房屋買賣按揭貸款返還問題研究

孫欣

摘要：因出賣人違約導致房屋買賣合同被解除的，非違約方依法可以主張其應有的權益。但非違約方在解除買賣合同的同時能否一并主張解除按揭貸款合同。按揭貸款合同被解除后如何確定返還財產的主體問題司法實踐中存在不同的觀點。

關鍵詞：買賣合同;貸款合同;返還財產

一、案情

再審申請人：十堰住房公積金管理中心

被申請人一：劉某、蔡某。

被申請人二：湖北武當太極湖置業有限公司、中國工商銀行股份有限公司十堰城中支行。

湖北省丹江口市人民法院經審理查明：劉某、蔡某夫妻于2011年10月9日與太極湖置業有限公司簽訂了《商品房預售合同》。后于2011年12月15日，劉、蔡夫妻（作為借款人、抵押人）與十堰公積金中心（委托方）、工行十堰城中支行（作為貸款人）、太極湖置業公司（作為保證人）簽署了《住房公積金貸款抵押借款合同》。后因太極湖置業公司違反合同約定導致房屋買賣預售合同無法履行，劉、蔡夫妻向法院訴訟請求解除以上兩個合同并要求太極湖置業公司返還房屋首付款及違約金，要求工行十堰城中支行、十堰公積金中心返還其支付的借款。

二、審判

一審法院認為，不管是商品房預售合同還是貸款抵押合同都是各方當事人的真實意思表示，且不存在無效或可撤銷情形，理應受到法律保護。在本案中，貸款抵押合同的成立時基于商品房買賣合同的成立，二者存在密切的聯系。由于太極湖置業公司的違約導致商品房買賣合同已無法履行，按揭貸款合同也無法履行。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規定，本案就解除商品房預售合同及按揭貸款合同并無不當。二審法院維持了一審法院的判決。

十堰公積金中心申請再審稱，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款之規定，二合同不應合并審理，根據該條第二款之規定對劉、蔡夫妻二人負返還責任的是太極湖置業公司。湖北省高級人民法院經再審支持了十堰公積金中心的訴訟請求。

三、評析

（一）本案存在的法律關系

本案存在三個法律關系。1.劉思陽、蔡紅蕓夫妻與太極湖置業有限公司之間的房屋買賣合同法律關系;2.劉思陽、蔡紅蕓夫妻（借款人身份）與工行十堰城中支行（受托方）、十堰公積金中心（委托方、實際貸款方）之間簽訂的住房公積金委托貸款協議法律關系;3.劉思陽、蔡紅蕓夫妻（借款人、抵押人）與工行十堰城中支行（貸款人）、太極湖置業公司（保證人）簽訂的《個人住房公積金（組合）貸款抵押借款合同》法律關系。

通過以上法律關系可以看出，在本案中十堰公積金中心是實際的出借人，劉、蔡夫妻是借款人，鑒于公積金的性質，即《住房公積金管理條例》第十二條之規定：住房公積金管理委員會應當按照中國人民銀行的有關規定，指定受委托辦理住房公積金金融業務的商業銀行（以下簡稱受委托銀行）;住房公積金管理中心應當委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業務和住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續。住房公積金管理中心應當與受委托銀行簽訂委托合同。工行十堰城中支行實際起到中間支付的橋梁媒介作用，因為在第三個法律關系中其作為貸款人的身份款項來源于十堰公積金中心。但鑒于公積金的應用程序，在第三個法律關系中工行十堰城中支行變為貸款人身份。

（二）十堰公積金中心對劉思陽、蔡紅蕓夫妻二人是否負有返還已支付的貸款本息的責任

一、二審法院給予了支持的態度，其判決的法理基礎可能在于合同的相對性原理。如果單從合同解除的后果出發，根據《合同法》第97條的規定劉、蔡夫妻當然有權主張返還已支付的借款。但是本案存在以下幾個問題。第一、商品房預售合同與按揭貸款合同是相互獨立的，二者非主從合同的關系，盡管二者確存在密切聯系。在二合同都合法有效的情況下應分別審理，不應一并審之;第二、合同解除的種類分為約定解除和法定解除，本案不存在約定解除的情形，且十堰公積金管理中心與工行十堰城中支行不存在根本違約的情形，因此劉、蔡夫妻二人解除按揭貸款合同的請求沒有法律依據;第三、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五第二款規定，原本由出賣人承擔的返還貸款之責任判定由委托人、擔保權人承擔，實為一種責任轉嫁，盡管二者可以通過訴訟路徑向出賣人追回但的確增加了當事人的負擔。

