房地產未來十年前景分析(三)

馬欣 毛星海

摘要：依據黨的十九大報告確立的新時代國家戰略，從四大方面針對房地產行業進行前景分析研究。一是黨的十九大報告對房地產行業未來發展的影響;二是從經濟人口、婚姻狀況變更、城鎮化率、中心城市引領作用及三、四線城市互補作用進行分析;三是從房地產行業的現狀進行分析;四是對商業地產、產業地產未來十年的發展前景預測分析。

關鍵詞：房地產;未來十年;前景分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0014-20 收稿日期：2019-07-10

4從房地產行業的現狀進行分析

從房地產行業的三個維度來剖析行業未來的發展前景，第一個維度是從房地產市場的供需角度進行分析，涉及五個方面討論，分別為庫存情況、空置率情況、人均住房面積需求情況、城市變革與商品房增量之間的關系分析、改善性住房需求情況及租賃市場情況進行分析。第二維度從金融改革導向闡述房地產行業需高度重視防范房地產金融風險及未來房地產金融的變革方向。第三維度從通過政府對行業的調控政策分析房地產的現狀與前景預判，通過這三個維度的分析旨在盡可能清晰地勾勒出房地產的未來發展前景。

第一個維度是從房地產的供需情況分析。

一是庫存情況分析，從2015年底開始房地產去庫存，已成為國家十分關注的事情，列入2016年重點工作。時任中央財經領導小組組長習近平于2015年11月10日上午主持召開中央財經領導小組會議中指出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。包括后續的棚戶區改造貨幣化安置政策出臺，這一系列政策措施的出臺，對“去庫存”起到極大的推動作用。根據國家統計局發布的2019年一季度各項統計數據中的商品房待售面積（包含住宅、辦公、商業用房）為5.1646億平方米、同比減少9.9%，而實際的住宅商品房待售面積僅為2.46億平方米，同比減少15.4%，對比同期的商品房銷售面積2.9829億平方米，同比減少只有0.9%，其中住房商品房銷售面積為2.5954億平方米，同比減少0.6%，反觀房屋竣工面積為1.8474億平方米，其中住宅面積為1.043億平方米，通過增量與銷量的對比，兩項抵扣，可以看出未來庫存將會持續減少，特別從2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但庫存減少的趨勢不改。

目前南方的一二線城市甚至還庫存緊缺，以南京為例，截至2019年3月底全市庫存商品房約為3.5萬套，庫存面積約為94萬平方米，去化周期約4.5個月，存在庫存緊缺。

從庫存分布來看，我國庫存分布不均仍然持續，庫存主要集中在三四線城市。西部地區包括北方地區庫存大大高于南方，從可售庫存看，2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市從2018年下半年以來有一定上升。從廣義庫存看，2017年西部地區、四線城市土地消化周期分別為2.5、2.1年。如東三省、內蒙、山西這些省份庫存高企，去化周期都在5年以上，尤其是內蒙古，去化需要7.4年，全國最高;東三省則需6.5年以上。

由此可以看出，目前的庫存真正高企的地方主要集中在三四線城市，隨著國家對7大城市群的發展布局，未來遠離這7大城市群的三四線城市的房地產的發展會越來難以為繼，庫存將尾大不掉，如東北的鶴崗市就是典型案例，房價每套只有10萬元左右，且還無人問津。所以關于庫存問題要區別看待，未來7大城市群的一、二線城市的房地產不是解決庫存的問題，而是如何增加供應量的問題。

二是人均住房面積需求，通過國家統計局數據，到2018年我國城鎮人均住房建筑面積約為36.9平方米，而實際使用面積只有23平方米，從人均住房面積來看，我們的住房面積還是偏小，同時我國的住房是按建筑面積計算，而主要發達經濟體國家是按套內使用面積計算，比如日本今天的水平約33.1平方米（約合建筑面積47.1平方米），從橫向上看面積相近，但國外統計口徑采用的是實際使用面積，而我國是采用建筑面積，我國商品房得房率一般在75%-80%左右，由此我國城鎮人均住房面積未來至少還有20%的提升空間。

