房地產開發項目的成本核算及成本控制措施探討

曹曉文

摘 要：近幾年，我國房地產行業得到快速發展，房地產行業也由過去的粗放型管理逐漸向精細型管理方向發展，人們也意識了到房地產開發項目成本核算與成本控制的重要性。本文首先，闡述了成本核算期間遇到的各項問題;其次，分析了成本控制期間存在的各項問題;最后，對做好成本核算和成本控制的合理措施進行了總結。

關鍵詞：房地產 ?成本核算 ?成本控制 ?經濟效益

房地產開發商在項目開發過程中要強獲取良好效益，不僅要做好營銷工作，而且要加強對成本管理工作的重視，做好成本核算和成本控制工作，實現對房地項目成本的有效控制，向管理要效益。

一、成本核算期間遇到的各項問題

（一）成本核算內容不清

房地產行業的快速發展使我國出現了大量的房地產開發項目，一些房地產開發項目包括的內容較多，例如公寓、別墅、商業區等，不同類型的房地產開發項目處于不同的開發階段，增加了成本核算的困難性。此外，對于房地產開發項目來說，未構建統一、規范的標準，也加大了成本核算過程中的難度，這會影響房地產的經濟效益能否得以正確反應。

（二）成分費用分配不合理

房地產項目具體開發期間，整個過程中產生的各項費用都可以被納入到房地產項目成本中。但是，從實際情況來看，當進行多個房地項目同時開發時，在實際問題分析過程中，應當將共同費用依據一定比例規則進行一次分配和二次分配，然后再將各項費用歸納到成本中。房地產項目開展是一項復雜的工作，具體開發過程中，經常會產生大量的間接性成本，在具體問題分析期間，要對這些間接性成本進行科學分配，但是，由于缺少完整的標準對成本核算內容進行評判，這也就對房地產企業的發展造成了較為嚴重的影響。

（三）核算周期不明確

房地產項目的開發周期都較長，短則一年，長則數年，一些大型的項目開發周期可能長達數十年。但是，對于房地產項目成本核算來說，具體工作的開展必須要嚴格依據相應的周期進行，只有這樣才能及時完成對房地產企業經營利潤準確計算，實現對房地產企業整體發展情況的準確評價。房地產行業較為特殊，一些工程雖然已經竣工，但是相應的項目開發工作并未完成，對于這些已開發但沒有完成的項目，要完善成本核算。同時，一些區域的基礎設施建設不完善，這在一定程度上都會對成本核算工作的具體進行造成一定影響。

二、成本控制期間存在的各項問題

（一）缺少對成本管理工作的重視

從目前我國房地產行業的整體發展情況來看，成本控制并不完善，不少房地產企業在實際發展過程中，對成本管理工作的重視程度不足，經常在項目結束后進行控制。房地產企業在開發過程中缺少合理的成本競爭意識，企業中的預算人員和成本核算人員在具體工作開展過程中簡單地依據合同完成相應的規定，未采取有效的措施完成對成本的合理控制。房地產項目的整個開發周期往往較長，如果成本控制工作難以得到落實，這會對房地產企業的整體經濟效益造成一定的不良影響。

（二）缺少合理的成本管理體系

現階段，我國房地產行業競爭十分激勵，部分房地產企業雖注重競爭，但容易忽略戰略的制定及維護，尤其是缺少成本管理目標。房地產企業發過去很長一段時間都處于粗放式管理狀態，這導致房地企業缺少合理的成本管理體系，這對房地企業的長期發展會造成不良影響。

（三）成本內控制度不完善

現代許多房地企業在開發過程中對于成本控制都只注重事后控制，對于事前和事中的成本控制的重視程度不足，導致成本預算和成本管理作業不規范。房地企業不重視成本控制，這導致房地項目在具體開展過程中，缺少全過程控制，這會導致房地產項目開支時，無法通過合理的方式完成對整個項目的成本控制。

三、做好成本核算和成本控制的合理措施

房地產項目開展過程中在成本核算和成本控制過程中存在上述問題，這對房地產行業的發展，以及房地企業的經濟效益都造成不良影響，因此，為了促進房地產行業的發展，提高企業的經濟效益，提出了下列措施做好房地行業的成本核算和成本控制。

（一）做好項目竣工決算作業

房地產項目開發期間，做好成本核算的一個主要目的就是對完成項目能夠獲取的具體利潤進行正確計算。但是，從現階段房地產行業的實際發展情況來看，許多開發企業在具體工作開展過程中，都將工程決算作為具體工作中的核心內容，而忽視了項目決算工作的進行。針對造成這一情況的原因進行分析，可以發現是由于工程決算在工程項目竣工后進行，時間節點明確，并且因關系到工程款支付而難以拖延。項目決算與工程決算不同，其會受到多方面因素影響，時間拉得較長，決算難度較大。例如，小區中個別配套設施難以實施，公共建設施沒有得到落實，這都會對房地項目開展的整體進度造成不良影響。做好項目竣工結算作業，則能夠有效避免各種拖拉情況的出現，可以促進房地產企業的健康發展。

（二）完善成本核算項目

房地產項目開發在成本核算過程中存在各種問題的一項關鍵原因就是缺少完善的規范，以及在實際作業中采用了不科學的成本核算方法。因此，需要完善成本核算方法以及相應的規范。成本核算過程中，要完善設計成本核算內容，從而為日后施工工作的具體開展提供相應的支持。房地產成本核算期間，要對開發項目的整體施工周期，以及項目在開發過程中產生的附加成本內容進行規范化，對成本核算周期進行明確，從而達到對成本核算方法和制度進行完善的目的，確保成本進核算與成本控制工作的順利進行。

（三）采取責任制

許多房地產項目開展期間，對于成本核算工作的開展缺少一套完善的監督機制，這將會導致成本核算過程中可能會出現建筑費用成本虛增的現象，這會對房地企業的經營造成巨大影響。在進行成本核算時，應當構建一套完善的監督機制，應當依據企業的具體情況，制定審計制和核算責任制，在成本核算過程中如果出現失真情況，應當追求相應工作人員的責任，避免出現問題后找不到相應責任人的現象，通過對這一制度的應用，能夠調動成本核算人員在工作中的積極性，提高成本核算的合理性。

（四）構建完善的成本控制體系

在房地企業中財務管理部門下設審計和控制部門，從而有利于實現對房地開發成本的全面控制。控制房地產成本時，要建設一套完善的成本控制制度，對于相應的工作人員的要求必須嚴格。在房地產企業內部建設合理的獎懲機制，對于工作中存在失誤的人員應當給予一定出懲罰，起到警示作用，避免相同的錯誤再次出現，而對于工作成績優異的工作人員，要給予相對的表揚，樹立榜樣，使企業中的其他員工在日常工作中積極向其學習。

四、結束語

房地產行業在不斷發展過程中，要做好成本核算和成本控制問題分析，實現對房地項目開發的成本的全面控制，從而促進我國房地產企業的持續、健康、快速發展。

參考文獻：

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