我國物權法上小區停車位的產權歸屬分析

姜 康

湖南大學法學院，湖南 長沙 410000

近年來，隨著人們的生活水平普遍提高，很多人都能擁有一臺屬于自己的車，但是隨之而來的是：小區的停車位已經遠遠不能滿足停車需求，小區停車位歸屬問題的解決也迫在眉睫。通過對我國小區停車位的現狀分析以及在對我國立法中小區停車位權屬的界定研究以后，筆者認為歸屬權明確是交易的前提，也是解決問題的切入點，對小區停車位問題的解決，保證我國居民生活以及社會秩序的正常運行有重要意義。

一、停車位的概念及權屬類式

(一)停車位的概念

停車位顧名思義指的就是停車的場所，本文我們研究的是在住宅小區內部的停車位。而停車位的歸屬問題，就是小區停車位的所有權問題，由于我國的物權法并沒有對此作出非常明確的規定，由此在學術界、實務界引發了巨大的爭議。而在小區居民與開發商之間，大家又各執一詞。要解決這一難題，首先就要理解透徹《物權法》上對于小區停車位的規定，小區的地面停車位和車庫停車位需要進行明確的區分。兩者之間是有區別的，地面上的停車位是不具備建筑的特點的，而它占用的土地面積使用費用也在小區的分攤整體中；而車庫停車位的開發成本很高，是具有獨立的空間的存放車輛的空間。

(二)停車位的權屬類式

建筑物的區分特點就是把居民住宅小區分為專有跟共有兩部分，專有的部分指的是可以具體劃分的那部分，而且可以使用獨立的建筑物，公用部分顧名思義也就是大家可以共同享有并使用的部分。相關的明文規定可以在小區開發商跟小區住宅居民的法律范圍內對專有及共有部分進行一定的變動，如果想把停車位以專有進行處分的時候，必須在房產證中加以體現。共有的部分其實是屬于大家共同所有的，應按比例享有共有部分的使用權以及收益的權利。在相關的法規中法定的共有部分是不得設立為專有權的，否則會影響正常的生活。

二、我國物權法中關于車位歸屬規定中存在的問題

(一)《物權法》74條第一項

我國的法律法規中也有對于小區車位歸屬問題的規定，并且對于現階段的停車位問題有一定的緩解作用。我國的《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需求。建筑區劃內用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主所有。”但是，由于《物權法》中對于停車位的歸屬權問題沒有明顯的界限，近年來各方面也對相關問題爭執不下。而具體說明《物權法》中的不足之處，有以下幾點：在《物權法》第74條的條款規定中建筑的區劃內，規劃用于停放車輛的車庫、車位應首先滿足業主的需求。該法律法規中的首先滿足業主需求，并不能代表優先滿足業主需求。該規定中的細節過于概括，在實際操作過程中有選擇的困難。首先如果小區業主無力承擔車位的費用，業主優先的權利就得不到實現，其次如果開發商哄抬車庫的價格，業主也會因為承擔不了巨額的費用，行使不了自己的合法權益。在這樣的前提下，我認為《物權法》對于小區車位的規定應該是業主在購買或者租賃的時候享有絕對的優先權益，這樣的話，即使有業主以外的第三方出高價，開發商也不能擅自將車位、車庫的所有權轉讓給第三方。這樣既可以有效地避免炒車位、哄抬價格的現象，又可以保證小區的安全因素。

(二)《物權法》74條第二項

在《物權法》中74條第二項規定：“建筑區劃內用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！蔽覀兎謩e分析一下該條規定中的限制性因素，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位”，不是“占用業主共有的道路或者其他的地方用于停放汽車的車位”。那么，建筑區劃內，不是占用業主的道路或者其他場所的，才適用于該規定的歸屬[1]。這樣規定，在一定意義上是給予了業主或者開發商約定車位保留所有權的可能性。但是，這樣規定就會導致業主不能享有車位的所有權，車位的所有權屬于開發商，而業主如果對車位有需求，只能從開發商的手中購買或者租賃，如此一來，有可能使房價也有所上升。所以，在開發商與業主未對車位歸屬作出約定的時候，車位應當推定為業主所有。

(三)《物權法》74條第三項

《物權法》第74條第三項規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！痹谠撘幎ㄖ?，我們可以直觀地看出，因為地面停車場沒有相對的獨立性，它需要土地的占有，土地的占有權又是歸小區業主所有，地面停車場的權利也自然而然劃分為小區業主共同所有，而停車場是區分建筑物的附屬部分，所以所有權也應是業主共有的。我們再看規定：“業主共有的道路或者其他場地”這樣規定的意思很不清晰，其他場地的具體場地并沒有表述，容易引起誤解[2]。

三、完善物權法關于停車位權屬的建議

(一)通過立法規定開發商對停車位的數量負有法定義務

在經濟利益的面前。如果沒有相關的法律法規的約束，開發商可以為了利益的最大化少建或者不建停車場，這樣對業主的日常生活增加了很多困擾，還有可能會引起多方的糾紛，很多不利于小區和諧的因素相繼出現，所以對于設立相關的法規是有必要的。參照國內外相關經驗，建議可以通過對小區設計的住戶數量與車位數量之間設定一定的比例作為硬性要求，確定開發商所應當建設開發的車位數量，這樣在一定程度上可以起到緩解車位緊張的作用。

(二)完善物權法中關于停車位的歸屬問題

關于歸屬問題，最重要的還是法律法規不夠完善，《物權法》中沒有對停車位的所有權作出明確的規定，共有的道路或其他場所，指的所有沒登記為專有部分的則為共有部分，而我們現在問題的重點就是，如何來區分專有部分的車位與共有部分的車位。我個人觀點認為如果停車位未經登記不應作為專有部分，應作為共有的部分，在小區的停車位中，也應規定不允許業主以外的人獲得小區停車位的所有權。停車位附屬于小區房屋的單元中，不可以單獨的轉讓、出售，但是可以出租。如果小區的業主對停車位沒有所有權需求，可以通過租賃的方式，方便其他的居民使用[3]。

(三)對于開發商建設停車場給予獎勵

如果在法律法規中硬性規定開發商建立相應數量的停車場，雖然可以保證停車場的使用，但是若開發商無利可圖，就會怠于停車場的建造，對于業主也不是明智的選擇。所以，我認為應當在制度層面上鼓勵開發商建設停車場，例如：在開發商完成法定義務的停車位數量之后，允許開發商對超出法定數量的停車位進行買賣、租賃、參與小區物業、停車位的管理或由政府部門對完成法定義務的開發商提供適當的補貼。這樣既可以解決開發商的問題，也使小區業主的日常生活更加地便利，通過市場經濟的調節，使開發商以積極的態度去解決問題，實現一種開發商與小區業主的利益雙贏，對于小區的和諧發展具有良好的促進作用。

四、總結語

綜上所述，我國的《物權法》對于小區停車位的歸屬問題上還不夠具體，在一些方面立法標準不夠清晰，容易給為利所圖的人鉆空子。為了不影響居民的正常生活，應對相關問題提出法律方面的對策，同時積極地解決問題，希望可以對于小區停車位的歸屬問題上做出一個相對明確的答案，這樣既可以減少各方的矛盾，也對小區居民的和諧穩定生活有一定的良好意義。