根據國家人口普查的數據計算，我國城鎮人均住房建筑面積從2000年的21.2平方米/人上升到2010年的27.9平方米/人，并進一步上升到2017年的35.2平方米/人。然而，即使是這樣，中國的人均住房套內使用面積與其它一些主要國家相比仍然偏少。在收入增長和家庭小型化的推動下，如果到2030年中國城鎮人均住房使用面積達到日本今天的水平約33.1平方米（約合建筑面積47.1平方米），全國大陸總人口為139538萬人，其中城鎮常住人口8.3137億人，占總人口比重（常住人口城鎮化率）為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，城鎮戶籍人口為6.0517億，城鎮人均住房建筑面積約為36.9平方米，2030年城鎮化率要達到70%的目標，再加上城鎮人均住房面積提升20%的空間計算，僅人口方面到2030年城鎮還要增加約2億人口，按人均使用面積40平方米計算，這就需要80億平方米，外加現有城鎮人均面積提升20%的面積（66億平方米）計算，兩者相加需要新增量146億平方米的商品房，保守估計每年也需要新增住房建筑面積約12億平方米。所以當前的房地產投資還遠未見頂，房地產投資更不可能出現斷崖式下跌的情況。

三是空置率的情況分析，對于城市空置率較大的原因，要區別看待這個問題，不同的統計口徑、不同的區域所反映出的空置率原因也不盡相同。

2018年3月全國政協經濟委員會副主任、中央農村工作領導小組原副組長兼辦公室主任陳錫文曾講述“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。”從數據上看比較高，然而，從人口普查的情況來看，集體住宿、合租和群租也是城市常住人口的正常住房形態。對于一些富裕家庭，在城市里擁有超過一套住房（有的屬于不同城市），也屬于正常現象。從人均住房面積來看中國的住房狀況還很難說已經實現了富裕的水平。考慮到中國貧富差距較大，人口仍在大量進入城市，空置率超出正常水平也很難作為房屋已經供應過剩的證據。

另外由于前些年房地產的粗放型發展，許多三四線城市過度的土地供應，帶來了不按城市實際需求過度開發，外加隨著人口外遷，造成的結果就是三四線城市商品房供過于求，囤積了大量的空房，這種現象主要集中在全國的三四線小城市和中國東北部。而一二線城市的空置率主要是統計口徑的不同造成空置率偏高，從銷售市場端情況看，三四線城市由于過高的空置率，政府層面只有通過貨幣化棚改來減少庫存，而一二線城市則需求旺盛，個別城市甚至通過搖號來獲得購房資格。

由此空置率要從不同區域、不同城市級別區別看待，分析中不能采用一刀切的方法進行分析。

四是從城市變革與商品房增量之間的關系分析，這方面分析已從上面的按照2030年城鎮人口約10.1億人，人均住房面積按目前的40平方米計算，則中國城鎮住房總建筑面積需要達到412億平方米，去掉2018年預估的286億平方米存量，則2018-2030年需要新增約126億平方米住房。另外受三四線“收縮型城市”的影響，這可能還不是中國居民對于住房需求的全部——收縮的三四線城市可能意味著還有額外至少4億平方米的新增商品住房需求。在中國600多個城市中間有180個城市（超過1萬的建制鎮和街道）的人口在流失。這些流失人口的城市不僅僅在東北、山西等一些重工業和資源密集型的省份，也遍及大城市的周邊、四川盆地、乃至于長江三角洲。目前而言，中國收縮城市的收縮程度比起國外城市如底特律等還處于初級階段。大部分城市的人口收縮都沒有超過10%，而相關城市的GDP和城市建成區面積甚至還在增長。但是伴隨著中國進入到城鎮化的中后階段，人口進一步向大中城市和中心城市圈聚集，可以斷定必將有更多的三四城市面臨城市設施因人口流出而出現逐步廢棄。實際上，在東北一些地區已經出現了建筑面積幾十平方米但是售價僅有幾萬元的房屋——顯著低于建造成本，暗示了這些房屋將被廢棄的命運。如果保守估計2016年底中國657個城市中，非一二線城市的30%可能出現收縮，這些城市2018-2030年城市住房建筑面積每年有0.5%可能因為無人使用而廢棄，意味著在其它城市（主要是一二線和核心都市圈）可能還要增加4億平方米左右的新建住房建筑面積。

