對“一房二賣”法律問題的幾點探討

谷 洋

山東大學計算機學院，山東 青島 266000

一、“一房二賣”問題的主要內容

“一房二賣”的主要內容就是將一處房產以不同時間簽訂不同的買賣合同銷售給兩個自然人或者企業法人，其主體標的物是一套房產，而購買者是兩個自然人或企業法人，兩個購買方對于房屋產權都有著100%產權的訴求，那么就會導致其中一個購買方無法獲得房屋的100%產權，使整個房屋買賣過程出現了合同欺詐的行為。賣方獲得了兩份房屋銷售收入，而其中一個買方的付出的資金卻無法買到相應的房屋產權，導致了其中一個購買方成為了受害者。在我國現行的《物權法》中規定了房屋的產權可以分割，但是分割的前提是購買雙方對房屋的產權分割比例達成一致。這就勢必會使賣方與買方所簽訂合同中有其中一方的合同必須做無效處理，否則房屋的產權將無法劃分。

二、“一房二賣”產生的不利影響

“一房二賣”問題出現之后，對于買方和賣方都會造成不利的影響。首先，其中一個買方在付出了與房屋價值等值的資金之后，無法獲得房屋的100%產權，購買方的資金付出沒有換回應得的標的物。對于購買方而言，付出了資金卻沒有買到相對應的物品，購買方的資金支出就失去了意義，購買方的資金相當于被賣方欺詐。而賣方將房屋賣給兩個自然人或者企業法人之后，收到了兩份和房屋價值相等的資金但是卻只能支付一套房屋，那么賣方的行為就涉嫌合同欺詐，不但違反了《合同法》，同時也違反了我國現行的《物權法》。所以“一房二賣”對于賣方和買方都沒有任何的好處，房屋出賣方應當遵守法律規則和誠信原則將房屋以100%產權的方式賣與一方，房屋購買方在購買房屋之前也要對房屋的產權情況進行相關的調查，了解房屋的產權是否完全歸屬于賣方。如果房屋產權存在瑕疵，買方有權隨時終止交易。

三、“一房二賣”問題的法理分析

(一)“一房二賣”違背了《合同法》原理

從“一房二賣”的問題來看，“一房二賣”首先違反了《合同法》原理。雖然“一房二賣”的賣方將房屋賣出之后與兩個購買方都簽訂了房屋買賣合同，從表面上看，簽訂的房屋買賣合同從簽約雙方和合同框架上是合理的，但是《合同法》中規定合同簽訂之后生效的前提是合同的簽訂雙方必須保證買賣行為的順利發生，同時還要保證合同雙方都能夠履行合同中規定的權利和義務，特別是對于買方主張的房屋的100%產權，賣方應當予以支持和滿足。如果賣方不能夠按照買方的約定向買方提供房屋實體和房屋的100%產權，那么賣方與買方簽訂的合同視為無效。如果賣方與買方簽訂合同時間存在先后順序，那么則先簽訂合同的買方享有房屋的100%產權的分割權力，后簽訂房屋買賣合同的買方不享有房屋產權分割的權利。所以，從《合同法》的原理來看，“一房二賣”首先違背的就是《合同法》的相關規定，從《合同法》的角度來看可以判定其中一項合同無效。

(二)“一房二賣”與《物權法》相抵觸

我國從2007年出臺的《物權法》中對于房屋產權進行了詳細的規定，房屋產權可以進行按比例的劃分，但前提是必須得到房屋產權所有方的同意以及買方的認可之后，才能夠進行房屋產權的劃分，如果房屋的買方主張享有房屋100%的產權，那么房屋的賣方就不能夠將房屋的產權進行分割，特別是不能夠將一處房產同時賣給兩個購買方。《物權法》中對于房屋產權的規定主要目的就是為了規范房屋交易流程，避免“一房二賣”的問題出現。對“一房二賣”的問題進行了詳細的規定和闡述，只要按照《物權法》的規定，“一房二賣”的問題就不會出現。但是在實際的房屋買賣交易過程當中，部分房屋出賣方無視《物權法》的規定，采取了分時簽合同的方式，和購買方打時間差，將一處房屋先后賣予不同的買主獲取雙倍的房屋購買資金，這種行為不但涉嫌合同欺詐，同時也違反了現行的《物權法》，受害的購買方可以隨時根據《物權法》的相關規定向房屋出賣方提出索賠。

