準出版社，2014.

[3]陶玉厚，欒倩，蔡鍔.公共服務項目用地基準地價評估探析[J].中國市場，2018（18）.

[4]王欣.我國公共管理與公共服務用地價格評估研究[D].河南理工大學，2010.

（作者單位：李曉杰，甘肅農業大學管理學院;李純斌，甘肅農業大學資源與環境學院;張帆，白銀市國土資源勘測規劃院）