由此到2030年中國仍然需要134億平方米左右的新增住房建筑面積，意味著2018-2030年間中國的住房銷售平均面積約在12億平方米左右，從這個口徑計算的結果與之前第二方面“人均住房面積需求”中所計算的2018-2030年間中國的住房銷售需求約12億相吻合。再次印證現在就斷言中國的房地產供給已經顯著的供過于求可能還為時過早。

五是從住房質量的改善分析，黨的十九大報告中提出現今我國社會主義主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，這個矛盾也體現在老百姓對住房質量改善的需求上。

我國住房建筑平均壽命30年，住房建筑質量跟國際比還是有很大的差距，住房質量的改善，也將推動住房消費的升級。特別是高質量的商品房供應總體上比較欠缺，總體中國居民仍有巨大的改善居住條件的意愿，所以在可預見的未來改善型需求占比將逐年遞增。

另外，從租賃市場進行分析;過去三十年，我國商品房市場得到了迅猛發展，相當程度上滿足了人們的住房需求，然而這十年也是商品房價格連創新高的十年，造成了相當一部分居民購房困難。房價的連續上漲，其中一個重要原因就是住房供應結構失衡。在巨大的利益驅動下，新房市場獨輪高速運轉，而支撐住房體系的另外幾個車輪保障房、二手房以及租房市場發展嚴重滯后。

尤其是房屋租賃市場，發展不規范、散亂，客戶體驗差，再加上之前很多地方的戶籍制度的僵化，把戶籍、小孩教育、醫療服務等與產權住房捆綁，使得租房者不能上戶口，不能享受包括義務教育在內的公共服務，因此“結婚必須有房”就成了天經地義的觀念，使得相當大一部分城市新移民不得不透支自己和家庭的未來，擠向新房市場，從而人為放大了買房的“剛性需求”，對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

因此，發展規范的租賃市場，完善有梯次的住房供應體系，就會起到穩定房地產市場的作用。隨著房地產市場逐步從增量時代進入存量時代，政策方面的鼎力相助使得房屋租賃市場迎來難得一次的發展機遇。十九大報告指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”租購并舉的住房制度一石激起千層浪，隨著政策的全面鋪開，住房租賃市場迎來了蓬勃發展的春天。

目前，我國租賃市場的需求呈現多樣性，第一，城鎮化衍生的租賃需求。我國城鎮化率長期維持在1%的增長率之上，城鎮化率從1995年的29.0%提高到2005年的43.0%，再到2016年的57.4%。不斷提高的城鎮化率，為城市帶來了大量的流動人口，這些流動人口往往在工作地租房居住，他們是租賃需求的重要構成。此外，畢業時間較短的外地大學生在工作的城市也是以租房為主。第二，租金與房價背離導致部分購房需求轉為租賃需求。租房和買房都是實現住有所居的途徑，但我國的房價漲幅遠超租金漲幅，導致租金與房價背離，這從衡量二者背離程度的指標——租金收益率便可以看出，我國一線城市和二三線城市的租金收益率從2016年開始便一路下滑，一線城市的租金收益率更是只有1.5%左右，二三線城市的租金收益率也均不足3%，這就說明我國房價漲幅超過租金漲幅。這種情況下，購房成本要遠高于租房成本，兩相權衡之下。越來越多的人便會從購房轉為租房。第三，樓市調控政策導致部分購房需求被迫轉為租賃需求。近年來房地產的各項宏觀調控政策及因城施策出臺。樓市進入了“五限”時代。這些調控政策在管控投資投機需求的同時，也存在著誤傷購房剛需的可能。部分樓市調控政策涉及到首付的提高和購房資格門檻的提高，這將使一部分潛在的購房需求變得不能買房或買不起房，從而被迫轉向租賃市場。第四，晚婚導致的單身群體衍生的租賃需求。根據民政部公布的數據，2012年20-24歲登記結婚的人口占比相較于2007年下降3%，而30歲以上登記結婚的人口占比則上升4%，登記結婚的年齡出現了推遲，而晚婚帶來的單身群體通常會選擇租房。第五，居民觀念轉變使得租賃需求增加。“90后”和“80后”相對于“70后”來說，思想更加開放和自由，所受到的束縛較少，因此對租賃的接受度要更高，并且租房比買房更加靈活自由，契合了“90后”和“80后”的觀念，因此他們正逐漸成為租賃市場的主力軍。