四、無法得到實體房屋的買受人如何保護自身合法權益

(一)向房屋出賣方追討已付房款

一旦發生了“一房二賣”的問題，無法得到實體房屋的買受人應當及時的找到房屋出賣方，向房屋出賣方追討已付的房款，將二者簽訂的房屋買賣合同及時的進行公證，并通過律師向房屋出賣方講清楚其違約情況和已經出現的違反《合同法》的行為，迫使房屋出賣方及時的將購買方已付的房款足額退還給購買方。如果房屋出賣方拒不履行退款義務，同時也不能夠給予房屋購買方實體房屋的交付和房屋產權的變更，那么房屋買受人就應當向當地法院提起訴訟，同時將退還房款作為主要的訴訟請求。對于合同簽訂完成之后，已經交付房屋的首付款尚未付房屋余款的，買受人應當及時的終止合同交易，并且通過律師向房屋出賣方提出合同終止，及時的向房屋出賣方追討已付的房屋首付款。如房屋出賣方拒不履行責任，那么房屋買方就應當向當地法院起訴房屋出賣方的欺詐行為。

(二)向房屋出賣方提起訴訟，索賠相關損失

如果房屋出賣方在合同簽訂過程當中存在欺詐行為，并且屬于惡意欺詐的情況，那么房屋買售方應當按照所造成的損失向房屋出賣方提起訴訟，并就相關的損失提出索賠。對于大額的房產交易，房屋買受方可能存在為購買房屋出現的民間借貸和銀行借貸，由于房屋出賣方不能夠及時的向買售方交付實體房屋并進行產權過戶，房屋買受方在付出了大額資金的代價之后，無法獲得房屋的居住權和產權，由此造成房屋買受方民間借貸資金違約或銀行借貸資金違約以及因無法獲得房屋而發生的房屋租金等損失，都需要房屋出售方進行賠償。面對這一問題，買賣雙方應當首先進行對話，房屋買受方應要求房屋出賣方及時的退回已付房款，并且對相關的損失進行賠償，如果房屋出售方拒不賠償也不履行賠償義務，那么房屋買受方就應當向當地法院提起訴訟。

五、“一房二賣”問題的法律應對策略分析

(一)建立不動產預告登記制度

之所以出現“一房二賣”的問題，主要原因是房屋買受方在簽訂房屋買賣合同之前不能夠有效獲得房屋的產權信息，如果房屋出售方存在惡意隱瞞，那么房屋買受方難以通過正常的渠道獲知房屋的產權信息，這就給了房屋出售方以可乘之機。目前房屋出售過程當中出現“一房二賣”的問題，主要原因在于房屋的不動產產權信息沒有及時公開，買賣雙方的信息不對稱，導致了“一房二賣”問題的發生。為了有效解決這一問題，建立不動產預告登記制度是十分必要的。從目前我國《物權法》的實施來看，在《物權法》中對于不動產預告登記制度存在相關的規定，各地的房屋管理部門已經開始對所轄區域內的房屋進行了不動產預告的登記，有購買意愿的買方可以通過查詢當地房屋主管部門的不動產信息庫來獲知所想購買的房屋是否存在產權糾紛？同時在簽訂購買合同之后，要及時的進行不動產預告登記，提前鎖定房屋產權。

(二)規范房屋買賣流程

按照《物權法》的相關規定以及不動產預告登記制度的規定，在房屋買賣過程當中，買方應先核實房屋的產權信息確定產權信息無誤，然后按照雙方的約定簽訂房屋購買合同，并向房屋出賣方預付房屋首付款或定金。合同簽訂之后，房屋買賣雙方應當按照不動產預告登記制度的規定，對房屋的不動產信息進行預告登記，為后續的產權變更奠定基礎地同時，也通過公告的形式告知其他人該房屋的產權即將發生變更，不能夠再簽訂房屋買賣合同。

六、結論

通過本文的分析可知，在房屋買賣過程當中“一房二賣”的問題比較突出，“一房二賣”無論是對賣方還是對賣方都存在較大的傷害，特別是對買方非常不利。為了避免這一問題的出現，房屋買賣雙方應當認真按照《合同法》的相關規定操作，同時還要按照《物權法》的規定采取不動產預告登記制度，在合同簽訂之后及時的將房屋的產權信息及即將發生產權變更的信息進行公告，通過這些方法能夠最大程度的避免“一房二賣”的問題出現，同時降低房屋買賣雙方的法律風險，最大程度地保證房屋買受人的利益。