湖北省高級人民法院認為，職工對住房公積金擁有所有權，由于住房公積金由公積金管理中心統一管理，所以其處分權受有一定條件的限制。在本案中最終承擔返還責任的主體是太極湖置業公司而非十堰公積金管理中心或工行十堰城中支行，因此其主張對象錯誤。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五第二款規定商品房擔保貸款因商品房買賣合同被解除而解除的，出賣人應將收受的購房貸款及購房本金、利息返還給擔保權人和買受人。

（三）在十堰公積金中心沒有提出訴訟請求的情況下，原審法院徑行判決是否違反法定程序

第一、從合同相對性層面講，劉思陽、蔡紅蕓是借款方（債務人身份），十堰住房公積金中心、工行十堰城中支行是貸款方（債權人身份），太極湖置業公司是接收方。同時劉思陽、蔡紅蕓相對于太極湖置業公司是債權人身份。因此劉思陽、蔡紅蕓要求十堰住房公積金中心、工行十堰城中支行返還已支付借款的要求不甚合理，其最終債務人應為太極湖置業公司。第二、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款明確規定作為有獨立請求權的擔保權人未提出訴訟請求的應僅審理商品房買賣合同糾紛。在本案中十堰住房公積金中心應為由獨立請求權的第三、其在沒有提出合并審理的情形下一審法院徑行合并審理的行為違反了民事訴訟法中當事人的處分原則。

程序與效率是民事訴訟制度理應追求的價值目標，二者的價值取向是一致的。在具體案件中二者存在不可調和的矛盾。對于二者價值理念追求不同，不同法官會作出不同的判決，即同案不同判。當二者存在矛盾時，法官必須面對價值優先問題。一、二審法官就選擇了效率價值，再審法官則選擇了程序正義。在本案中看似一、二審已解決了貸款返還問題，最終的返還者是太極湖置業公司，但是判決之后還面臨一個重大的問題——執行。筆者搜索了本案的執行文書結果發現，由于太極湖置業公司資金不足，無可供執行財產導致執行終結。因此，一、二審的判決結果與再審判決結果在最終的風險責任承擔上出現了兩級分化的結果。

（四）劉、蔡夫妻二人可否請求太極湖置業公司向十堰住房公積金中心償還相應的貸款本息

盡管湖北省高院以不告不理原則撤銷了丹江口市人民法院的第四項判決，但從判決思路講是正確的。這就涉及到如下問題：當十堰住房公積金中心怠于行使其權利時，劉思陽、蔡紅蕓夫妻二人可否向法院主張由太極湖置業公司向十堰住房公積金中心償還相應的貸款本息？答案是肯定的。第一、劉思陽、蔡紅蕓對公積金貸款本質上而言是享有所有權的（其貸款可以看作提前預支行為），作為債權人當然可以向太極湖置業公司主張之;第二、如果完嚴格按照合同相對性原理，十堰住房公積金中心只能向劉思陽、蔡紅蕓夫妻主張相應的貸款，而劉、蔡夫妻二人卻不能向太極湖置業公司主張之，作為無過錯方反而成為最終的債務承擔者，顯然違背公平正義原則。當劉、蔡夫妻二人追回債權額后再返還于十堰住房公積金中心也不失為一種解決方法。本案的關鍵問題在于，劉、蔡夫妻二人，十堰住房公積金中心都沒有向太極湖置業公司主張相應的債權額，從而導致一、二審法院違背民事訴訟法的基本原則而導致相關判決被撤銷。

四、結語

程序與效率相比較而言，程序是第一位的，效率的實現是建立在程序正義之上的，正如培根說：“一次不公正的審判，其惡果甚至超過十次犯罪。因為犯罪雖是無視法律——好比污染了水流，而不公正的審判則毀壞法律——好比污染了水源。”處分原則作為民事訴訟法中一項基本原則，法官在判案時應充分尊重當事人的決定，當事人沒有沒有提出的事項法官不能做出裁判，必須由當事人決定審判對象，法官不能逾越而為之。沒有建立在程序之上的效率難以保證司法的公正性。一、二審法官為提高訴訟效率，達到良好的社會效果把相關糾紛一并審理，徹底違反了程序正義，違反了民事訴訟法的基本原則，由于執行無果導致風險責任轉嫁，無益于司法公正的實現。在案件事實清楚，法律無明確之規定時，法官審理案件時可以充分把程序與效率結合起來，發揮自由裁量權，但兩者存在不可調和的矛盾之時，應守護程序正義，尊重民事訴訟法的基本原則。

（作者單位：青島科技大學法學院）