2016年5月4日國務院常務會議上定調發展租賃市場，推進“購租并舉”，隨后包括住建部在內的中央相關部門也出臺了相應的配套政策。這是我國住房制度改革的重要一步，意味著我國的住房體系將發生重要的變化。多項政策推動培育住房租賃市場，到2018年，以加快“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”政策落地，加快住房制度改革和長效機制建設，大力培育住房租賃市場為主。地方政府通過集體土地建設租賃住房、搭建租賃住房信息平臺、開展人才專項租賃住房試點、商業用房改建租賃住房、保障房建設分配等方式，多角度、全方位地推進政策落地。

從城市范圍看，除首批開展住房租賃試點的12個城市外，上海、北京等多個非試點城市陸續發布相關政策，預計未來住房租賃政策會在更多城市落地。在繼續推進住房租賃試點工作的基礎上，健康有序、有質量地發展一二線城市租賃市場，將成為重點。

通過中央政府制定的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，來看我國住房租賃市場發展的必然性。

首先，國家培育發展住房租賃市場政策是住房租賃市場發展的導向與保障。地方各級人民政府相繼出臺加快培育和發展住房租賃市場實施意見、規章。這些政策和法規給廣大住房租賃市場主體吃了定心丸，為住房租賃市場發展創造了極好的政策環境保障。各地多措并舉，搭建市場化、專業化、規范化的住房租賃平臺，加強住房租賃規范管理與服務，使我國住房租賃市場出現生機勃勃的大好發展新趨勢。

其次，城鎮化率提升和租賃需求增加是住房租賃市場發展的內在驅動力。根據國家統計局公布數據顯示，2012-2016年我國城鎮化率分別為52.57%、53.73%、54.77%、56.10%和57.35%，年均增長1.2個百分點。中投顧問發布的《2017-2021年中國住房租賃市場投資分析及前景預測報告》指出，預計到2025年，我國流動人口將超過3億人，屆時住房租賃市場將有廣闊發展空間。2016年，全國共有3，150萬戶家庭通過市場化途徑租賃住房，占城鎮全部家庭的13.9%。預計2020年住房租賃市場空間為16199億元，2030年住房租賃市場空間為46014億元，屆時將有約2.7億人通過租賃解決住房問題。其中，外來務工人員和異地就業大學畢業生是流動人口的主體，租房是外來務工人員解決就業地住宿的主要方式。特別是在一線和重點二線城市的新就業大學畢業生，在目前房價水平持續較高情況下，畢業后的前3年基本以租房為主。

再次，住房租賃是住房成熟市場的必然選擇。根據有關研究機構公布數據顯示，目前我國住房租賃企業市場份額只占2%左右，而發達國家成熟市場普遍在20%-30%。比如德國，住房自有化率才40%多。因此說，成熟的住房市場必然是住房租賃高度發達的市場。再從我國當前購房與租房的需求對比情況看，據中投顧問發布的《2017-2021年中國住房租賃市場投資分析及前景預測報告》分析，2016年我國采用租房解決居住問題的人口數目約1.6億人，是通過購買新房解決居住問題人數的4倍，且逐年有上升趨勢。中國投資咨詢網發表的《2017-2021年中國住房租賃市場發展現狀》一文中指出，租賃房屋供給來源中40%來自于商品房租賃，18.8%來自于老式公寓，8.2%來自于農民自建房，其他來自于回遷房和小產權房。

最后，高房價和限購措施對住房租賃市場發展起著積極影響作用。從20世紀90年代中國啟動住房制度改革以來，住房租賃市場一直是由個人投資者占據主導，住房租賃市場發展進程緩慢。不過近年來，由于市場和人口結構的變化，加之政府限購措施的導向作用，推進了住房租賃市場的發展。以上海為例，位于內環線以內的一套面積百余平方米的住房均價，從2006年的約200多萬元飆升至2016年的約1400萬元，2017年均價達到1530萬元。高昂的購房價格，大大超過目前乃至今后一個時期廣大中低層收人人群購置新房的經濟承受能力，況且政府對住房的限購力度也在加碼。因此，通過租房解決住有所居，必然成為特別是一、二線城市居民的重要途徑。

但是在“理想很豐滿”的同時，我們也應注意到“現實的骨感”，我國住房租賃市場制度建設仍然很不完善，制度建設相對滯后。具體來講，我國到目前為止仍然沒有出臺任何保護租房者的法律法規，某種程度上造成了無法可依的尷尬局面，從政府機構上來看，我國沒有設立專門的管理租賃市場的職能部門，并且備案制度也未能很好的落實，因此造成了租賃市場的監管缺失，從政策環境來看，財稅和金融等方面的配套政策還未跟上，現有的環境還不足以推動租賃市場快速發展。面對目前良莠不齊的租賃市場亟待解決以下幾個問題：第一，地下租賃市場活動仍然比較猖獗。國家在加快住房租賃市場發展過程中一直要求“加強住房租賃監管”“對嚴重失信主體實施聯合懲戒”“依法查處利用出租住房從事違法經營活動”，地下租賃市場（即地下租賃黑市）嚴重影響著住房秩序。在諸多城市隱租、轉租、瞞租等現象仍然大量存在，甚至地下租賃市場占比遠遠超過了登記備案的公開租賃市場，給承租者帶來了暴力租賃、環境臟亂、設施老化等風險隱患。政府管理部門由于人員、財政資源等原因不能做到有效治理。第二，地下租賃市場導致國有土地收益和稅款大量流失。由于大量的房屋紛紛流人地下黑市，逃避稅費的征收管理，致使稅款不能及時足額征收入庫。第三，地下租賃市場引發的各種社會問題嚴重。地下租賃市場魚龍混雜，法律糾紛不斷。比如，房東或中介機構隨意上調租金、縮短租期等損害租戶權益現象屢見不鮮;擾民等違背治安管理條例事件經常發生。更有甚者，在許多中小城市，出現租賃住房已成為納污藏垢之所，違法犯罪刑事案件時有發生。近幾年，雖然各地公安、房管、工商、稅務等部門出臺一系列治理措施，進行相應懲戒、打擊，但并未能從根本上解決上述問題。第四，租賃住房租金居高不下影響住房需求者租房積極性。由于部分房地產開發商企業積極主動參與度不高，市場租房供給不足，加之租賃住房租金居高不下，直接影響住房需求者租房積極性。在北京、上海、廣州、深圳等四個城市租房支出對于作為租房需求主體的應屆大學畢業生和外來務工群體來說，已成為沉重的經濟負擔。第五，租房者尚未享受到“租售同權”的公共服務待遇。雖然國家在培育和發展住房租賃市場的若干意見中明確規定“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”。各地陸續出臺措施，賦予租房者與住房所有者同樣的權利。但鑒于目前公共資源稀缺等多層主客觀原因，這些政策真正“落地”依然充滿變數，許多租房者尚未真正享受到“租售同權”的教育和醫療等公共服務待遇，客觀上制約著住房租賃市場快速發展。

上述問題存在的原因主要有：一是依法租賃的觀念淡薄;二是違法租賃問題處理難;三是管理體制短時間難以理順;四是行業管理法規不健全;五是住房租賃市場改革滯后。

未來租賃市場發展第一方面是提高人們對發展住房租賃市場重要性的認識。充分認識培育發展住房租賃市場是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要性，加快租購并舉制度的建立，有效解決城鎮新市民住房問題，加快推進新型城鎮化建設，全面建成小康社會住有所居目標，從而自覺參與和支持推進住房租賃市場快速培育和發展。

第二方面是健全法規制度，依法管理住房租賃市場。首先，法規體系盡快建立起來。符合規定的才準許進入市場;其次，建立住房租賃合同制度。通過住房租賃合同的登記備案，承租人提供合法有效身份證件，不給不法分子以可乘之機;再次，建立租賃信息采集制度和租賃信息平臺，按時申報住房出租信息。整理信息資源，為房地產管理部門提供決策依據。建立信息監管平臺，規范發布出租房源信息、公開租房價格，形成信息透明、價格合理的供需體系;最后，健全日常管理措施，形成系統檔案資料，以規范市場管理。

第三方面是建立統一的住房租賃管理機制。一是統一執法主體，避免多頭管理。要盡快理順住房租賃管理體制，確立以房地產管理部門為主、其他部門為輔的新體制;二是執法統一，統一工作規程，確保住房租賃照章運行;三是強化政府市場監管。政府部門牽頭，聯合公安、房管、計衛、工商、稅務、街辦等多部門，整合管理資源，為租房戶提供平安、和諧、穩定的市場環境。第四方面是建立住房租賃指導價格體系。住房租賃市場屬于市場經濟范疇，要將住房租賃市場的價格放開，由租賃雙方根據市場情況決定。但為了指導住房租賃市場健康發展，需要制定科學合理的住房租賃指導租金，并定期予以公布，為住房租賃雙方合理確定租金價格提供依據。即租金在進行充分市場調研基礎上，綜合考慮租房的不同地段、不同結構等因素，采取科學測算方法，定期制定和公布出租房屋階段性租金。指導租金既為租賃當事人提供價格參考，也為政府有關部門收繳稅費等提供計價基數。同時，還為司法機關裁決房地產租賃糾紛提供依據。第五方面是調整住房租賃稅收政策。建議適度下調住房租賃業租金收入納稅稅率和增設住房租賃稅收的緩、減、免優惠項目。

這樣，住房出租成本會有實質性下降，能激勵租房主的積極性，有利于促使那些“地下”房屋租賃走到“地上”來，同時有利于培植增加國家稅源。第六方面是在縣（含縣級市）以上城市成立住房租賃市場服務中心。其具體職責可確定為：（1）向社會提供信息，廣泛招租;（2）對租賃雙方，主要是對出租戶實施合法性資格審查，進行登記備案;（3）收繳場地占用費、市場管理費和風險保證金;（4）督促出租經營戶按時足額繳納稅款;（5）對中心管理范圍的所有租賃投訴負全責處理，維護租賃雙方合法權益;（6）配合房地產、工商、稅務、公安、司法、計衛、街辦等部門協調處理相關事宜等。第七方面是向住房租賃企業提供有力的金融支持。各商業銀行機構在當地政府積極引導鼓勵下，“按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則”，向住房租賃企業提供金融支持。比如，在供給端，銀行可以直接融資給地產商進行住房租賃項目的開發，還可以通過信托基金方式獲得資金支持：支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融資本的深度介入，必將快速推進住房租賃市場的發展。

綜合來看，雖然目前我國租賃市場的供求關系和政策制度仍然存在著種種不足，政府在培育規范的租賃市場過程中還處于摸著石頭過河階段，但是現在以及未來的租賃市場不可否認規模是巨大的，在各項租賃規范制度出臺及相關利好政策頻出的情況下，未來的租賃市場將是一片藍海。補上了租賃市場的短板后，才能真正建立起租購并舉的住房制度，我國的房地產業也將愈發成熟。

以上通過房地產供需角度的庫存情況、空置率情況、人均住房面積需求情況、城市變革與商品房增量之間的關系分析、改善性住房需求情況及租賃市場情況分析等六個方面進行客觀分析，厘清了長期以來的各種論調，由此得出未來的商品房不論是銷售還是租賃都有巨大的潛在需求空間;而房地產行業仍有繼續扮演國民經濟重要產業的需求基礎。同時也感受到我國房地產行業將從之前的高速粗獷型增長，產品單一供給模式階段轉向均速、高質量的租售并舉規范化發展階段。（未完待續）